正榮地產的千億秀場，負債與規模齊飛

原創

2018年相繼完成上市、達成千億銷售規模的正榮地產，剛走過不平凡的一年，卻又迎來不平靜的一年。

在房地產行業2019年上半年和下半年「冰火兩重天」的行業歷練中，正榮地產能否「獨善其身」，完成向房企第一梯隊進化？

這恐怕還要取決於公司如何化解自身負債問題，尤其是在多個融資渠道收緊的小年。就公司美元票據等債務問題，財華社曾致電正榮地產，截至發稿尚未得到對方回復。

公司為何頻發海外債

8月19日晚，正榮地產（06158-HK）發佈公告，額外發行1.1億美元優先票據，2022年到期，年息9.15%。

公司表示，該票據將與公司2019年3月8日發行的2億美元優先票據合併及構成單一類别。

這已經不是公司第一次發行額外票據。公告顯示，公司曾在2019年1月16日發行過1.5億美元，年息10.5%的額外票據，並與2018年6月28日發行的2.5億美元合併。

Wind數據顯示，正榮地產累計發行8筆企業債，其中公司於2019年4月10日完成回購2019年5月到期的票息為8.5%優先票據，並完成註銷票據。

在梳理正榮地產發債情況不難發現，公司在2018年下半年開始頻發海外債，這是為什麽呢？

千億新秀，規模與負債齊飛

這要從正榮地產登陸資本市場的時間談起。雖然貴為千億銷售陣營的新秀，但與同行公司相比，正榮地產登陸資本市場時間節點有點晚。

公司是在2018年初才在香港主板上市，上市公司依靠上市平台優勢，才容易拓寬境外資本市場融資渠道。上市後的正榮地產，迫不及待地在2018年初就開始發債歷程。

頻繁發債，也與公司近幾年的高速擴展有關。財報顯示，恒榮地產2017年在嘉興、蘇州等地共計收購41幅新地塊，總估計建築面積約為710萬平方米。

截至2017年末，按應佔份額計算，公司擁有超過1200萬平方米的土地儲備。但一年後，正榮地產的土地儲備便翻了一番，土地儲備建築面積上升為2456萬平方米。

2018年，公司購入57幅地塊，總建築面積約為1114萬平方米。

與公司積極拿地相得益彰的是，正榮地產的銷售額也在近年有了大幅的躍升。2016年公司銷售額還僅為393億元， 2018年就達到千億規模至1080億元。

公司銷售額的復合增長率即使放到第一梯隊主流房企中，也絲毫不遜色。更重要的是，公司在2018年完成千億銷售額蛻變，讓這家閩係房企真正成為後起之秀。

與公司規模一並壯大的，還有正榮地產的負債。以涵蓋公司債券、優先票據、計息銀行及其他借款在内的公司總借貸來看，規模呈現逐年上升趨勢。

公司財報顯示，截止2018年末，正榮地產總借貸金額達到464.92億元，已經達到歷史最高水平。令人欣慰的是，雖然公司借貸規模逐年擴大，但負債比率出現明顯好轉。

財報顯示，2018年末，公司淨債務與權益比率為74%，對比2017年183.2%明顯出現好轉。此外，公司的另一個短期償債能力指標流動比率也由2017年的1.3，提升至2018年的1.4。

2017年債務比率還遠超行業警戒線的正榮地產，2018年這根紅線似乎安全許多。談負債，不可不談公司現金流，這代表著公司的運營能力和對短期債的風險控制能力。

公司財報顯示，2018年正榮地產現金及銀行結餘為283.69億元，可以有效覆蓋238.39億元的公司短期借貸。

融資關上大門，正榮還能繼續「狂奔」嗎

伴隨著正榮地產最後一躍，成功「鯉魚跳龍門」。對於正榮地產來說，千億銷售額只是一個開始，公司將2019年合約銷售額目標定為1300億元。

從土儲看，正榮地產也有這個潛質。不過從大環境看，房地產下行已成定勢，正榮地產靠融資擴張的發展策略勢必會受影響。

以公司今年頻發的海外債為例，申萬宏源研報認為，一方面過高的融資成本將擠壓公司盈利空間，另一方面短久期融資也加大負債結構不穩定性。

另外，政策規定，房企發行海外債只能置換一年内到期的中長期境外債務。這意味著海外融資僅能用於償還海外債，不能補充境内融資需求。

其實正榮地產發行海外債也只是一方面，從正榮地產的融資結構看，公司也在致力於優化債務結構，穩定負債。為此，公司負債較多的還是低利率的銀行貸款。

財報顯示，2018年末公司計息銀行借款約為215.32億元，同比2017年169.75億元的規模有較大幅度提升。

但現階段下各個融資渠道相繼對房企較嚴，銀行貸款方面也在嚴查違規流向房地產的融資行為。申萬宏源的研報認為，肯定會影響到房企貸款和自籌規模，而銷售回款則通過居民的貸款影響。

基於上述融資渠道收緊，正榮地產再想像以前那樣高擴張，未來將變得很難。不過公司在拿地上表現出的優勢，還是足以讓公司在精打細算間，過好這個已經到來的行業小年。