正荣地产的千亿秀场，负债与规模齐飞

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2018年相继完成上市、达成千亿销售规模的正荣地产，刚走过不平凡的一年，却又迎来不平静的一年。

在房地产行业2019年上半年和下半年“冰火两重天”的行业历练中，正荣地产能否“独善其身”，完成向房企第一梯队进化？

这恐怕还要取决于公司如何化解自身负债问题，尤其是在多个融资渠道收紧的小年。就公司美元票据等债务问题，财华社曾致电正荣地产，截至发稿尚未得到对方回复。

公司为何频发海外债

8月19日晚，正荣地产（06158-HK）发布公告，额外发行1.1亿美元优先票据，2022年到期，年息9.15%。

公司表示，该票据将与公司2019年3月8日发行的2亿美元优先票据合并及构成单一类别。

这已经不是公司第一次发行额外票据。公告显示，公司曾在2019年1月16日发行过1.5亿美元，年息10.5%的额外票据，并与2018年6月28日发行的2.5亿美元合并。

Wind数据显示，正荣地产累计发行8笔企业债，其中公司于2019年4月10日完成回购2019年5月到期的票息为8.5%优先票据，并完成注销票据。

在梳理正荣地产发债情况不难发现，公司在2018年下半年开始频发海外债，这是为什么呢？

千亿新秀，规模与负债齐飞

这要从正荣地产登陆资本市场的时间谈起。虽然贵为千亿销售阵营的新秀，但与同行公司相比，正荣地产登陆资本市场时间节点有点晚。

公司是在2018年初才在香港主板上市，上市公司依靠上市平台优势，才容易拓宽境外资本市场融资渠道。上市后的正荣地产，迫不及待地在2018年初就开始发债历程。

频繁发债，也与公司近几年的高速扩展有关。财报显示，恒荣地产2017年在嘉兴、苏州等地共计收购41幅新地块，总估计建筑面积约为710万平方米。

截至2017年末，按应占份额计算，公司拥有超过1200万平方米的土地储备。但一年后，正荣地产的土地储备便翻了一番，土地储备建筑面积上升为2456万平方米。

2018年，公司购入57幅地块，总建筑面积约为1114万平方米。

与公司积极拿地相得益彰的是，正荣地产的销售额也在近年有了大幅的跃升。2016年公司销售额还仅为393亿元， 2018年就达到千亿规模至1080亿元。

公司销售额的复合增长率即使放到第一梯队主流房企中，也丝毫不逊色。更重要的是，公司在2018年完成千亿销售额蜕变，让这家闽系房企真正成为后起之秀。

与公司规模一并壮大的，还有正荣地产的负债。以涵盖公司债券、优先票据、计息银行及其他借款在内的公司总借贷来看，规模呈现逐年上升趋势。

公司财报显示，截止2018年末，正荣地产总借贷金额达到464.92亿元，已经达到历史最高水平。令人欣慰的是，虽然公司借贷规模逐年扩大，但负债比率出现明显好转。

财报显示，2018年末，公司净债务与权益比率为74%，对比2017年183.2%明显出现好转。此外，公司的另一个短期偿债能力指标流动比率也由2017年的1.3，提升至2018年的1.4。

2017年债务比率还远超行业警戒线的正荣地产，2018年这根红线似乎安全许多。谈负债，不可不谈公司现金流，这代表着公司的运营能力和对短期债的风险控制能力。

公司财报显示，2018年正荣地产现金及银行结余为283.69亿元，可以有效覆盖238.39亿元的公司短期借贷。

融资关上大门，正荣还能继续“狂奔”吗

伴随着正荣地产最后一跃，成功“鲤鱼跳龙门”。对于正荣地产来说，千亿销售额只是一个开始，公司将2019年合约销售额目标定为1300亿元。

从土储看，正荣地产也有这个潜质。不过从大环境看，房地产下行已成定势，正荣地产靠融资扩张的发展策略势必会受影响。

以公司今年频发的海外债为例，申万宏源研报认为，一方面过高的融资成本将挤压公司盈利空间，另一方面短久期融资也加大负债结构不稳定性。

另外，政策规定，房企发行海外债只能置换一年内到期的中长期境外债务。这意味着海外融资仅能用于偿还海外债，不能补充境内融资需求。

其实正荣地产发行海外债也只是一方面，从正荣地产的融资结构看，公司也在致力于优化债务结构，稳定负债。为此，公司负债较多的还是低利率的银行贷款。

财报显示，2018年末公司计息银行借款约为215.32亿元，同比2017年169.75亿元的规模有较大幅度提升。

但现阶段下各个融资渠道相继对房企较严，银行贷款方面也在严查违规流向房地产的融资行为。申万宏源的研报认为，肯定会影响到房企贷款和自筹规模，而销售回款则通过居民的贷款影响。

基于上述融资渠道收紧，正荣地产再想像以前那样高扩张，未来将变得很难。不过公司在拿地上表现出的优势，还是足以让公司在精打细算间，过好这个已经到来的行业小年。