佳兆業:高辨識度的「潮汕」房企,借助大灣區再次「鳳凰涅槃」

日期:2019年7月18日 下午9:10作者:李瑩 編輯:李雨謙
佳兆業:高辨識度的「潮汕」房企,借助大灣區再次「鳳凰涅槃」

佳兆業集團(01638-HK)是一個很有特質的房地產企業,公司名字有種原汁原味的潮汕味道,即使項目做便全國,也具有超高的辨識度。

另外一點,與同業相比,公司舊改項目較多,也因此對被冠以「舊改王」的美名。但神奇的是那些數年一層不變的「爛尾樓」,到了公司手里就能重新「復活」,且搖身變成高端物業。如果單看那些建成後的高質量的樓宇,你是完全想象不出是從舊改變換而來。

其實「舊改」只是佳兆業的一個業務,作為國内頭部房企,佳兆業左手「舊改項目」,右手新樓盤,公司業務處在一個上升軌道。

一二線土地儲備成核心資源,「舊改」項目增色不少

佳兆業集團是業界老牌房地產商,公司起家於深圳,業務涉及物業發展、投資、物管、酒店及餐飲、航海運輸、經營文化體育設施、大型購物商場及戲院等。

20年以來,佳兆業戰略深耕一二線城市,在房地產上行週期,在珠三角、長三角、華中、成渝及渤海等各區儲備了大量資源,這些資源在房地產調控週期下,成為公司未來業績的有力支撐。

截止2018年底,公司在45個城市,擁有152個項目,現有土地儲備約2400萬平方米(權益87%),其中80%位於一二線核心城市,土地儲備總貨值4640億元。

這真是時代造就企業,佳兆業土地儲備中,有54%位於大灣區,在TOP30房企中排名第7位。如今又能搭上大灣區的東風,公司不可謂不幸運。

此外,佳兆業在大灣區重點城市仍有未納入土儲的舊改項目119個,約3000萬平方米,對應可售貨值約為1.8萬億。這些項目分佈在深圳、廣州、中山市、惠州等地,都是寸金寸土的地方。

對於「生於斯長於斯」的佳兆業來說,大灣區又將是公司再次崛起的「福地」。西南證券研報顯示,上述這些舊改項目,能在1-2年内為佳兆業供地、供貨項目可售面積約為220.5萬方,預計可售貨值1242.9 億元;3-5年能實現供地項目可售面積為850萬方,預計可售貨值4484.8億元;5年以上可實現供地項目面積為1995萬方。

舊改項目開發成本較低,公司較易獲得高毛利,這為公司前景添色不少。不過同時也要看到開發週期比新項目長、以及區域性特點,特别考驗房地產開發商的風險管控。而佳兆業在20年間,已成功轉化舊改項目1100萬平米,在行業有比較明顯的競爭力。

借助佳兆業在舊改領域的專業+大灣區豐富土儲和舊改項目,或將源源不斷成為公司業績新的增長引擎。

2019年可售貨值約1580億元,千億房企指日可待

在一二線城市前瞻性的土儲佈局,也成佳兆業持續穩定業績的驅動。

wind數據顯示,近5年公司營收仍保持了穩定增長,營收從2014年的196億元,升至2018年的387億元。其中,伴隨一二線城市房價「抗週期性」的上漲,公司合同銷售均價顯著提升。

2018年,佳兆業實現合約銷售均價18261元/平方米,同比增長4%。整體看,從2016至2018三年間,合約銷售復合增速達到18%。

今年一二線城市市場逐步回暖,公司銷售額也節節攀升。2019年前6個月,公司連同其合營企業及聯營公司累計實現合約銷售金額約346.9億元,合約建築面積約196.15萬平方米,分别較2018年同期增加約37.0%及38.5%。

第一上海證券認為,佳兆業2019年可售貨值約1580億元,僅55%去化率水平便可達到公司2019年875億銷售目標,考慮到一二線城市市場逐步回暖,預計公司或將超額完成2019年銷售目標。

多元化「經營」房地產存量市場,佳兆業美好物業成亮點

房地產存量時代,多元化經營手段成房企轉型大考。佳兆業算是其中佼佼者,公司業務涉及物業發展、投資、物管、酒店及餐飲、航海運輸等。除公司準備在商業地產大戰拳腳外,這里重點講下公司旗下的物業服務公司。

佳兆業物業現已改名美好物業,公司成立於1999年,如今員工有4000多人。截2018年6月30日,美好物業在38個城市,服務於16萬個高端社區、商業物業、寫字樓等,總合約建築面積增長至3040萬平方米,總管理建築面積增長至2540萬平方米。

這個體量與國内物業服務公司來說算是不小了。在2017年中國物業管理服務公司總收入排名第14名。國信證券研報顯示, 2015年—2017年,美好物業總營業收入從4.78億元增長至6.69億元,三年復合增速18.3%。

如今物業服務公司作為地產龍頭集體轉型的一個重要業務外延,表現出長期穩健、可持續性的業績增長和巨大的市場增長空間。未來隨著佳兆業美好在萬億級的市場藍海不斷開拓進取,相信將成為佳兆業未來發展最快的一個版塊。

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