中國海外發展上半年業績可觀,全力衝刺4000億元戰略目標

日期:2019年7月11日 上午8:27作者:沈少鴻 編輯:黎璐璐
中國海外發展上半年業績可觀,全力衝刺4000億元戰略目標

前言:

在「穩地價、穩房價、穩預期」政策作用下,2019上半年度的房地產市場出現積極變化。特别是土儲市場,迎來了久違的熱情。在多個一二線城市土地拍賣迎來了高潮,且創造了近2年來的最高紀錄。

受行業景氣度小回暖影響,各大房地產商上半年銷售額與土儲增速環比加快上升。據克而瑞地產研究中心統計,包括中國海外發展(00688-HK)、中駿集團(01966-HK)、越秀地產(00123-HK)等内資房企銷售業績較為突出,目標完成率超過50%。其中,中國海外發展近期較為活躍,不僅銷售額逐月遞增,拿地速度也是名列前茅。

值得注意的是,在2019年部分大型房企喊出「活下去」,謹慎制定銷售目標的時候,中國海外發展由守轉攻的策略,是為了此前4000億港元戰略目標而全面衝刺?

合同銷售保持可觀的增速

說起中國海外發展(簡稱「中海發展」)是一家大型房地產企業,或許不少人會說「沒聽過」或「沒見過」。但若提「中海地產」,會有不好人表示見過或聽過。

實際上,中海發展是中國海外集團旗下的房地產業務平台,隸屬「中國建築集團」,於1979 年在香港創立,中國海外集團最初定位是出國做工程承包代建,賺取外匯,副業則是在香港做地產開發,1988年,中國海外集團分拆出子公司中海發展,又稱「中海地產」,加碼地產投資。

中海發展借助著兩大集團的資源優勢及雄厚資本支持,發展也比較順利,公司目前已經進入國内63個城市,深耕於内地一、二線城市及港澳地區地產開發。

截至2018年底,中海發展系列公司合同銷售額為3012.40,成功突破了3千億大關,且該合同銷售額在全國房企銷售排名中位列第7位。

值得注意的是,在2019年房地產市場增速明顯放緩環境下,中海發展上半年合同銷售增速有望保持穩增長的態勢。截至2019年6月30日,中海發展系列公司物業銷售(未經審核)約為1942.02億港元,同比增長28.74%,相應累計已售樓面積為921.87萬平方米,同比增長8.86%。

與此同時,公司稱已錄得已認購物業銷售約為371.74億港元,預期將於往後數月内轉化為合約物業銷售。意味著中海發展系列公司合同銷售額將保持可確定性的增長,今年上半年經營業績有望保持可觀的收入。

重回賽道,全面衝刺4000億戰略目標

2017年,作為中海老臣的顔建國從龍湖集團回歸中海發展,接任公司行政總裁和總經理職務,併於2017年5月8日獲選董事會主席。與此同時,顔建國獲任為中海宏洋、中海物業董事局主席及非執行董事。目前,中海發展在拿地方式、管控模式等各方面都在進行優化,而在戰略目標上,公司繼續堅定之前設立的2020年4000億港元的銷售額和30%毛利率的目標。從2018年合同銷售額及營業收入增速上看,中海發展借助一系列戰略性調整,公司基本是重回賽道,與國内大型房地產商銷售業績增速保持同一水平。

若從今年上半年物業合同銷售額增速上看,公司離4000億戰略目標越來越近,且有望提前完成或超額完成可能性。

截至2018年底,中國海外發展合同銷售額從2016年2106億港元增至2018年的3012.4億港元,年複合增長率為19.60%。同期,毛利率從2016年的27.82%提升至37.79%。(如下圖所示)

很顯然,從直觀的角度上看,毛利率不出以外,到2020年保持30%以上的水平基本沒什麽問題。而合同銷售額到2020年達到4000億,這意味著中海發展2019-2020年,兩年時間内需要完成近1000億港元的銷售目標,每年平均需增500億元。按照2018年3012.4億港元換算,2019年完成3500億港元,同比增速為16.2%,2020年同比增速則為14.3%。若從當前公司19.6%年複合增速及2019年上半年物業合同銷售額28.74%增速上看,2020年前完成4000億港元的戰略目標基本沒問題。

由守轉攻,加大土儲,保障業績增速

為了達成4000億的戰略目標,公司近年來從過往土儲投資轉向公開土地市場,頻頻主動出擊拿地擴張,繼續深耕一二線城市。

截至2018年底,中海發展就新增土地儲備63幅土地,總建面約為1764萬平方米,權益建面約為1272萬平方米,權益比約為72%,平均樓面均價約為8181港元每平(約為6954元人民幣每平)。新增主要土儲聚焦一二線城市,全國主要城市均有佈局。截止2018 年12月31日,公司合計擁有土地儲備約7010萬平方米,權益建面約為5697萬平。主要聯營公司中海宏洋2018年新增土地儲備約為25幅,合計新增總建面502萬平。公司和聯營公司合計土地儲備高達到9144 萬平。

2019年一季度,一二線城市的土地市場自2018年四季度的底部有所回溫,中海發展仍維持穩健的拿地策略,於一季度在公開市場新增8個項目,新增權益土儲162萬平米(總土儲167萬平米),土地支出共計165億元。

土地儲備方面,據申萬宏源研報顯示,截止2019年一季度末,中海發展總土儲為6800萬平米,權益土儲達5600萬平米,平均土地成本為5222元/平米,佔當前21516港幣/平米的銷售均價比例約28%。按土儲面積劃分,一線城市、二線城市和三四線城市分别佔比 10%、74%和16%,按土儲價值劃分,則一線城市、二線城市和三四線城市分别佔比22%、67%和11%。

中海發展持續加大力度拿地,一定程度保證公司良好的銷售彈性的同時,保障公司經營業績的穩增長。

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