为掘金从南非千里来赴会！宗峰控股三度冲击港股IPO胜算几何？

原創

日期：2019年6月28日 上午9:37作者：彭小留 編輯：黎璐璐

要说这两年香港资本市场活跃的景象大家伙儿都有目共睹，尤其去年港股上市新规落地后更是吸引了一大批新经济公司、生物科技公司来港上市，一时间港股IPO市场盛况空前。

另一方面，从地域的角度出发，香港资本市场的吸引力在全球范围内也都有充分的发挥和体现，除却常见的亚太地区公司竞相来港，近日更有专注南非市场的物业发展商第三度扣响港股市场大门，真是诚意满满——这家公司便是于6月26日再次向港交所递表的宗峰控股有限公司。

说到这宗峰控股有限公司（以下简称宗峰控股）的赴港上市路，那也是很有些波折的。

两年内三次递表 宗峰控股曲折上市路

2018年4月，宗峰控股首次向港交所递交了上市申请，但该次申请在6个月后宣布失效，宗峰控股首次冲击港股IPO未成；去年11月，宗峰控股卷土重来二次递交招股书，没成想最终还是未能顺利过会，其二次申请也在6个月后失效。

6月26日，就来港上市已经两度碰壁的宗峰控股再一次更新其招股书，这已是其两年内的第三次尝试了——对于登录香港资本市场表现了十足耐心与执着的宗峰控股，倒颇有些愈挫愈勇的劲儿。

其实像宗峰控股这样几次“过港市大门而不入”的公司不在少数，譬如上周刚刚更新招股书的澳门第三大装修承包商华记环球也同样是第三次申请来港上市了。

话说回来，为何宗峰控股来港上市这么难？其此次再向港股市场发起冲击有没有特别的说法呢？

南非约翰内斯堡排名前二的商业物业开发商

虽然执着于进驻香港资本市场，但宗峰控股发展的主阵地却不在香港，甚至也不在靠近香港的亚太地区，而是远在南非的约翰内斯堡。

成立于2002年的宗峰控股，作为一家商业物业拥有者、出租人及经营者，主要专注于其在南非约翰内斯堡的自有购物商场和租赁仓库的物业租赁及经营管理。一直以来，宗峰控股主要透过两个附属公司收购地块，并在这些收购来的土地上通过将农业、建筑及相关工程工作分包给专业人士（一般包括农业、工料测量、楼宇建筑以及结构及电子工程公司）进行开发及翻新购物商场。

目前宗峰控股在约翰内斯堡拥有两个商场，即Dragon City Dragon及Dragon City AP，这两个商场都位于约翰内斯堡中央商业区的西部，交通便利，地理位置优越。公司业务的营运模式为将两个商场及临时单位的单位出租给租户，这些租户主要专注于出售包括服装及配件、寝具、地毯及窗帘以及杂货等各式货品，宗峰控股通过物业租赁业务获得租金。

此外公司也提供相关增值管理服务，包括保安服务、清洁、维修、维护服务、灭虫处理及废物管理等。

据戴德梁行报告，就规模而言，宗峰控股是2018年约翰内斯堡排名第二的批发购物中心，且其年度空置率低于其竞争对手。按总可出租楼面面积计算，宗峰控股的市场份额为15.8%，在约翰内斯堡批发商场中排名第二，其于约翰内斯堡所有购物商场中拥有1.2%的市场份额。

截至2019年4月30日，宗峰控股的已建物业的总建筑面积达48431平方米，总可出租面积达35773平方米。

物业出租率高达99.2%：是成熟“包租公”

尽管手头运营的物业组合相对简单，主要也就是两个购物商场，但从过去数年的经营情况来看，宗峰控股“包租公”的性质已经非常成熟，其两大购物商场在过去维持着很高的出租率，并助公司实现了持续稳定的收益增长。

公开资料显示，宗峰控股的两个商场最初分为五期兴建，前两期项目在过去三年出租率稳步提高，到目前已经实现100%出租率水平，除却稍有浮动的第三期项目（但目前出租率也超过96%），第四及第五期项目更是连续三年交出100%出租率。据宗峰控股招股书资料，截至今年4月底，其两大商场全五期项目平均出租率已经达到99.2%的高水平。

基于旗下物业稳定且居高的出租率，宗峰控股在过去三年里也相应实现了稳定的收益增长。过去的2017、2018及2019财年（财政年结日为2月28日），公司分别录得收益为1.24亿兰特（南非货币）、1.42亿兰特及1.59亿兰特，收益增速在2018财年及2019财年分别为14.5%及12.3%。

纯利率下跌，经营活动现金流量减少

虽然宗峰控股在收益方面的表现尚可，但细看其近几年的其他业绩财务数据会发现，其综合运营成果只能说表现平平——过去三年，公司盈利水平不算稳定，总体甚至呈现出倒跌态势，净利率也走出下滑曲线。

招股书材料显示，2017财年宗峰控股拥有人应战净利润为1.93亿兰特，2018财年则明显下跌24%至1.47亿兰特，到了2019财年，公司净利润同比反弹升11.7%至1.64亿兰特。尽管2019财年净利润有回升，但比之2017财年却仍是一个跌势。

有趣的是，单看宗峰控股的账面业绩，近三年其净利润水平都高过公司的收益水平，这是为何？其实2017、2018及2019这三个财政年度，宗峰控股的毛利分别为1.06亿兰特、1.22亿兰特及1.35亿兰特，毛利率分别为85.8%、86.3%及84.5%；而其净利润高出收益的原因主要是这三年公司不断录得正向的投资物业公平值变动数据，分别为1.71亿兰特、1.28亿兰特及1.48亿兰特。

而即便在投资物业公平值的加持之下，近三年宗峰控股的净利率水平也还是总体呈现出下滑趋势，分别录得为173.5%、115%及114.5%。

这就表明，宗峰控股在账面盈利上的神勇并不能等同于其在主营业务发展方面取得的成就，真正落实到经营层面，其吸金能力也就并不是那么强劲了。

另一个显见的问题是，据宗峰控股招股书资料，其经营活动现金流量净额也在近两年持续减少：2017年2月底其来自经营活动的现金净额尚有1.05亿兰特，到2018年2月底该数据锐减70.8%至仅有3075.4万兰特，而截至今年2月底，其经营活动现金流量净额已经进一步减少11.1%至2733.3万兰特了。

除了经营活动现金流量净额的剧跌，从上图亦可见，在今年2月底宗峰控股账上现金及现金等价物也较上年同期减少了23.6%至5335.4万兰特，大致透露出其目前可能正面临着一个资金紧缺的现状，这倒可以解释为何宗峰控股如此执着于进驻香港资本市场了。

不过从前两次“铩羽而归”的经历来看，宗峰控股的上市路并不顺遂，而此番再出发能否顺利过会谁也不能打包票，究竟其能否成功闯进港股市场实现掘金梦？且看其最终际遇如何了。