【大行报告】大华继显：维持房地产行业跑贏大市评级

大华继显发表研报指，该行跟进的房地产股在2018年的业绩中表现出色，符合该行的估计。开发商将于2019年上半年出现增长。该行认为房地产行业的融资流动性有所改善。尽管销售面临下行压力，但开发商的收入表现将继续分化，预计行业进一步集中度将持续。维持行业的“跑贏大市”评级。维持融创中国(01918-HK)及宝龙地产(01238-HK)的“买入”评级，以及新城控股(601155-CN)的“持有”评级。

2018年房地产行业业绩亮丽，符合该行的估计。除金地集团及华夏幸福外，该行跟进的房地产股于2018年的纯利同比增长34至116%，平均合同销售同比增长89%，平均售价同比增长7.3至26.8%，且基于行业去杠杆，负债率下降。由于合同销售强劲，毛利率同比增长2-5个百分点。

商业中心仍然集中在一二线城市。房地产行业的库存值于2018年同比增长79.7%，总资产比例上升由2017年占45.1%上升至46.2%。一二线城市的库存同比下降11.4%，但三四线城市则同比增长7.5%。

该行指出，开发商的杠杆稳定，净负债同比增长12.1%。与此同时，经营杠杆率急剧上升，这意味着应收预付款占总负债比例增长(同比+6.1%)，而资产负债比率(不包括应收预付款)则下跌。应收预付款大幅增加显示，开发商的策略已经开始转向高成交，强调加快土地购置、建设及销售，同时延迟完工及结算量。

维持“跑贏大市”评级。房地产法规正稳定，而该行业将保持长远稳定。从中期来看，目前的周期将比平常更长，原因是经济不景气，且目前的监管政策将导致领先房地产开发商的市场资源集中。融资、土地收购及销售集中将有助领先销售额销售持续增长。