【大行報告】大華繼顯：維持房地產行業跑贏大市評級

大華繼顯發表研報指，該行跟進的房地產股在2018年的業績中表現出色，符合該行的估計。開發商將於2019年上半年出現增長。該行認為房地產行業的融資流動性有所改善。儘管銷售面臨下行壓力，但開發商的收入表現將繼續分化，預計行業進一步集中度將持續。維持行業的「跑贏大市」評級。維持融創中國(01918-HK)及寶龍地產(01238-HK)的「買入」評級，以及新城控股(601155-CN)的「持有」評級。

2018年房地產行業業績亮麗，符合該行的估計。除金地集團及華夏幸福外，該行跟進的房地產股於2018年的純利同比增長34至116%，平均合同銷售同比增長89%，平均售價同比增長7.3至26.8%，且基於行業去槓桿，負債率下降。由於合同銷售強勁，毛利率同比增長2-5個百分點。

商業中心仍然集中在一二線城市。房地產行業的庫存值於2018年同比增長79.7%，總資產比例上升由2017年佔45.1%上升至46.2%。一二線城市的庫存同比下降11.4%，但三四線城市則同比增長7.5%。

該行指出，開發商的槓桿穩定，淨負債同比增長12.1%。與此同時，經營槓桿率急劇上升，這意味著應收預付款佔總負債比例增長(同比+6.1%)，而資產負債比率(不包括應收預付款)則下跌。應收預付款大幅增加顯示，開發商的策略已經開始轉向高成交，強調加快土地購置、建設及銷售，同時延遲完工及結算量。

維持「跑贏大市」評級。房地產法規正穩定，而該行業將保持長遠穩定。從中期來看，目前的周期將比平常更長，原因是經濟不景氣，且目前的監管政策將導致領先房地產開發商的市場資源集中。融資、土地收購及銷售集中將有助領先銷售額銷售持續增長。