预投资9.1亿，首创置业布局长租公寓，房租又要涨？

原創

日期：2019年3月6日 下午6:39作者：李长祥 編輯：李雨谦

前言：

首创置业(02868-HK)公布，其全资子公司首创新都拟通过向项目公司增资490万元人民币，并向项目公司提供9.1亿元贷款，用于合作开发北京市朝阳区一宗租赁住房项目地块。

此次参股是进一步完善首创集团在长租公寓业务板块的布局，提升公司长租公寓业务能力，为该集团今后立足租赁房建设领域、建立租赁房开发业务的发展平台。

财华社了解到，该项目融合了居住、休闲、娱乐、商业等多项功能。未来，这里将打造成为首创置业在北京最大的长租公寓项目。

同比增长54.1%，楼市谈不上冬天

3月5日晚间，首创置业宣布，2019年2月，该公司实现签约金额约49.4亿元，签约面积约27.6万平方米。其中，京津沪地区签约金额41.9亿元，签约面积19.9万平方米；其他地区签约金额7.5亿元，签约面积7.7万平方米。

2019年前两个月，该公司累计实现签约金额约90.9亿元，同比增长54.1%；实现累计签约面积约40.2万平方米，同比增长38.8%。截至2019年2月底，该公司尚有认购未换签金额约人民币8亿元正在办理换签手续。

值得注意的是，首创置业前两月签约金额达到90.9亿元，较去年同期增长54.1%，利好股价。截至3月6日11时21分，首创置业（02868-Hk）上涨4.84%，报价3.68港元，成交额为2888万。

此外，首创置业计划将提升品牌效应、服务品质和运营能力，进一步扩大长租公寓业务规模。而去年9月份，首创置业长租公寓首个项目北京房山Hé寓正式开业。

2019年2月26日，首金资本及万安金瑞与新城镇基金及新城镇建设投资订立合伙协议，将成立合伙企业。项目公司用于开发北京市昌平区东小口镇兰各庄村店上村（组团）棚户区改造和环境整治项目。

同样是在2月份，首创置业与北京市朝阳区十八里店乡政府签约集体土地住房项目。根据首创置业公告，该项目融合了居住、休闲、娱乐、商业等多项功能，为北京目前最大的集体用地长租公寓项目。

此外，首创置业旗下金融平台首金资本还拿下了北京平谷金海湖项目，规划总建筑面积约13.4万平方米。项目定位是“改善+度假型”需求，地处平谷金海湖景区西侧，毗邻主干道平蓟路和顺平路。

2019年，房企进一步加快布局长租公寓市场。而品牌房企主要以自营开展长租公寓业务，部分以合作、战投以及收购等方式参与进来。

如万科（02202-HK）是采取自营模式进行业务开展；而新城则选择了战略投资的方式布局该领域，绿城（03900-HK）则以合作的方式快速扩张。两种方式都是以现有长租公寓品牌为依托，进行拓展。

房企进军长租公寓，就不会有“风险”

首创置业目前正积极发展长租公寓项目，旗下长租公寓品牌“he寓”已经在去年9月开业，预期北京项目可推出约1.5万个长租公寓单位。而据首创置业高层披露，预计到2020年，首创会将长租公寓项目大规模地推向市场。

针对去年长租公寓频繁“暴雷”的问题，首创置业表示，公司为自己长租公寓项目的产权拥有者，且因获得的土地成本低可保证租金的合理性，与目前市面上因高租金、中介等问题爆雷的项目有本质区別，未来可作为公司一个稳定的固定收益产品。

尽管如此，住房租赁市场“资产证券化”机制同样给房企带来不确定的风险。

事实上，自营租赁业务属于重资产模式，资金需求量较大，资产证券化为房地产企业盘活存量资产提供了新的途径。

2018年1月24日，首创置业股份有限公司公布，其建议以一批或分批形式发行本金总额不超过人民币50亿元的境内公司债券，将全部用于住房租赁项目建设、补充营运资金及╱或偿还公司债务。

同年6月11日，万科公告称，证监会已核准公司向合格投资者公开发行不超过80亿元的住房租赁专项公司债券。

不过，住房租赁融资很快也被叫停。2018年8月29日，上海证券交易所公布，富力地产60亿元非公开发行的2018年住房租赁专项公司债券已经在8月29日被终止。

而根据上证所披露的信息显示，除了富力之外，合生创展一笔100亿元的住房租赁公司债自同期仍处于“中止”状态。而合生创展另一笔31亿元公司债券已被上证所终止。

长租公寓根本的问题在于使用权和所有权的剥离，长期使用权建立在不确定性的所有权基础之上。一旦公司经营不善，所有权出现变动，势必会对使用权带来影响。

由此带来的风险，对于房企和租房客而言都是难以估量的。

长租公寓与房租上涨的“可怕巧合”

长租公寓之所以成为租房客们眼中的“危险”，还是因为2018年的万科天价租金。

当时，万科的长租公寓项目租期为10年。如果租一套90平方米三居室，按照1.5万元的月租金计算，十年全部租金将达到180万；如果租一套180平方米的四居室，按照3万元的月租金计算，十年全部租金也将达到360万。

而且，高租金、长租期、租金一次性付清等设定同样成为媒体聚焦的重点。如此高额的租金从哪里来？当然是要从银行贷款。

那我们再说说，这样的公寓能有市场吗？月租金近2万，还需要每月还银行贷款，那和房贷有什么区别吗？

而普通房企之外，一些房产中介拼命集聚房源，抬高租金价格就更加直接了。从普通租房改造为长租公寓，再叠加房价的普遍上涨，价差表现尤为明显。

一份调查显示。2015年在北京国贸附近两居室价格是4500元，到去年同地段两居室价格是6600，而今年在有的平台上价格近8000元。

据北京市统计局数据，2018年上半年，北京市居民人均居住支出7140元，同比增长22.1%。中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组数据显示，7月北京房租中位数为6590元/套。

而2018年上半年正好赶上了长租公寓最火热的时期，当房企和租赁中介布局长租公寓，租赁市场火热的时候，“巧合”地遇上房租较快上涨，实在是可怕。

结语：

对于在一线城市生活的年轻人来说，房租是否在适度区间事关生存的基础；而对城市来说，这也关系到人才的去留。房住不炒，房租也不能炒，不然，人才发挥自身价值的空间就真的被高房价压缩了。

对于房企而言，与其过多地宣扬自身成交量、利润收益，不如放下盈利之心，真正地为大众居住问题考虑。毕竟企业的价值在于对社会生活所提供的产品或服务，如果一味地看重自身效益，恐怕就会成为社会经济的负担所在。

首创置业2019年的销售目标是“破千亿”，考虑到公司在长租公寓，拿地等方面的快速推进，首创置业会不会出现在今年的“港股百强”名单中呢？敬请留意2019年5月24日（星期五）在深圳中洲万豪酒店举行的「港股100强」颁奖典礼。