預投資9.1億，首創置業佈局長租公寓，房租又要漲？

原創

前言：

首創置業(02868-HK)公佈，其全資子公司首創新都擬通過向項目公司增資490萬元人民幣，併向項目公司提供9.1億元貸款，用於合作開發北京市朝陽區一宗租賃住房項目地塊。

此次參股是進一步完善首創集團在長租公寓業務板塊的佈局，提升公司長租公寓業務能力，為該集團今後立足租賃房建設領域、建立租賃房開發業務的發展平台。

財華社了解到，該項目融合了居住、休閑、娛樂、商業等多項功能。未來，這里將打造成為首創置業在北京最大的長租公寓項目。

同比增長54.1%，樓市談不上冬天

3月5日晚間，首創置業宣佈，2019年2月，該公司實現簽約金額約49.4億元，簽約面積約27.6萬平方米。其中，京津滬地區簽約金額41.9億元，簽約面積19.9萬平方米；其他地區簽約金額7.5億元，簽約面積7.7萬平方米。

2019年前兩個月，該公司累計實現簽約金額約90.9億元，同比增長54.1%；實現累計簽約面積約40.2萬平方米，同比增長38.8%。截至2019年2月底，該公司尚有認購未換簽金額約人民幣8億元正在辦理換簽手續。

值得註意的是，首創置業前兩月簽約金額達到90.9億元，較去年同期增長54.1%，利好股價。截至3月6日11時21分，首創置業（02868-Hk）上漲4.84%，報價3.68港元，成交額為2888萬。

此外，首創置業計劃將提升品牌效應、服務品質和運營能力，進一步擴大長租公寓業務規模。而去年9月份，首創置業長租公寓首個項目北京房山Hé寓正式開業。

2019年2月26日，首金資本及萬安金瑞與新城鎮基金及新城鎮建設投資訂立合夥協議，將成立合夥企業。項目公司用於開發北京市昌平區東小口鎮蘭各莊村店上村（組團）棚戶區改造和環境整治項目。

同樣是在2月份，首創置業與北京市朝陽區十八里店鄉政府簽約集體土地住房項目。根據首創置業公告，該項目融合了居住、休閑、娛樂、商業等多項功能，為北京目前最大的集體用地長租公寓項目。

此外，首創置業旗下金融平台首金資本還拿下了北京平谷金海湖項目，規劃總建築面積約13.4萬平方米。項目定位是「改善+度假型」需求，地處平谷金海湖景區西側，毗鄰主幹道平薊路和順平路。

2019年，房企進一步加快佈局長租公寓市場。而品牌房企主要以自營開展長租公寓業務，部分以合作、戰投以及收購等方式參與進來。

如萬科（02202-HK）是採取自營模式進行業務開展；而新城則選擇了戰略投資的方式佈局該領域，綠城（03900-HK）則以合作的方式快速擴張。兩種方式都是以現有長租公寓品牌為依託，進行拓展。

房企進軍長租公寓，就不會有「風險」

首創置業目前正積極發展長租公寓項目，旗下長租公寓品牌「he寓」已經在去年9月開業，預期北京項目可推出約1.5萬個長租公寓單位。而據首創置業高層披露，預計到2020年，首創會將長租公寓項目大規模地推向市場。

針對去年長租公寓頻繁「暴雷」的問題，首創置業表示，公司為自己長租公寓項目的產權擁有者，且因獲得的土地成本低可保證租金的合理性，與目前市面上因高租金、中介等問題爆雷的項目有本質區別，未來可作為公司一個穩定的固定收益產品。

儘管如此，住房租賃市場「資產證券化」機製同樣給房企帶來不確定的風險。

事實上，自營租賃業務屬於重資產模式，資金需求量較大，資產證券化為房地產企業盤活存量資產提供了新的途徑。

2018年1月24日，首創置業股份有限公司公佈，其建議以一批或分批形式發行本金總額不超過人民幣50億元的境内公司債券，將全部用於住房租賃項目建設、補充營運資金及╱或償還公司債務。

同年6月11日，萬科公告稱，證監會已核準公司向合格投資者公開發行不超過80億元的住房租賃專項公司債券。

不過，住房租賃融資很快也被叫停。2018年8月29日，上海證券交易所公佈，富力地產60億元非公開發行的2018年住房租賃專項公司債券已經在8月29日被終止。

而根據上證所披露的信息顯示，除了富力之外，合生創展一筆100億元的住房租賃公司債自同期仍處於「中止」狀態。而合生創展另一筆31億元公司債券已被上證所終止。

長租公寓根本的問題在於使用權和所有權的剝離，長期使用權建立在不確定性的所有權基礎之上。一旦公司經營不善，所有權出現變動，勢必會對使用權帶來影響。

由此帶來的風險，對於房企和租房客而言都是難以估量的。

長租公寓與房租上漲的「可怕巧合」

長租公寓之所以成為租房客們眼中的「危險」，還是因為2018年的萬科天價租金。

當時，萬科的長租公寓項目租期為10年。如果租一套90平方米三居室，按照1.5萬元的月租金計算，十年全部租金將達到180萬；如果租一套180平方米的四居室，按照3萬元的月租金計算，十年全部租金也將達到360萬。

而且，高租金、長租期、租金一次性付清等設定同樣成為媒體聚焦的重點。如此高額的租金從哪里來？當然是要從銀行貸款。

那我們再說說，這樣的公寓能有市場嗎？月租金近2萬，還需要每月還銀行貸款，那和房貸有什麽區别嗎？

而普通房企之外，一些房產中介拼命集聚房源，擡高租金價格就更加直接了。從普通租房改造為長租公寓，再疊加房價的普遍上漲，價差表現尤為明顯。

一份調查顯示。2015年在北京國貿附近兩居室價格是4500元，到去年同地段兩居室價格是6600，而今年在有的平台上價格近8000元。

據北京市統計局數據，2018年上半年，北京市居民人均居住支出7140元，同比增長22.1%。中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組數據顯示，7月北京房租中位數為6590元/套。

而2018年上半年正好趕上了長租公寓最火熱的時期，當房企和租賃中介佈局長租公寓，租賃市場火熱的時候，「巧合」地遇上房租較快上漲，實在是可怕。

結語：

對於在一線城市生活的年輕人來說，房租是否在適度區間事關生存的基礎；而對城市來說，這也關係到人才的去留。房住不炒，房租也不能炒，不然，人才發揮自身價值的空間就真的被高房價壓縮了。

對於房企而言，與其過多地宣揚自身成交量、利潤收益，不如放下盈利之心，真正地為大眾居住問題考慮。畢竟企業的價值在於對社會生活所提供的產品或服務，如果一味地看重自身效益，恐怕就會成為社會經濟的負擔所在。

首創置業2019年的銷售目標是「破千億」，考慮到公司在長租公寓，拿地等方面的快速推進，首創置業會不會出現在今年的「港股百強」名單中呢？敬請留意2019年5月24日（星期五）在深圳中洲萬豪酒店舉行的「港股100強」頒獎典禮。