「低調」的新鴻基地產:豪門底蘊下能否再寫新華章?

日期:2019年3月6日 下午7:08作者:彭小留 編輯:彭尚京
「低調」的新鴻基地產:豪門底蘊下能否再寫新華章?

過去的2018年,儘管中國房地產市場在普遍意義上迎來下行週期,但頭部企業們交出的成績單卻一如既往亮眼有加——當中拔得頭籌的萬科(02202-HK)合約銷售額已經突破6000億元人民幣。

儘管較之這些内地房企排頭兵們高歌猛進的驚人勢頭,香港本土發展商、傳統地產豪門郭氏家族旗下的新鴻基地產(00016-HK)就顯得「低調」許多,但作為盤踞本港多年的「地頭蛇」,新地厚實底蘊下的競爭力依然不容小觑。

在剛剛結束的2月底,新鴻基地產公佈了其截至2018年12月底止中期(2018-2019財年上半年)業績。

採納新會計準則,純利按年減38%

公告顯示,截至去年12月底止,新地半財年錄得股東應佔溢利按年減38.03%至204.69億港元(單位下同);撇除投資物業公平值變動影響後的基礎溢利為137.33億元,按年減少31.24%。新地在業績報告中解釋,當期集團溢利減少主要由於採納新的會計準則所緻。

期内集團實現每股盈利7.07元,儘管在新會計準則下上半財年盈利減少,新地董事局還是宣派中期股息每股1.25元,較上年同期增加4%。

新地上半財年總收入為371.12億元,連同聯營公司及合營企業在内的總收入則達到434.65億元。當中物業銷售業務為集團帶來34%收入貢獻,物業租賃收入佔比28%;電訊、基建物流、酒店及其他收入分佔12%、9%、7%及10%。

具體而言,連同合作項目在内,上半財年新地錄得物業銷售收益為146.77億元,溢利則為66.94億元,較上年同期分部溢利138.95億元下跌51.8%,主要由於採納新會計準則的影響。集團表示,預期下半財年將有更多物業銷售收益確認入賬;按所佔權益計算,新地上半財年實現合約銷售額430億元。

物業租賃板塊,上半財年連同合作項目租金收入計算,新地總租金收入按年上升7%至122.86億元,淨租金收入按年同比上升7%至95.08億元。租金收入穩定增長主要由於期内香港及内地新租及續租租金上升,以及新收租物業帶來收益。

毛利率再創近年新高,新地盈利能力穩健

其實從過去幾年新地的業績表現來看,儘管集團往期入賬收入有些許波動,但最近幾個財年新地的淨利潤仍然保持較為穩定且可觀的增長,集團盈利能力穩健。

當中值得留意的是,除卻2016財年集團毛利率出現下滑,最近數年新地的毛利率水平總體持續上升,在上財年(2017-2018財年)達到48.9%的階段性高位:

而上月底剛剛出爐的新地2018-2019財年中期業績報告顯示,本財年上半年新地毛利率進一步提升至50.8%,這也創下其最近幾年中期業績最好毛利率水平——截至2015年、2016年及2017年12月底止歷年中期,新地毛利率分别為38.9%、43.4%及48.4%。

即便放眼整個地產行業,新地如此高的毛利率水平也是不可多得的,這也是其在激烈競爭中較為顯著的優勢之一。對比而言,位居内地房企第一梯隊的萬科在2018年中期的房地產業務結算毛利率為27.8%;近年銷售擠進行業前四的融創(01918-HK)在2018年上半年的毛利率為24.7%。而同為在香港市場實力雄厚的中海外(00688-HK)去年上半年的毛利率也不及新地,為35.8%。

期後市有支撐,新地積極擴充土儲

其實對於一個發展中的企業而言,多數時候已有的成績都可說是「過去式」了,外界更關註的是它們能否創造一個更加光明的未來。

從行業大環境來看,儘管過去兩年無論是内地還是香港樓市都相當暢旺,但去年年中以來由於中美貿易摩擦不斷升級發酵,加之其他外部因素的影響,樓市總體轉弱,新地也在業績報告中表示,相信2019年仍會是充滿挑戰的一年。

不過新地管理層在2月27日的中期業績發佈會上就指,整體來看2018年樓市的成交量其實隻比2017年低了一點,而近期中美談判也有緩和的趨勢,加上美聯儲加息的態度有所軟化以及香港股市氣氛回溫,相信這些因素有利於對後市的支持。

上半財年新地權益合約銷售金額達到430億元,為補給集團土儲資源,新地在期内也積極出手拿地。公告顯示,本期新地為其香港土地儲備新增4個項目,新增土儲總樓面面積合約130萬平方尺;截至2018年12月底,新地於香港的土儲資源約有5740萬平方尺,包括2450萬平方尺發展中物業,將用來興建住宅、寫字樓及零售等不同用途的物業。

内地方面,截至2018年12月底,按所佔總樓面面積計算,新地在内地的土儲資源共有約6310萬平方呎,其中4880萬平方呎是發展中物業。其餘絕大部分是作投資用途的已落成物業,當中大部分是位於一線城市優越地段的重點零售和寫字樓物業。集團執行董事郭基輝27日在業績會上表示,公司一向留意內地一線及二線城市,且在杭州、上海、廣州等地都有投標,併指新地未來也會繼續留意内地好的項目。

值得一提的是,進入2019年新地已經幾度出手,短短兩月内在香港拿下兩塊地皮,其一是位於啓德跑道的臨海用地,該地皮總樓面面積約64.9萬平方呎,未來將發展成豪華住宅地標,併與新地位於啓德城中心的另一個標志性項目產生協同效應。另一幅地皮位於大埔白石角,總樓面面積達91.7萬平方呎,計劃發展成優質住宅項目。

去化樂觀,推盤頻密

過去的上半財年,新地的去化表現非常出色,本財年上半年中港合約銷售總額為430億元,完成全年銷售目標逾9成,而進入2019年,集團銷售依然樂觀。公告顯示,新地於今年一月推出的馬頭角Downtown 38項目,單位在兩週内接近售罄,目前則已沽清。計及2019年首兩個月的銷售情況,已經達到470億元,因此新地本財年的合約銷售目標已經100%達成。

新地副董事總經理雷霆在中期業績會上就透露,集團今年推盤較為頻密,繼續「貨如輪轉,月月有樓賣」,有信心可達成香港樓盤每年400億元的銷售目標。

總體而言,豪門底蘊悠長的新鴻基地產,如今依然迸發著積極的進取氣場,至於其在日後能否再寫華章,便要看具體的造化了。

港股百強

過去的2012年至2017年,新鴻基地產連續六年入選[港股100強]主榜單。2012年至2014年新地分列港股百強主榜第30位、第29位及第30位;2015年新地在港股百強的排名跌至第68位,不過之後的2016年其名次迅速回升至榜單第41位;2017年,新地在港股百強的排名小幅回落至第44位。

憑借集團於過去的2018年的綜合表現,新地能否守住其於過往在港股百強中常青樹的地位?新一年的「港股100強」頒獎典禮將於2019年5月24日(星期五)在深圳中洲萬豪酒店舉行,我們期待屆時能夠揭曉這個答案。

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