星河灣持續搶灘“舊改”風口 能否在新轉型中突圍

《投資者網》董柴玲

8月18日，星河灣以52億元拿下廣州番禺塘步東村舊改項目，這是其繼2019年首次拿下蘿峰舊村改造項目後，又一個城市更新項目。在大灣區舊改風口下，不少品牌房企紛紛佈局，而在萬億舊改市場中，星河灣才剛剛踏上起跑線。

52億元拿下舊改項目

星河灣此次拿下的舊改項目，位於廣州市番禺區南村鎮塘步東村，改造的總用地面積為69.15萬平方米，投資金額約52億元。

招標文件顯示，塘步東村舊村改造項目位於南大幹線南村鎮段西片區更新改造範圍内，該片區項目已納入廣州市2016年市城市更新項目和資金計劃片區策劃類正式項目。

今年，廣州番禺區舊改招標熱度不斷，包括本地房企富力集團競得石壁村舊改項目，改造範圍的總用地面積約為104.8公頃。此外，外來房企升龍集團也競得番禺區蔡邊二村舊村改造項目，改造建新範圍約41公頃。

從地理位置來看，塘步東村舊改項目接近廣州星河灣。而塘步東村週邊有多個知名樓盤，包括廣地花園、珠江鉑世灣、金地壹閱府等。

知名房地產專家、廣東省房地產研究會執行會長韓世同告訴《投資者網》：“舊村改造涉及到城市配套設施等多方面問題，對於擅長打造‘豪宅’的星河灣來說，需要考慮建設商業綜合體以及後續運營管理等問題，均帶來新的考驗。”

據廣州公共資源交易中心公告顯示，此次申請競標的企業，要求總資產不低於400億元人民幣，淨資產不低於100億元人民幣的企業，併在繳納3億元保證金後，方可具備競選資格。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱：“一般來說，能夠參與舊改的房企，自然是需要資金實力比較雄厚，同時有較好的銀行貸款等融資機會。當然也需要看到，若是舊改項目面臨很多不確定性，那麽也容易削弱毛利等指標。尤其是部分舊改若是和地方民生保障等工作掛鈎，那麽更是需要工作細致。”

對項目規劃和公司業績等問題，《投資者網》多次聯係星河灣集團，但一直未得到相關回應。

持續搶灘舊改風口

專註舊改，似乎是星河灣這兩年的發展策略。2019年，星河灣拿下廣州黃埔區蘿峰舊改項目,宣佈進軍城市更新領域，投資金額為62億元。

此外，星河灣還參與廣州番禺聯圍村舊改項目，面積約533萬平方米。2019年至今，星河灣拿下的廣州三個舊改項目合計面積超800萬平方米，投資金額超114億元。

同年5月，廣州黃埔區蘿峰舊村改造項目舉行動工儀式。根據規劃，該改造總用地面積79.44公頃，建築面積236.53萬㎡，未來將建設一個集優質生活、休閑購物、娛樂康體、自然生態、科創辦公於一體的城市更新改造項目。

作為大灣區核心城市之一，廣州近年來加快城市更新項目規劃，吸引眾多品牌房企參與舊改。而在大灣區舊改大潮中，不乏佳兆業、龍光、富力等為代表的舊改大戶。

中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林表示，由於一二線城市土地資源稀缺，同時存在大體量的城市更新和舊改項目，因此成為各大房企新的戰略核心城市。

“據相關數據顯示，全國共有老舊社區接近16萬個，涉及居民上億人，建築面積約40億㎡，舊社區改造的總投資額可高達4萬億。如果改造期為五年，每年新增投資8000億元以上，因此目前我國舊改存在著很大的空間，具有長期戰略投資紅利。”盤和林表示。

此外，因舊改可帶來較高的毛利率，吸引了不少房企參與佈局。但項目體量較大，開發週期較長，對房企的資金壓力和開發管理能力帶來考驗。

光環褪去後如何突圍？

數據顯示，2020年上半年，星河灣的銷售金額為52.5億元，在200家房企中位列第143。

實際上，曾被冠以“豪宅專家”的星河灣，一直以來主打高品質住宅，併把2009年稱之為“星河灣元年”。然而在此後的十餘年間，星河灣模式的光環逐漸暗淡，業績和其他頭部房企的距離不斷擴大。

自1995年成立以來，星河灣接連建造豪宅，併創下豪宅營銷記錄。2009年，根據中國房地產測評中心等三方發佈的“2009年度中國房企銷售排行榜”顯示，該公司以簽約130億元的銷售額位列房地產行業前20強。然而，這似乎成為了星河灣的高光時刻。

10年後的2019年，根據克爾瑞的研究數據，星河灣以166.9億元的銷售額排名第117名，增長止步不前。這期間，星河灣在鄂爾多斯項目折戟，阻礙業績提升的腳步。

韓世同分析稱：“星河灣在近年開始向部分二、三線城市擴張，包括鄂爾多斯和太原等，但結果不儘人意，相反進軍北京、上海等地能夠取得成效。可見星河灣模在一些經濟高度發達的區域，較符合產品定位。而打造高端定位，本身也限製了規模的擴張。”

在融資需求迫切的房地產行業，上市成為各大房企的重要出路。在華南地區房企中，星河灣曾與雅居樂、碧桂園等稱為“八大金剛”。而星河灣一直未上市，相比如今市值超過2000億元的碧桂園等頭部房產企業，可謂實力懸殊。

星河灣集團總裁黃健慧曾對外表示：“相對於高週轉企業發展模式，星河灣的發展不走量、不求快，所以受到市場影響相對較小。加之星河灣不是上市企業，項目開發量的調整和伸縮相對靈活。所以政策和環境變化，不會影響星河灣既定產品的開發模式。”

星河灣雖未上市，亦一直試圖突破。而此次競標成功的企業為廣州番禺海怡房地產開發有限公司（簡稱“海怡地產”），是星河灣主要開發主體。

據海怡地產債券半年度報告，截至2020年6月30日，公司剩餘可售項目規模為152.33萬平方米。從區域分佈看，公司在一、二線城市的可售面積佔比分别為14.32%和64.91%，剩餘20.78%全部為汕尾地區。由此可見，星河灣土地儲備相對集中於少數一、二線城市和汕尾。

海怡地產相關評級報告顯示，公司舊改開發帶來其他應收款規模大，對資金佔用較多；2019年由於大量獲取土地，經營淨現金流轉負；此外，2021年將出現債務集中到期壓力。財務數據顯示，2019年末，海怡地產的合併資產總額459.47億元，負債率為74.31%，高於同類型未上市房企60%-70%負債率。

韓世同表示：“城中村改造固然有難度，但也要嘗試著去解決。未來房企若不能進入舊改行列，缺少舊改的能力，會面臨著出局的可能。現在開發商必須要走通舊改這條路，而未來通過招拍掛市場拿地的機會也將越來越少。” （思維財經出品）■