深圳樓市魔幻搶購真的是人類奇迹嗎？| 思維·談

文| 李寧

6月的深圳，平均氣溫32度，樓市如高溫一樣持續火熱。

2020剛過半年時間，深圳樓市就多次榮登網絡熱搜榜，從百萬喝茶費到近1200人搶去年被嫌棄的五套房，再到“萬人搖號”搶不到400套房，“魔幻”一詞是輿論對此最好的形容。

1．

關於魔幻，我早在4月29日《深圳樓市真的可以永遠魔幻上漲嗎？》一文就表達了對持續上漲的擔憂，一直到6月22日，國内主流媒體紛紛以“魔幻”為名驚歎深圳樓市的搶買魔力。

兩條信息隱射出深圳樓市有多魔幻。

一條是每日經濟新聞的《深圳樓市魔幻一幕：去年被人嫌棄的5套房 今年1171人搶》。核心内容是：開盤初還愁去化的深圳寶安中心區的新錦安海納公館沒想到，退訂出的5套房，居然刷新了深圳搖號記錄。6月20日深夜，海納公館公示誠意登記客戶名單，3天共計1191組客戶參與誠意登記，經初步查重去重後，共計1171組誠意登記具備購房資格。換句話說，海納公館此次中簽率不足0.5%，234人搶1套房。

另一條是，界面新聞所發佈的《深圳魔幻樓市一天：融禦華府搖號“造假”惹爭議》。内文寫到：融禦華府預售394套住宅房源，需要認籌金100萬，有8998認籌，中簽率僅4.37%，項目認籌資金將近90億。

由此可見，魔幻的深圳樓市，堪比熱門公務員考試數千人爭一職，或北上廣車牌搖號的概率可能都比在深圳買一個房子更容易點。

“買到就是賺到”，這是近十年深圳地產圈我聽到的流傳最廣的話，每當路過深圳很多地產中介店面時，確實能感覺到一種歇斯底里與勇猛直前的狂熱買賣精神，尤其在今年疫情之下，深圳這種追漲上車潮似乎更加激烈。

樓市躁動下，這座中國最獨一無二的移民年輕化城市，相較於它曾經的奮鬥不問西東改革精神，我還是更喜歡曾經的蛇口精神，“時間就是金錢，效率就是生命”。

2. 

一千個人眼中有一千個哈姆雷特，一萬個搶房者眼中也有一萬個地產價值。

近十年來看，每一個買到深圳房子的人，無疑是最大受益者，小產權除外。這話似乎如魔咒一般，一輪又一輪割向搶票上車的深圳購房者，不管搶不搶的到，深圳樓市已經成為全民的狂歡、喜怒哀樂與人生意義。

換句話說，如果想留在深圳，不買房可能是一生罪過。

恰好是上個週末，我與朋友去坂田附近，這片華為人聚集最多的區域，朋友談起他的房價2013年買時3.25萬，現在價格已經到9、10萬每平米。這樣的故事，你在深圳，多如牛毛，就如同大街小巷的腸粉、炒米粉店一樣多，只要在深圳買個房子，資產評估基本上就可以達到至少7位數，如果是近五六年以來的新房，那價格至少能到8位數——千萬。

這樣的故事不僅僅局限於在深圳工作或生活的人。全國人民來炒的故事我也聽到不少，比如某外地國企來深圳招商，一位副總裁帶隊了20號人，該副總裁指了指其中一位說，“除了他之外，其他人全部在深圳有房，最少一套。”

深圳房地產研究中心數據顯示，2015~2016年深圳房價從3字頭跳至5字頭的時候，投資性購房的比例迅速從20%上升至40%。此後，深圳樓市投資需求比例常年保持在30%左右，高於全國絕大多數城市。深圳中原研究中心數據顯示，今年5月深圳投資客佔比為35.62%，較上月升了4.94%。

不管是炒，還是剛需，人類本質上都是利益驅動型的動物。當買深圳房子可以以最快的速度保值增值時，請問還有其他更好的選擇嗎？至少這麽多年來看，沒有。

目前來看，2020年這波深圳房價上漲，很大可能會成為又一個2015-2016年。

回顧歷史知今朝。早在2016年10月12日，全球知名金融機構瑞銀就發佈觀點稱，深圳住房的負擔難度已經超過樓價絕對值更高的香港，成為全球最買不起房子的城市。同年的9月數據是，深圳新房價格當月同比飙漲42%，位居十大城市之首。

同年9月15日，美國經濟咨詢公司Longview Economics的一項最新研究顯示，深圳已成為全球房價第二貴的城市，僅次於美國加州聖何塞。該分析顯示，深圳典型住宅的價格已達到80萬美元左右，房價收入比為70。自2015年初以來，這座城市的房價平均上漲了76%。

報告強調：“北京和上海的情況相似，但不像深圳那麽極端。”

作為普通消費者與樓市觀察者，我的切身感覺是，從2015年至今這五年，全國沒有一個城市房價可以堪比深圳的狂熱，可能大概率是全球也很難找到第二個。

毫無疑問，照目前的魔幻速度前進，深圳樓市今年漲幅十之八九可以位居全球。而這似乎與疫情沒有半毛關係。

3．

討論深圳魔幻樓市有沒有泡沫？像一個哲學性問題，畢竟討論泡沫與泡沫破滅是兩回事，只有潮水褪去才知道誰在裸遊。

但有一點值得重視，不管是企業槓桿，還是家庭部門槓桿，這麽些年早已經水漲船高，高於發展中國家，所以，前些年的企業部門“去槓桿”也說明監管層早就註意到風險之處。

中國人民大學經濟學院早在2018年就做過一項研究，“由於中國居民收入佔GDP比重偏低，所以家庭債務/GDP的測算槓桿率方式會低估中國家庭部門債務問題的嚴重性。以家庭債務/家庭可支配收入測算，中國家庭部門槓桿率高達110.9%，已經超越美國。”

眾所週知，家庭部門的主要槓桿是房地產，而企業槓桿又決定了個體的收入情況及經濟發展走勢。換到深圳就更嚴重了。

2019年央行所發佈的《中國金融穩定報告(2018)》顯示，儘管我國住戶部門槓桿率低於國際平均水平（62.1%），但近年來增速較快。2008年，這一數據僅為17.9%。

從居民資金槓桿率來看，有8座城市超過了100%，分别是廈門、深圳、杭州、南京、合肥、珠海、蘇州和廣州。其中，廈門的居民資金槓桿率高達172.2%，深圳以144.4%位居第二，杭州以136.7%位居第三。

在當前國際關係不穩以及美國提出“製造業回流”，全球性形勢復雜的環境下，我國四十多年的高速發展開始逐漸向質量與包容性增長看齊，而無論是企業，還是個人，像以往一樣常規式發展路徑，顯然到了拐點，當經濟紅利步入下半場時，我們從未見過，從未經歷過。

甚至從這個意義上來說，當我們嘲笑日本房地產失去的十年時，我們無動於衷，我們難以預見到它的代價與殘酷。

日本最有影響力的經濟學家辜朝明在其著作《大衰退》中提到，地產和股票價格的下跌給日本帶來的財富損失，達到1500萬億日元，相當於日本全國個人金融資產的總和，這個數字還相當於日本3年的GDP總和。

因此，人們需要警惕的是，當這十年，或這五年，深圳樓市持續魔幻上漲時，是否也意味著其窗口期不斷收窄？風險不斷積累？這種魔幻上漲是否更大的負作用會透支未來？

這種魔幻上漲的奇迹真的可持續嗎？

沒有人可以給出答案，就如同今天狂熱的人都只需要看結果就好了。但以歷史為鑒，狂熱的上漲背後往往預示著迅速跌落的過山車。

還是以日本為例，1986-1991年最後瘋狂期，6年1.7倍。這個過程持續了大約6年，期間日本住宅用地價格上漲73%，六大主要城市上漲169%（年均增速18.4%），其中1987-1990年間年均增速高達24.6%，超過1955-1974年快速上漲期的平均增速。

4.

魔幻上漲的深圳樓市所帶動的溢出效有多大？

沒人知道。但，確實需要相關部門及時統計其導致的產業外遷到底有多大？這五年到底有多少企業外遷？這些企業是不是深圳所需要的？

根據據中國百強研究院對深圳製造業的調研情況，在已經統計的18512家企業需求中，超過3000家亟需在2020年6月份前遷移，其餘企業也在1~3年期間尋求新的產業園或者購地自建廠房。企業遷移主要體現以下特點：

1、 企業遷移出原有園區主要是園區產業配套落後、園區租金持續上漲、勞務工緊缺等因素。

2、在所統計的企業規模中，規上企業是深圳市各區極力保留的，但租金高昂使企業無法忍受，規上企業成為近年遷移的主流。

3、根據與企業交流，目前企業選擇内地發展成為趨勢，其次是深圳週邊城市、深汕特别合作區等領域。

4、交通、物流、供應鏈已經不是製約企業發展的主要因素，勞工成本、招工難、生產基地的穩定及政策的穩定是目前企業主要的考慮因素。

中國百強研究院給出的結論是，深圳外遷企業持續增多，這只是冰山一角。

40多年前，作為漁村的深圳敢為天下先，引領併帶動了國内經濟發展騰飛，深圳創下了多個奇迹，比如最多民營上市公司，2019年，深圳上市公司總市值破7萬億元，居全國第二；深圳上市公司實現營業收入4.65萬億元，同比增長11.33%，增速在全國主要轄區中排名第一。

另外，深圳一手打造了深莞惠ICT珠江東岸產業格局，從華為、騰訊、中興通訊、步步高衍生出的OV係（OPPO與VIVO）、TCL、創維、富士康產業鏈聚集於此。40多年後，深圳最終只能靠房地產取勝嗎？

玻璃大王曹德旺是近些年少有的批評房地產的企業家，他這句話值得深思：實體經濟是一國經濟的立身之本、財富之源。先進製造業是實體經濟的一個關鍵，經濟發展任何時候都不能脫實向虛。

如果拿今天的深圳樓市魔幻狂想曲與深圳曾引以為傲的奮鬥精神相比，我似乎更喜歡《天堂向左，深圳往右》里的肖然，一窮二白來到深圳打拼，做過銷售，幹過採購員，賣過號稱能治痔瘡的神奇香皂。那種奮鬥勁比靠買房子來得踏實。（思維財經出品）■