房地產企業30年變遷：誰主沉浮？

中國房地產指數系統，在1995年創立，至今30年，見證了房地產行業跌宕起伏。30年，我國房地產企業發展經歷了本地起步、競速擴張、衝高回落，當前在風險化解中探索新模式。第一個十年（1995-2004）：房地產企業本地起步，營收規模快速增長，盈利能力和負債水平較低，順應市場化民企力量崛起。第二個十年（2005-2014）：房地產企業競速擴張，規模快速增長，負債率明顯上升，房企密集上市，2014年上市房企達到185家，百強企業銷售額十年間增長9倍。第三個十年（2015-2025），分析內容將在後續專題發佈。

第一個十年（1995-2004）：

國有房企率先上市，2004年上市房企達到90家，營收規模快速增長，盈利能力和負債水平較低，順應市場化民企力量崛起

1990年代初，上海、深圳等前沿開放城市的國有房地產企業抓住房地產市場化初期發展機遇，本地化經營，先行在內地和香港上市。1990年滬深交易所成立併營業。1991年，房地產企業如萬科、深寶安A先後上市，1992年中海地產、越秀地產、沙河股份、城投控股等陸續上市。上海、深圳屬於中國改革開放的前沿陣地，併且這兩個城市均設有證券交易所，房地產市場化發展也較早，政府鼓勵當地國企房地產公司發展，所以初期上市房地產公司多屬於上海、深圳的國企。1995年，滬深兩市及內地在港上市的房地產上市房企數量達到35家，其中A股上市房企32家，佔A股總上市企業數量的9.9%。2004年，A股、H股上市房企合計達到90家，其中A股79家，佔A股總上市企業數量的5.7%。

表：1991-1995年上市的房地產企業

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2000年左右，部分先行上市房企經營不善發生劇烈變動，8家上市房企被重組更名甚至退市，佔1995年前上市房企比例超過20%。如1999年嘉豐股份更名為金豐投資，2000年黔中天A被收購更名為世紀中天，2001年遼物資A更名為銀基發展、中山火炬更名為中炬高新，2002遼房天被收購更名為萊茵置業，同年深中僑A退市，2003年甬中元A更名為甬成功，2004年深寶恒被收購更名為中糧地產。截至目前，初期上市的36家房企，接近一半被重組更名及退市。

代表房企營收快速增長，盈利水平和負債率均較低。1995年，代表房企營收均值為6.6億元，2004年達到18.5億元，年平均增長超過30%，營收規模增長較快。1995-2004年代表房企淨利潤率均值為5.7%，盈利水平較低。受1997年亞洲金融風暴影響，1998年代表房企淨利率均值接近-20%，虧損幅度較大。1995-2004年，代表房企資產負債率均值為48.6%，保持較低水平。

圖：1995-2004年代表房地產企業1營收均值（萬元）、淨利潤率及資產負債率均值變化

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¹選取的代表房企分別為萬科、深寶安A、陸家嘴、深深房A、電子城、深振業A、亞泰集團、粵宏遠A、沙河股份、深物業A。

隨著住房市場化改革的不斷深入和信貸政策的支持，房企抓住房地產市場發展機遇實現業務快速增長。1998年4月，央行發佈《個人住房擔保貸款管理試行辦法》，個人按揭貸款開始實施。1998年7月，國務院下發《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，標誌著福利分房年代的結束、住房商品化時代的開啟。1995年-2004年，全國城市化率快速提升，農村人口大量湧入城市，城市人口快速增加、規模擴大。房地產企業憑借對房地產需求的精準把握，實現了營收規模的快速增長。2004年，合生創展銷售額破百億，行業首家百億房企誕生。隨著房地產市場規模擴大，代理和顧問等業務也隨之快速增長，2004年合富輝煌在香港上市，成為全國首家策劃代理上市企業。

為客觀反映我國房地產開發企業的整體狀況和發展動態，科學評價房地產開發企業的綜合實力，2003年，由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中指研究院三家機構正式發起成立中國房地產TOP10研究組，致力於對中國規模大、效益佳、品牌優的房地產企業進行研究。中國房地產TOP10研究組辦公室設於中指研究院。研究組本著客觀、公正、準確、全面的基本原則，以客觀數據為唯一依據，充分借鑒國外TOP10研究的理論框架和操作實務，結合中國房地產發展特點，開展TOP10系列研究工作，2003年開始中國房地產上市公司TOP10研究，2004年開始中國房地產百強企業研究和中國房地產企業品牌價值研究，至今均已經歷了二十多年，旨在發掘中國房地產優秀企業群體，引領房地產業持續、健康發展。研究成果引起了社會各界廣泛關注，相關研究成果已成為評判房地產企業經營實力及行業地位的重要依據。

根據2004年中國房地產百強企業研究成果，從房地產百強企業的所有制結構來看，國有企業正逐漸被非國有企業所取代，2004年百強企業中的國有房地產企業佔40%，民營企業和三資企業分別佔42%和18%。從房地產百強企業的上市情況來看，26%的企業是上市公司或控股上市公司，其中有6家企業在香港證券交易所上市。從業務來看，房地產百強企業中，以住宅為主營產品的企業共94家，以寫字樓為主共3家，以商業地產為主3家。從區域分佈來看，主要分佈在華北、華東和華南地區，其中華北地區以北京中心，佔比32%；華東地區以上海龍頭，佔比31%；華南地區則以深圳和廣州中心，佔比25%。

第二個十年（2005-2014）：

房企規模快速增長，負債率明顯上升，房企密集上市，2014年上市房企達到185家，百強企業銷售額十年間增長9倍，開啟全國化擴張

代表房企營收快速增長，盈利能力保持高水平。2005年，代表房企營收均值為24.9億元，2014年達到330.4億元，平均每年增長32.2%。其中，2008年增速較低，僅為7.9%，由於美國次貸危機衝擊，國內房地產市場受到較大負面影響。從盈利水平看，2005-2014年代表房企淨利潤率均值為18.1%，保持高位水平。其中，2011年淨利潤率較高為35.4%，主要是由於2009-2010年銷售額快速增長然後竣工結轉導致，2009年全國商品房銷售額增長超過70%，2010年增速接近20%，銷售額快速增長及房價快速上漲，為房企帶來較高的利潤。

圖：2005-2014年代表房地產企業²營收均值（億元）及淨利潤均值變化

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²選取2014年營收較高的30家企業作為代表房企，分別為萬科、中海、金科、合生創展、德信中國、沿海家園、中國金茂、遠洋集團、雅居樂、富力、綠城、招商蛇口、金地、越秀、新城控股、廣宇集團、華發股份、泛海集團、甦寧環球、榮安地產、中海宏洋、華夏幸福、景瑞控股、陸家嘴、金融街、城投控股、上海臨港、新城發展、藍光發展、金隅集團，下同。

代表房企負債率水平在趨勢性上升。從資產負債率來看，2005年代表房企資產負債率均值為59.6%，2014年達到73.2%，平均每年提升1.5個百分點，提升速度較為明顯。從淨負債率來看，2005-2014年均值為70.9%，其中前五年均值為60%，後五年均值為80.7%，特別是2011年之後，淨負債率在90%左右，房企償債壓力陡增。

圖：2005-2014年代表房企負債率均值變化

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2004年的「831大限」後，土地出讓走向市場化，區域壁壘被逐漸打破，房地產企業迎來蓬勃發展的黃金時期。2005年-2014年，全國城市化率快速提升。此間大規模的基礎設施投資和建設以及城市空間的擴張帶動了三四線城市發展，城鎮體系格局拉開了網狀骨架，房地產市場環境持續向好，市場需求旺盛，房地產企業開始如火如荼的全國化快速擴張。房企把握快速城鎮化、人口紅利、金融寬松等帶來的巨大機遇，開啟全國化佈局，形成了「單城市深耕-區域深耕-全國化擴張」的發展脈絡，房企經營規模迅速提升，2010年萬科銷售額突破千億，房企第一梯隊進入千億時代，2014年千億房企達到7家。

資本市場融資成為支撐房企發展的重要途徑，一批企業通過上市、增發等資本運作提升資金實力，實現了規模擴張。2007-2009年，A股每年上市的房地產企業數量依次為15家、13家和13家，創造了歷史記錄，保利地產、榮盛發展、濱江集團在此期間成功上市。內地房企掀起赴港上市熱潮，2006-2010年，內地房企在港上市數量為27家，世茂、綠城、碧桂園、遠洋、恒大、融創等房企先後成功在香港主板上市。2010年之後，A股房企上市政策監管趨嚴，房企多選擇赴港上市，2013年-2014年內地房企再次集中赴港上市，新上市企業分別有11家與8家，龍光、力高等企業先後登陸香港聯交所。2014年，滬深和內地在港上市房地產公司分別為137家和48家。

根據中國房地產百強企業研究成果，2014年房地產百強企業銷售額為27007億元，相比2005年增長了9倍，市場份額由15%提升至35%，市場集中度持續提升。從所有制結構來看，2014年房地產百強企業中民企佔比76%，已經佔據明顯主導地位。從企業佈局來看，2008年之前為區域深耕階段，百強企業深耕大本營週邊一二線城市或經濟發達區域的重點一二線城市。2009-2014年百強企業開啟全國化快速擴張，千億代表房企平均佈局城市近40個。

文章來源：中指研究院公眾號