4月楼市成交量暴增，楼价为何还是难涨？

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2月28日，香港宣布楼市全面“撤辣”之后，楼市交易情绪明显提升。

从成交量来看，香港特区政府土地注册处的数据显示，2024年1-4月，一手及二手住宅楼宇买卖合约宗数分别为3477、2375、3971、8551；另外1-4月，一手及二手住宅楼宇买卖合约价值分别为277.92亿港元、190.96亿港元、300.62亿港元、774.56亿港元。

其中，4月份的宗数创2012年10月8714宗后的138个月（11年半）新高，而金额创2021年7月786.04亿港元后的33个月（近3年）新高。

另外，在3、4月份实现增长后，在今年首4个月，香港一手私人住宅登记录6463宗，已达2023年全年10682宗的六成。

可见，全面“撤辣”在推高楼市成交量方面效果显著，尤其是4月份的数据增长十分迅猛。

不过，全面“撤辣”后的楼市虽然火热，但楼价表现却相当一般，呈现“旺量不旺价”。

中原地产的数据显示，于3月及4月，香港楼市的价格仅略有回升，上涨幅度很小。

美联物业的数据则显示，全港楼价指数在4月份有小幅上涨，但是进入5月份后（截至5月20日），该指数又转向了小幅下跌。

此外，港府撤辣至今，市场仍出现大量住宅成交蚀让个案。

据悉，全面“撤辣”后，香港楼市“旺量不旺价”有多方面的原因。

其一，近些年来，香港楼市库存量整体在持续增长，导致市场出现供应过剩的状态。瑞银称，市场仍有大量供应，预期2024年可售的新楼数目会达至5.1万套，反映有3年的存货需要消化。

如下图所示，中原地产官网显示，香港私人住宅存量数据在持续走高。

中原地产陈永杰曾表示，由于整体经济差，加上发展商库存量高，套现需求大，一手楼盘并没有加价，因此成交宗数多也无法提高楼价，“但至少市场气氛炽热了，楼价没有升都起码止跌”。

其二，在联系汇率制度下，香港当下也处于高息口状态，信贷环境比较紧张，高杠杆的地产商可能会市场回暖减价卖楼以加快现金回笼。

譬如，长实位于香港新界西北地区洪水桥的住宅项目“#LYOS”于5月19日公开发售。此次发售包括14伙分层大楼单位及14伙花园复式户，价格较首次公开发售时有显著折扣，分层大楼单位最高折价约25%，花园复式户最高折价约32%。

而在此前，长实已经在持续劈价出货，甚至长实李泽钜的妻子也在“撤辣”后出售了一个位于大坑豪园的豪宅单位。

这一系列动作被解读为长实在趁“撤辣”后的“小阳春”快速清理库存，来回笼资金。

其三，在高利率环境下，租金收益率及按揭成本的负利差将会继续抑制投资需求。

美联物业的数据显示，当下的按揭利率已经在4%以上。

而目前的租金回报率仅在3.3%左右，明显要低于按揭利率。

此外，由于利率提高，直接导致置业成本上升，置业需求降低，同样对香港楼市构成压力。

高利率对全球的经济也产生了负面影响，香港亦受到拖累。最新消息显示，5月17日（当地时间），美联储理事米歇尔·鲍曼表示，如有需要不排除加息的可能性。这一表态也引发了市场对美联储后续政策走向的担忧。

总的来看，在美联储未真正开始降息之前，当下的高利率环境还会持续，高息口对香港经济、香港楼市的压制仍会存在。而楼市是典型的“买涨不买跌”的市场，若房价未出现显著增长，最终选择持观望态度的群体或将不在少数，此举可能会对房地产市场的复苏造成一定的阻碍。