4月樓市成交量暴增，樓價為何還是難漲？

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2月28日，香港宣佈樓市全面「撤辣」之後，樓市交易情緒明顯提升。

從成交量來看，香港特區政府土地注冊處的數據顯示，2024年1-4月，一手及二手住宅樓宇買賣合約宗數分别為3477、2375、3971、8551；另外1-4月，一手及二手住宅樓宇買賣合約價值分别為277.92億港元、190.96億港元、300.62億港元、774.56億港元。

其中，4月份的宗數創2012年10月8714宗後的138個月（11年半）新高，而金額創2021年7月786.04億港元後的33個月（近3年）新高。

另外，在3、4月份實現增長後，在今年首4個月，香港一手私人住宅登記錄6463宗，已達2023年全年10682宗的六成。

可見，全面「撤辣」在推高樓市成交量方面效果顯著，尤其是4月份的數據增長十分迅猛。

不過，全面「撤辣」後的樓市雖然火熱，但樓價表現卻相當一般，呈現「旺量不旺價」。

中原地產的數據顯示，於3月及4月，香港樓市的價格僅略有回升，上漲幅度很小。

美聯物業的數據則顯示，全港樓價指數在4月份有小幅上漲，但是進入5月份後（截至5月20日），該指數又轉向了小幅下跌。

此外，港府撤辣至今，市場仍出現大量住宅成交蝕讓個案。

據悉，全面「撤辣」後，香港樓市「旺量不旺價」有多方面的原因。

其一，近些年來，香港樓市庫存量整體在持續增長，導致市場出現供應過剩的狀態。瑞銀稱，市場仍有大量供應，預期2024年可售的新樓數目會達至5.1萬套，反映有3年的存貨需要消化。

如下圖所示，中原地產官網顯示，香港私人住宅存量數據在持續走高。

中原地產陳永傑曾表示，由於整體經濟差，加上發展商庫存量高，套現需求大，一手樓盤並沒有加價，因此成交宗數多也無法提高樓價，「但至少市場氣氛熾熱了，樓價沒有升都起碼止跌」。

其二，在聯系匯率制度下，香港當下也處於高息口狀態，信貸環境比較緊張，高槓桿的地產商可能會市場回暖減價賣樓以加快現金回籠。

譬如，長實位於香港新界西北地區洪水橋的住宅項目「#LYOS」於5月19日公開發售。此次發售包括14夥分層大樓單位及14夥花園復式戶，價格較首次公開發售時有顯著折扣，分層大樓單位最高折價約25%，花園復式戶最高折價約32%。

而在此前，長實已經在持續劈價出貨，甚至長實李澤钜的妻子也在「撤辣」後出售了一個位於大坑豪園的豪宅單位。

這一系列動作被解讀為長實在趁「撤辣」後的「小陽春」快速清理庫存，來回籠資金。

其三，在高利率環境下，租金收益率及按揭成本的負利差將會繼續抑制投資需求。

美聯物業的數據顯示，當下的按揭利率已經在4%以上。

而目前的租金回報率僅在3.3%左右，明顯要低於按揭利率。

此外，由於利率提高，直接導致置業成本上升，置業需求降低，同樣對香港樓市構成壓力。

高利率對全球的經濟也產生了負面影響，香港亦受到拖累。最新消息顯示，5月17日（當地時間），美聯儲理事米歇爾·鮑曼表示，如有需要不排除加息的可能性。這一表態也引發了市場對美聯儲後續政策走向的擔憂。

總的來看，在美聯儲未真正開始降息之前，當下的高利率環境還會持續，高息口對香港經濟、香港樓市的壓制仍會存在。而樓市是典型的「買漲不買跌」的市場，若房價未出現顯著增長，最終選擇持觀望態度的群體或將不在少數，此舉可能會對房地產市場的復蘇造成一定的阻礙。