香港樓市負資產飙增！港銀對本地貸款質素風險或超内房？

日前評級機構惠譽發表報告稱，香港銀行業正面臨來自本地風險敞口的資產質量壓力，可能很快便會超越來自内地商業房地產敞口的風險，因美元及港元的利率高企正在影響弱勢貸款人的還債能力，若資產質素指標減弱，生存能力評級較低的銀行將面臨更大的降級風險。

惠譽指出，香港銀行去年大部分的信貸成本都是來自内地商業地產，由於内地商業房地產風險敞口減弱，預計今年香港銀行業的信貸成本將按年略有下降，不過香港商業房地產面臨的逆風正在增加，而這種信用風險轉變在一定程度上已反映在匯豐控股（00005.HK）的首季業績當中。

惠譽還指出，考慮内地商業地產敞口，自去年以來一直對恒生銀行（00011.HK）的風險狀況評分及資產質素評分展望均給予「負面」，並認為香港貸款組合如果導致恒生資產質素顯著下降，或會增加其生存能力評級被下調的風險。

有業内人士分析稱，惠譽的意思是香港銀行辦理按揭的資產會迅速變壞，比内房更差。原因在於，内房面臨的是開發商爛尾樓的問題，而香港需要面對的或是負資產的問題。

根據香港金管局的數據，於2024年一季度末，香港負資產住宅按揭貸款宗數繼續飙升，達到32073宗，較2023年末增長27.5%，較上年同期的6379宗飙增近400%。同時，2024年一季度末的數據，已創下近二十年新高。

另外，負資產住宅按揭貸款宗數佔整體住宅按揭貸款宗數的比重也十分驚人，於2024年一季度末達到了5.47%。這也意味著，每100個私人住宅中，就有超過5個住宅背後的業主出現負資產住宅按揭貸款。

數據還顯示，負資產住宅按揭貸款中，未償還貸款金額按季增加近26%至1653.5億港元，同樣升至過去20年來高點，更是2001年第三季有紀錄以來新高。

據了解，負資產宗數飙升，其一是因為近兩年樓價的下滑。

美聯物業的數據顯示，近年來，香港樓價整體處於下跌趨勢之中，全面「撤辣」雖然對樓市有所提振，但難改樓價低迷的大勢。

此外，宗數飙升的負資產主要涉及銀行職員的住屋按揭貸款和按揭保險計劃下的貸款，按揭成數一般較高，當中以按揭保險計劃下的貸款所佔比例較大。

對於買家而言，淪為負資產也並不是絕境，因為此前金管局和銀行的協調結果是即便抵押品跌價，只要借款人準時還款，就不會要求「負資產一族」提早還款（Call Loan）。

不過，該協調結果的前提是借款人的供款能力沒有問題，這方面的情況值得關注。

而對於銀行而言，面對負資產急升及未來息口的不確定性，風險無疑在大幅上升，這也是惠譽指港銀對本地貸款質素風險或超内房的原因所在。