百強房企銷售額同比持續上行，5月或將有一波行情？

原創

房地產行業在經歷一季度復蘇後，後續發展分歧較大。有分析認為繼一季度行業回暖後，後續行業復蘇或變得緩慢。也有觀點認為，房地產行業整體發展較為樂觀。

如今4月房企銷售排行榜出爐，百強房企權益銷售額累計同比持續上行，房地產行業延續了一季度復蘇態勢。

百強房企權益銷售額持續上行

一般認為，4月是房地產的銷售淡季。尤其是在經歷一季度全國商品房銷售面積、銷售額等多個指標出現趨勢向好後，市場擔心房地產行業4月發展動力不足。

從已經公佈的數據看，百強房企權益銷售額累計同比持續上行。

據中指研究院數據，今年4月，百強房企銷售額同比上升29.9%。今年1月-4月，百強房企銷售總額為23934.6億元，同比增長12.8%。

環比來看，百強房企4月單月銷售額環比下降17.4%，中指研究院認為，在前期積壓需求集中釋放後，當前部分重點城市市場活躍度有所下行，導致環比有所下降。

光大證券認為，百強房企雖然4月銷售額環比有所回落，但今年以來累計銷售額同比數據仍維持較好表現。

申港證券認為，4月房地產仍保持20%以上高增速，在春節前擠壓需求釋放後，銷售熱度環比有所減弱，且4月為傳統銷售淡季，近期銷售有所轉弱屬正常現象，對全年判斷仍是好於2022年。

房價方面，2023年4月，百城新建住宅平均價格為16181元/平方米，環比上漲0.02%，同比下跌0.07%；百城二手住宅平均價格為15826元/平方米，受市場掛牌量持續走高影響，房價走勢繼續承壓，4月房價環同比跌幅分别擴大至0.14%和1.28%。新房、二手房價格環比下跌城市數量較上月有所增加。

另據中指研究院數據，今年以來千億房企規模繼續擴充，銷售額超千億房企有6家，較去年同期增加3家，百億房企59家，較去年同期增加2家。

或受4月銷售數據催化，5月4日，節後開盤首日，A股房地產板塊大漲，浦東金橋（600639.SH）、榮安地產(000517.SZ)、中迪投資(000609.SZ)、榮盛發展(002146.SZ)、廣宇集團(002133.SZ)等領漲。港股中國建築國際（03311.HK）等也取得不錯漲幅。

銷售回暖融資改善

今年以來，房地產板塊復蘇迹象明顯。

根據國家統計局數據顯示，一季度，全國商品房銷售面積和銷售額、房地產開發企業到位資金、國房景氣指數等多個指標出現回暖。

其中，商品房銷售面積29946萬平方米，同比下降1.8%，其中住宅銷售面積增長1.4%。商品房銷售額30545億元，增長4.1%，其中住宅銷售額增長7.1%。

至此，住宅銷售額已經連續2個月同比正增長。

易居研究院研究總監嚴躍進也指出，1-3月份，根據官方公佈的銷售金額和銷售面積計算，全國商品住宅均價為10532元/平方米，漲幅為6.3%。當前房價已經走出了下跌的通道，開始步入上漲的區間，總體上房價回穩的趨勢明顯。

今年一季度，房地產開發企業到位資金情況有所好轉。具體來看，房地產開發企業到位資金為34708億元，同比下降9.0%，降幅有所收窄。

對於房企到位資金情況，信達證券認為，隨著需求端溫和復蘇，銷售回款改善，房企經營和自身「造血」能力有所修復。國内貸款方面，3月國内貸款單月同比增速為6%。2023年以來融資端政策持續釋放，政府工作報告也強調要化解優質頭部房企風險。在融資端政策的「輸血」之下，該機構認為行業主體信用風險或已基本見底。

此外，今年3月份，房地產開發景氣指數（簡稱「國房景氣指數」）為94.71，已經連續3個月提升。有業内人士認為，國房景氣指數提升，代表房地產市場信心正在重塑。但東興證券認為，房地產行業景氣度繼續小幅回升，但整體仍處於低景氣度水平。

後市如何走？

對於房地產後市走向，機構仍存在分歧。

信達證券認為，展望今年市場後續演變，儘管一季度樓市銷售有所回暖，但持續性和全面性有待驗證，其對全年銷售仍持謹慎態度。

中指研究院指出，二季度全國房地產市場有望企穩，但城市間分化行情延續，熱點城市市場活躍度有望保持，但多數城市仍面臨較大調整壓力。

克而瑞認為，展望後市剛需轉弱、改善接棒是大概率事件，若房企能抓緊五一營銷節點釋放優惠，或是地方政府層面有一些利好性政策出台，整體成交還是可能穩中微增。

此外，克而瑞認為，不同城市預期延續分化行情：對於熱點恒熱的北京、上海、杭州、成都、合肥而言，或將面臨供給約束，整體成交還將平穩運行；而對於武漢、鄭州、天津等前期低迷型城市，仍面臨階段性的調整期，成交短期内難見明顯起色，而對於依託返鄉置業驅動的蘇北、川渝三四線熱度還將持續下滑。

上海易居地產研究院則認為，今年房地產市場復蘇的總趨勢不變，在4月份調整的基礎上，預計5月份會有一波新的行情。其原因在於，4月份調整屬於短期的、月度的波動，而非樓市扭頭向下的惡化信號。

此外，當前各地依然在積極提振樓市交易行情，即便是一二線城市，也通過各個層面刺激住房消費需求。典型的例子如杭州放松郊區市場的限購政策、上海針對二孩家庭提高了公積金貸款額度等。此類工作值得全國其他城市的學習。這也進一步說明，住房交易行情復蘇是樓市復蘇的重要基礎，各地二季度依然要高度重視。