【中信建投】房貸利率下調釋放積極信號，政策向好趨勢不變

5月15日，央行、銀保監會發佈通知，首套住房按揭貸款利率下限調整為LPR-20bp，二套住房按揭貸款利率下限維持LPR+60bp，各派出機構自主確定轄區內各城市首套和二套住房按揭貸款利率加點下限。

下調首套房按揭貸款利率下限後，現行利率較下限有較大下降空間。本次通知將首套房按揭貸款利率下限調整為LPR-20bp，即4.40%，二套房按揭貸款利率下限維持LPR+60bp，即5.20%，根據貝殼研究院對103個重點城市的監控，截至2022年4月，主流首套房貸利率為5.17%，二套房貸利率5.45%，相較利率下限分別有77、25個bp的下調空間。本次利率下限下調，是對4月29日中央政治局會議所提出的“支持各地完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求”的積極回應。

下調房貸利率改善購房者預期，對銷售改善具備積極作用。根據對歷史的複盤我們發現，2008年之後房貸利率有2個明顯的下行週期，一個是2011年四季度至2012年三季度，房貸利率累計下調142個bp，一個是2014年四季度至2017年一季度，房貸利率累計下調170個bp，這兩次利率的下調都對應了銷售的迅速恢復，2012年銷售由年初的負增長恢復至全年實現2.0%的正增長，2014年之後的利率下調也對應了2015~2017年的地產牛市。儘管房貸利率下調對於購房者月均支出的節省有限，但是卻釋放了積極的支援信號，有助於改善購房者預期，從而進一步刺激銷售。

“穩增長”背景下，房地產行業作為國民經濟的支柱產業，預計將會得到更多支援。2021年9月以來，面對行業的快速下行，房地產行業政策轉暖，至今已有超100個城市調整房地產政策，包括按揭利率的自主下調，尤其2022年4月政策刺激力度加大，根據中指研究院的統計，單月超70城出臺政策超百次。面對疫情的衝擊和外部環境的不確定性，4月29日召開的中央政治局會議指出“穩增長、穩就業、穩物價面臨新的壓力”，而當務之急是把“穩增長”放在更加突出的位置，更好地引導預期、提振信心、調動各方面積極性。房地產作為國民經濟支柱行業的地位目前並未改變，在此背景下其經濟穩定器和壓艙石的作用將更加突出，預計將會得到更多的支援。

投資建議：我們認為房地產政策趨勢向好不變，隨著疫情逐漸得到控制和生產經營的逐步恢復，政策效果有望加速落地。重申看多地產板塊的觀點不變。