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【大行观察】摩通料今季信贷微宽鬆 房市按季或有改善
原創

日期:2021年10月5日 下午3:41

包括中国恒大(03333.HK)等多家內房接连爆出债务违约问题,直接冲击內房9月售楼表现。摩根大通报告引述中指院(CREIS)数据指,9月份內地大型房企的合约销售额按年下跌29%,相较8月份按年下跌19%为差,该行称认为这是今年7月信贷开始紧缩的结果。

然而,摩通预计政府将对行业采取稍为宽鬆措施,第四季会出现按季改善。对于个別开发商,全年销售量未能达标的风险仍然增加,截至9月底完成率为69%,较去年同期完成率达72%为低,为了实现全年售楼目标,第四季销情需要按年达6%增长。

另一家中马资本背景的银河联昌的报告亦指,上月其覆盖的20家內房合约销售额按年跌35%,按月跌3%,考虑到上市房企一般售楼表现跑贏同业,故预计全国范围內的合约销售可能更差,意味政策或有进一步宽鬆的可能。

据部分已披露上月销情的房企资料显示,金辉控股(09993.HK)合约销售额按年大跌63.9%。当代置业(01107.HK)合约销售额则按年减少21.78%。

由于內房连番出现债务爆雷,摩通倾向防守性更强的房企如华润置地(01109.HK)、龙湖集团(00960.HK)及中国海外(00688.HK),预计物管股将受惠于市场对系统性风险的担忧,而且政府的宽鬆措施对物管股的利好将较房企更为持久。

在一众物管股中,摩通更看好碧桂园服务(06098.HK)、世茂(00873.HK)及华润万象(01209.HK),原因是上海地区对房企有更多政策支持,而且实现今年盈利指引的机会非常高,以及拥有更强的併购能力。

根据CREIS估计,全国主要开发商的合约销售额按年下降29%,该行归咎于7月份信贷紧缩,尤其是抵押贷款的结果,相信是官方观察到今年头七个月贷款按年升42%的增长势头,而作出急剎车的举措。此外,土地销售疲弱亦多少影响买家入市情绪,若信贷宽鬆未如市场预期,有可能导致部分房企在实现全年销售上未能达标,以恒大为例,由于品牌形象受创,其9月份销售额按年大跌逾九成,公司的合约销售额基本上不可能达到全年目标,因此将恒大资产重组将是回收现金的唯一途径。

同样,摩通看淡远洋集团(03377.HK)、合景泰富(01813.HK)、万科企业(02202.HK)也受制于未能达标的风险。相比之下,金地-A、保利-A、招商蛇口-A、旭辉集团(00884.HK)、宝龙地产(01238.HK)、华润置业等达标的压力应该较小。

据摩通观察,內地部分银行开始调低按揭利率,包括有银行将按揭利率下降10个基点、某些准购房者称按揭审批时间已由之前3至6个月缩短至2个月,此前人民银行发布第三季货币政策声明中,亦提到“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”的字眼,该行相信未来将有更多信贷宽鬆的举措,但不会是“大水漫灌”政策。

根据內地《21世纪经济报道》日前引述网上平台统计,广州的光大银行(06818.HK)9月首个单位的按揭利率已调低40点子至5.6厘,中国银行(03988.HK)和招商银行(03968.HK)按息亦跌10点子。但建设银行(00939.HK)和广发银行继续上调利率。

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