前7月房企銷售數據可圈可點 港A兩市内房地產股絕地反攻大漲

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受疫情影響，2020年地產股經歷了「至暗時刻」，去年8月出台」三道紅線「融資新規後，地產板塊一直都不受市場資金待見，中證房地產指數全年累計下跌近13%。進入2021年，年初至今指數累計跌幅仍明顯跑輸滬深300指數，今年以來A股房地產股票和港股内房股板塊市值合計縮水逾3200億元。

與此同時，市場資金對於地產板塊的情緒也是非常脆弱的，稍有風吹草動便有資金出逃，地產板塊估值也頻頻創出新低，逾半數個股股價跌破淨資產。以龍頭股為例，萬科的市淨率僅1.22倍，而其過往多年的淨資產收益率ROE都超20%;保利地產的最新市淨率甚至已跌至0.8，處於破淨狀態。有分析指，由於「房住不炒」的政策定調，房地產調控仍會持續，央行貨幣政策邊際趨緊，是房地產估值不斷下行的主要原因。

中央層面態度明確 地方地產調控全覆蓋

眾所周知，房地產行業的賺錢模式是，拿地-預售賣房-蓋房-交付，盈利的核心自然是低價拿地，高價賣房。但自2020年下半年後，房地產的邏輯變了，集中供地新規之下，拿地競爭更加激烈，價高者得，但賣房卻被限價，房企利潤空間被壓縮，如果融資成本沒控制好甚至會虧錢。

2021年以來，中央對房地產調控態度愈發明確。7月30日，中央政治局會議指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展。加快發展租賃住房，落實用地、稅收等支持政策。隨著中央涉房調控信號的不斷重申，地方調控再度全面升級。

自7月份以來，全國已有16個城市出台樓市新政。在剛剛結束的一週内(8月2日-8月10日)，房地產才有過一輪密集的調控，其中北京針對限購政策進行了升級，明確若原家庭在離異前住房套數已經達到或者超過北京市對於商品住房限購的上限，則雙方自離異以後3年内不得在北京市購買商品住房，徹底堵住「假離婚炒房」漏洞。此外，二手房參考價政策也成為多城市重要調控手段。東莞也針對樓市進行了重要調控，將法拍房納入了限購，並將增值稅的免徵年限升至了5年；義烏從優化土地供應，制定房價、地價聯審備案制度，推行「公證搖號」等9個方面，繼續加碼樓市調控措施等。

此外，8月9日，央行發佈《2021年第二季度中國貨幣政策執行報告》提出，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度。業内分析，近日來中央層面多次強調「房住不炒」，落實城市主體責任，要求對調控不力的城市予以問責。高層密集發聲並加強市場秩序管理整頓，意在督促市場鞏固調控效果的長期性和穩定性，保護合理住房需求。而從整個下半年的樓市動態看，政策面無疑為房地產市場戴上一層又一層的「緊箍咒」。

房企銷售數據可圈可點 港A地產股絕地反攻大漲

中金公司研報也認為，政策端收緊以及利潤率走弱等利空因素的釋放已經較為充分，當前第二批集中土拍利潤率已經有了企穩回升的迹象，基本面降速趨勢下，房價上漲壓力也有所遲緩。而儘管短期或仍有部分城市加碼調控、問題房企信用事件等風險擾動，但板塊估值和倉位均已經達到了歷史新低，或將迎來一波反彈行情。地產板塊可能已進入底部佈局期，建議重點把握財務、土儲、周轉「均好型」龍頭的佈局機會。

另外，在經過長時間回調後，房地產板塊中龍頭公司已開始有增持動作。近期保利地產、金科股份先後發佈實控人或高管增持、回購計劃，彰顯中長期發展信心。另外，房企銷售數據總體上還是不錯的，從前7月數據來看，房企表現仍然是可圈可點。數據顯示，2021年前7月，TOP100房企銷售額均值為794.7億元，增長率均值達到了36.2%。同時，已經有21家房企的銷售額突破了千億元，相比較2020年同期增加了21家。不斷預好的業績或許在一定程度上吸引了投資者入場。

二級市場方面，8月9日，A股房地產板塊中有114只股票上漲，3只股票平盤，僅16只股票出現下跌。其中，冠城大通漲停，金地集團衝擊漲停，保利地產、萬科A、金科股份的股價也出現了大幅上漲，漲幅分别為7.53%、6.99%、5.59%。

8月11日，港A兩地地產股再度集體大漲。截止午間，A股房地產板塊持續拉升走強，保利地產(600048.CN)、中交地產(000736.CN)、金地集團(600383.CN)盤中漲停，萬科A(000002.CN)、金科股份(000656.CN)大漲超7%，新城控股(601155.CN)、中南建設(000961.CN)、華僑城A(000069.CN)、招商蛇口(001979.CN)等漲逾6%。港股内房股亦跟隨A股拉升，中國恒大(03333.HK)、融創中國(01918.HK)、中國海外發展(00688.HK)、旭輝控股(00884.HK)大漲超8%，華潤置地(01109.HK)漲超7%，萬科企業(02202.HK)、龍湖集團(00960.HK)等亦漲超6%。值得注意的是，對於房地產板塊本週内3個交易日中2日均出現的這波上漲，市場也頗為意外。房地產行現業頻繁調控但股價反而上漲引發了市場猜測。針對此次房地產板塊股價大幅上漲的原因，有市場分析人士認為，今年持續的政策管控已經使得房地產市場總體趨穩向好，炒作的現象減少。因此，近期調控加碼更多體現的是地方政府主動調控的自覺性增強。