財華洞察|再暴雷!蛋殼公寓「有苦難言」,長租公寓的冬天是否來臨?

日期:2020年11月18日 下午8:08作者:燕十三 編輯:彭尚京
財華洞察|再暴雷!蛋殼公寓「有苦難言」,長租公寓的冬天是否來臨?

房東收不到房租繼而趕走房客、房客退租卻收不回預交的房租、裝修供應商、保潔甚至維修人員均遭拖欠工錢……

最近的蛋殼公寓(DNK-US)已被「錢」的問題折磨得焦頭爛額。

昨天,市場傳出我愛我家(000560-CN)願意接盤蛋殼公寓,公司股價在美股市場旋即拉升出一條美妙的弧線,盤中一度漲愈90%,收盤價漲75.18%,報2.4美元,漲幅冠絕所有中概股。

但今日早間,我愛我家最新回應並沒有接到要接盤我愛我家通知。

短短幾日内,蛋殼公寓經歷了絕望、重拾希望又再準備跌落谷底的一波多折。

經歷年初疫情摧殘之後,長租公寓的冬天,是終於要到來了麽?

1.「萬惡之源」租金貸

11月19日,蛋殼公寓北京總部門外,聚集了數百維權人員。他們有的是租戶、有的是保潔、有的是維修人員,都因為「錢」的問題齊聚一堂。

有蘇州承包商說,蛋殼拖了他們近160萬元的工程款,其中59萬一拖就是兩年多。今年一開始公司還給出解釋疫情艱難,到7、8月份幹脆就不付款了。承包商下還有眾多工人,沒有工程款誰也扛不住,只得上北京總部維權;

維修人員則表示,蛋殼已經拖欠了他們數百名員工薪資長達4個月。

在全國多個城市,都有蛋殼公寓租戶由於公寓停交水電費、網絡運營費等導致出現停水停電及斷網等情況。部分租戶還遭遇退租不到賬、賬戶餘額提現難的問題。

所有問題最終無疑都歸向一點——蛋殼公寓沒錢了。

11月14日,蛋殼公寓在微博回應,公司沒有破產,也不會跑路,觀眾不要信謠傳謠。

但就看蛋殼公寓最近搞出的大新聞,它說自己不會跑路,也不會破產,相信很難讓人信服。

蛋殼公寓資金鏈斷裂,其實早在今年年初已有端倪。這一切還得從它的租金貸槓桿擴張開始說起。

據公司招股書介紹,蛋殼公寓在和租戶訂立租約的時候,大部分租戶都會開通「租金貸」。在租金貸模式下,租戶只需繳納首個月的房租和押金,之後銀行金融機構會以租戶信用開通租金貸,借出之後11個月的租金。租戶之後每個月交租金實際上是償還銀行貸款。租金貸產生的利息由蛋殼公寓承擔。

這樣做的好處是,租戶不需要一次性按季、半年或按年支付太多的房租,而且並不需要承擔租金貸的利息,可以按月交租,符合大多數人的消費習慣。故按公司披露,2017年、2018年及2019年前三季,蛋殼公寓分别有91.3%、75.8%、67.9%的租戶選擇租金貸交租。

對於蛋殼公寓而言,雖然訂立租金貸,自己還要承擔利息,但亦變相地以租戶個人信用作背書,獲得了一大筆的融資。

因為租金貸是銀行一次性給出的11個月房租,累積起來就形成巨大的資金池,公寓就可以拿著這筆錢繼續圈地,從不同房東手中租下房子並裝修,擴大經營規模。

在長租公寓興起初期,行業玩家都未建立品牌優勢,市佔率是公寓運營方的唯一KPI。誰佔有的市場大,誰就有可能最後活下來。

而租金貸,給了像蛋殼公寓這樣的運營方瘋狂增長的機會。截至2019年第三季,蛋殼公寓運營的公寓數量為43.3萬間,2016至2018年複合年增長率高達360%。

這種融資擴張的路子其實與傳統房地產很像。只不過與房地產開發不同的是,開發商辛辛苦苦建好的房子賣出去雖然回款週期比較長,但還是可以賺錢的。而長租公寓物色到公寓裝修完租出去,其實還不賺錢。

因為行業激烈的競爭,公寓運營商要從房東手上收到房子,只能給出更高的租金;另一端,為了吸引租戶入住,只能降低租出去的租金,兩端一擠壓,「二房東」能賺到的錢就很少了。

蛋殼公寓每個月給房東的租金構成了銷售成本的大部分。下圖可以看到,過去幾個季度,蛋殼公寓能賺到毛利(銷售收入減銷售成本,可以簡單理解為租戶的租金減去給房東的租金,即公寓運營方的中間收入)都極低。

而這部分毛利是遠遠不足以覆蓋市場營銷、管理、研發費用及利息費用的。以去年第四季單季為例,蛋殼公寓租房毛利是1.8億,但包含租金貸利息在内的利息費用就高達0.99億元,同時銷售、管理費用還有7.24億元(三費中包括部分公寓翻新裝修費用的攤銷),結果公司經營自然大虧。

今年第一季,受疫情影響,蛋殼公寓入住率再從去年年底的76.7%下滑至75.6%。即是有四分之一的公寓沒有出租。收入少了,給房東的錢還是要給,於是直接造成了蛋殼公寓今年第一季毛利虧損——公司當中間商,連差價都沒賺到。

因為蛋殼公寓租金貸獲得的錢都拿去擴張了(裝修、物業維護等),當入住率一下滑,它的資金主要來源租金貸相應減少,資金流很容易抓襟見肘。包括裝修承包商、保潔、房東、公司手下人員每個月都有薪酬支出,無奈之下,蛋殼公寓只能頻頻爆雷,甚至連電費都沒有錢交。

是租戶沒有交房租嗎?並不是的,只是租戶的錢都被蛋殼公寓拿去擴張了。

截至第一季,蛋殼公寓的資產負債率高達97%,負債中大部分來自租金貸。當高速擴張不能換來租金貸現金流入同步擴張時,公司的資金鏈就會斷裂,而資金鏈一斷,對於背負沉重負債的蛋殼公寓來說,問題就大了。

罪魁禍首,還是蛋殼賴以擴張的租金貸。

2.長租公寓去槓桿,蛋殼還有人接盤嗎?

早在今年年初,在互聯網的職場應用論壇,已出現了蛋殼内部員工質問公司拖延發放公司及降薪問題。

同時,部分租戶在疫情期間退租發現自己已無意中開通租金貸,不得繼續還款,才終於發現了自己被蛋殼公寓當成是其融資的「工具人」。

在眾多問題頻發之後,監管部門也主動行業「去槓桿」。去年底,住建部等六部門發佈新規,規定住房租賃企業租金收入中,住房租金貸款金額佔比不得超過30%。超過該比例的公司徐須在2022年前調整到位。

截止去年九月底,蛋殼公寓的租金貸金額累計為31億元。去年全年,公司的收入為71.29億元,顯然超過了30%的紅線。

而近期,針對蛋殼公寓頻頻暴雷,深圳、西安兩地政府都發佈新規進一步規範租金貸的開通。11月17日,深圳市住房和建設局發佈《關於切實規範住房租賃企業經營行為的緊急通知》,規定住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款。

同日,西安市政府下發《西安市人民政府辦公廳關於印發西安市住房租賃試點工作實施方案的通知》,要求住房租賃企業須在監管合作銀行開立企業住房租賃交易資金監管專用賬戶,分賬核算專款專用,並查處未經金融監管部門批準設立的機構開展個人「租金貸」業務。

按照這個趨勢,長租公寓租金貸的發放甚至發放比例都會受到更嚴厲的監管。

昨天甚至有消息指,由於蛋殼資金惡化,微眾銀行已經決定不再作為蛋殼的租金貸供應商。

該傳言尚未得到核實。但可以肯定的是,長租公寓去槓桿,已經是行業發展的必然。沒有了「租金貸」的助力,像蛋殼公寓這樣的行業龍頭上市公司還有什麽吸引力獲得傳聞中的買家我愛我家收購呢?

首先,從收購資產價值角度考慮,蛋殼公寓截至今年第一季末的資產淨值僅剩2.73億元。而且再經歷第二、三季的經營之後,公司的資金面進一步惡化,傳聞中的「接盤俠」我愛我家要收購蛋殼公寓,意味著它同時要接下公司現時拖欠房東、供應商、員工的款項;

其次,公司過往數年的經營業績說明了,目前它的租金收入水平根本無法取得盈利。理論上,蛋殼公寓最終要實現盈利,路徑有二:

一是提高對外租金,在擴張放緩的前提下提高收入水平;

二是維持過往的高速擴張,形成規模效應,令成本遞增邊際減弱。

後者是長租公寓玩家過去所倚重的模式,但在行業去槓桿的大前提下,以租金貸高速擴張的方式應難以為繼。

剩下就是第一種提價方法。但在目前行業未形成壟斷的情況下,誰敢貿然提價,很容易就會失去市場。失去市場,公寓品牌離消失也不遠了。

遭遇「去槓桿」的蛋殼公寓,現在已經變成了燙手的山芋,我愛我家接盤可能變成了接飛刀。

再看我愛我家的資金面狀況,截至今年第三季,公司有現金34.85億元,母公司流動比率為1.61,速動比率為1.60。

從資金上看,我愛我家要盤下病入膏肓的蛋殼公寓,自然不成問題。真正的問題只有一個:盤下蛋殼公寓這種從未證明可以盈利、資金主要來自槓桿的資產,是否值得。

3.長租公寓模式會否成明日黃花?

長租公寓「暴雷」事件不止發生在蛋殼公寓。從去年年底開始,全國知名的長租公寓品牌,如樂伽公寓、青客公寓、我樂公寓等均發生過類似的房東和租戶大規模維權事件。

今年疫情,只不過是放大了長租公寓資金鏈的緊張問題。

一個經營收入遠遠不能覆蓋經營覆蓋,經營資金主要來自租戶貸款的經營模式,如果沒有更多外部融資的介入,遲早會暴雷。

而從去年開始,長租公寓獲取的外部融資正在逐步減少。今年長租機構無論是股權融資、公司債券,還是ABS融資規模都發生顯著的下滑。

市場不再看好長租公寓了。在融資愈加困難的情況下,將會有更多的公寓品牌走向消亡。

從誕生開始,長租公寓就備受爭議。租戶認為,類似蛋殼公寓「二房東」的出現推高了租房的成本。但實際上,二房東們做的卻是不賺錢的生意,其虧錢的經營模式讓更多投資人敬而遠之。

誠然,每一個新興行業開頭都要經過燒錢搶市場的階段。但長租公寓這一新業態有些特别,這是一個租戶不喜歡、投資人不愛、自己也不賺錢的行業。

面對監管層的去槓桿,蛋殼公寓及長租公寓行業去向何方,大家都沒有譜兒。

唯一可以肯定的是,長租公寓的寒冬,已經來了。

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