【政策風向標】持續漲漲漲!領頭羊竟不是北上廣,房價「硬核」在家鄉!
原創

日期:2020年10月21日 下午7:10作者:李瑩 編輯:彭尚京
【政策風向標】持續漲漲漲!領頭羊竟不是北上廣,房價「硬核」在家鄉!

樓市俨然已經成為各個地方的另一道風景線。

喜好旅遊的朋友們,每到一座陌生的地方,除了觀光,還要問下當地房價。雖然房地產已經被政策打了一道「房住不炒」的封印,但國人基因里始終流動著對房子的執念。

據中國人民銀行發佈的《2020年第三季度城鎮儲戶問卷調查報告》,疫情過後,居民購房意願強烈:未來三個月,20.1%的居民打算購房,創下年内新高。

而眼下中國樓市又是一番怎樣的情景呢?

新房價格持續上漲,全國均價步入「萬元時代」

儘管「限購、限售」等針對購房端的調控依舊,但據國家統計局10月20日發佈的數據顯示,全國70城房價有55城仍在上漲。

9月,北京、上海、廣州和深圳4個一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲3.9%,環比上漲0.4%,分别上漲0.3%、0.5%、0.6%和0.4%。

新房價格環比漲幅居前的城市有:徐州(1.4%)、銀川(1.0%)、吉林、濟寧(0.9%)、西安、丹東、三亞(0.8%)、泉州、惠州、桂林(0.7%)。

以上房價漲幅較快的城市,大部分不屬於熱點城市。在房地產低潮期,樓市漲價已然打破東南部、環都市圈熱點城市增長快的規律,類似徐州、濟寧、丹東這三個地級市成為拉動全國房價增長的主力。

為什麽會出現這種情況?不知道大家有沒有注意到,這三個地級市都有人口優勢。

徐州2019年常住人口882.56萬、濟寧2019年常住人口835.6萬人,丹東這個遼寧的地級市也擁有244.47萬人口(2019年)。

有人口,有需求,可以說是龐大的剛需拉動了這些地方的房地產市場。當然,雖然市場需求是關鍵,但一個地方房價上漲還受政策等因素影響。

小城市不像一線城市「限」字當頭,所以房價有更多成長空間。

新房價格持續上漲,全國房價均價正式步入「萬元時代」。

據統計局數據,2020年前9月,商品房銷售額11.56萬億元,同比增長3.7%;商品房銷售面積117073萬平方米,全國房價為9989元/平方米,即將進入萬元時代。

上海易居房地產研究院根據國家統計局的數據進行測算,今年6-9月份,全國新建商品住宅單月成交均價均位於1萬元以上的水平,分别為10113、10263、10540和10191元/平方米。

若是單獨一個月突破萬元價格線,那或有偶然性。而當前突破萬元價格線已經持續了4個月,已經說明房價的趨勢,即全國房價正式進入萬元的大關或時代。

房價上行,但從房貸利率政策來看,雖然長端利率處於下行通道,但對購房者並不友好。此時剛需上車,仍面臨較大壓力。

房貸利率明降暗升,購房者飛蛾撲火

就在統計局公佈70城房價當日,央行發佈10月LPR利率。

10月,5年期以上LPR仍為4.65%,已經是自2020年4月20日以來連續6個月保持不變。

LPR是國家現行唯一降息工具,每個月會依據市場變化有所調整。5年期以上一般是購房貸款,但這個利率沒有再降,意味著購房者貸款買房的成本沒有下降。

相比2019年7月,LPR整體降幅還是較為明顯的。政策也明確,降低資金成本,以提振社會經濟。但按高層初衷,主要是降低實體企業資金成本,房地產被排除在外。

所以雖然LPR處於下行通道,未來還有可能會降。但各大銀行對房貸利率普遍採取加點的方式,無形中又將原本下降的利率擡升,出現房貸利率明降暗升的情況。

根據融360大數據,10月(數據監測期為9月20日-10月18日),全國首套房貸款平均利率為5.24%,二套房貸款平均利率為5.55%,均與上月持平。

這只是平均數據,一些熱點城市的商品房貸款利率加點幅度還是比較大的。

例如環京都市圈的大廠縣,二套房在4.65%基礎上加155個基點,實際利率達到6.2%,已經達到近二十年房貸利率的最高點。

房貸利率沒有放松,意味著提高了加槓桿炒房的門檻,將一大部分靠加槓桿炒房者擋在門外。但同時,也讓一部分剛需、或者有改善住房的剛需背負購房壓力。

但奇怪的是,提高了炒房門檻,且房貸利率壓力不小,但購房者依然如飛蛾撲火、前仆後繼。

尤其是早前被各路專家不看好的「十八線」小縣城,認為假若房價坍塌,則必定是從這些地方開始。

但實際上,這些下沉市場房價穩若磐石,農村青年成購房主力,有力支撐起了現場房價。類似自媒體興起,一些返鄉創業的剛需,也加入購房大軍。

無數個小鎮青年為房地產注入活水。

今年前三季度,居民中長期貸款增加6362億元,比8月份和去年同期多增,購房需求仍然旺盛。

國人對房子的熱情,讓被政策冰封的房地產韌性十足。在短暫經歷2020年上半年疫情重創下的銷售下滑外,房地產依然韌性十足。

2020年1-9月,商品房銷售面積117073萬平方米,同比下降1.8%。前三季,銷售面積已經出現有力V行反彈,隨著時間推移,很快修復業績至正常水平。

銷售面積小幅下滑或不足為怪,關鍵是銷售額已經起底回升出現逆襲。今年前9月商品房銷售額11.56萬億元 同比增長3.7%。

銷售回暖,帶動房地產開發商積極情緒。房企帶頭「大哥」萬科郁亮表示,萬科準備在房地產行業一根筋地發展下去。

在新房持續上漲背後,反映真實市場需求的二手房市場如何?

新房價格持續上漲,走出疫情陰霾,反映真實市場需求的二手房市場情形又如何?

二手房市場又稱存量房地產市場,顧名思義,存量房是房地產的大池子,看看里面的成色,就可以基本分辨樓市真實的供需關係。

根據統計局數據,9月一二線城市二手房價格漲幅均有所回落,三線城市二手房價格漲幅持平。

二手房市場比新房市場羸弱,整體二手房市場交易不夠活躍。

不過仍有熱點城市二手房市場比較緊俏。

從環比漲幅來看,二手房價格漲幅居前的城市有:徐州(1.3%),深圳(1.1%),上海(1.0%),烏魯木齊、無錫(0.9%),寧波、惠州(0.8%)。

從同比漲幅來看,二手房價格漲幅居前的城市有:深圳(15.7%),唐山(12.2%),銀川、無錫(8.9%),沈陽(8.8%),西寧(8.7%)。

深圳、上海二手房價漲幅居前讓人比較容易理解,但蘇北城市徐州再一次上榜,讓人不得不審視這座城市的魅力。

唐山二手房崛起很明顯,北京到唐山的京唐高鐵通車在即,當地房價自然開始沸騰。

除了一些熱點城市,全國大部分地區二手房市場較為寡淡。

一個倒騰房子的朋友說,一週前他看了一個二手房,156萬。一週過後這個房子價格掉了10萬元。

朋友所在的地方是北三縣,與此同時,這個地方還有萬科、華夏幸福、佳兆業、世茂等多家知名房企的新樓盤在出售。

一方面新房代理在吆喝,新房價格環比持續上漲。一方面二手房滞銷,有著急賣房的屢屢修改網售價格。

中國樓市各個地方情況不一樣。北三縣作為環京都市圈房價的風向標,二手房市場其實仍不容樂觀。

北三縣也不缺人。這里承接著大批在京打工族和北京外溢的老年人住房需求。況且,按照北京當前規劃來講更沒問題。

但其二手市場房價就是起不來,除了限購擋住大批炒房者外,交易成本或是購房者的最大考量。如果購買二手房和新房總價差距不大,大家都願意去購買新房。

二手房房價或已淪為襯託新房價格的一個標尺。

作為包攬新房、二手房銷售的房地產經紀渠道,如何將二手房價格作為調和新房銷售的配菜,也是刺激新房銷售的一個因素。

總之,在房地產這個大池子,新房、二手房已經都不便宜,但未來依舊要漲。未來剛需們只能在下沉市場買房?

財華網所刊載內容之知識產權為財華網及相關權利人專屬所有或持有。未經許可,禁止進行轉載、摘編、複製及建立鏡像等任何使用。

如有意願轉載,請發郵件至content@finet.com.hk,獲得書面確認及授權後,方可轉載。

更多精彩內容,請登陸
財華香港網 (https://www.finet.hk)
現代電視 (https://www.fintv.hk)

相關文章

10月15日
一語道破 | 告别黃金時代!房地產「金九銀十」黯然失色
8月13日
【政策風向標】市場化利率改革又進一步 工農中建統一換錨!
6月16日
整體回暖,局部現「火苗」,誰在託底樓市?
3月20日
北上廣深「四大金剛」房價堅挺,樓市將再迎小陽春?
3月5日
孫正義「問道」房地產,軟銀領投自如、貝殼25億美元
2月26日
各地因城施策維穩「救市」升級 房產行業恢復可期地產股強勢大漲
2月14日
慘!業務重點佈局在湖北的房企們,能否扛過疫情?
2月7日
房地產:短期銷售額兩位數下滑,長期有利龍頭企業的份額提高?
1月7日
北鶴崗,南雲浮,連廣東也逃不掉房價「兩極」分化?
12月6日
中小房企拖工期,交房難!30強房企新房銷售額佔行業一半

視頻

即時新聞

22:55
百度1拆80股於今日生效 AI領域蓄勢待發前景可期
21:20
港股再迎互聯網優質標的 汽車之家二次上市迎新突破
20:40
【趣點】東風吹!抖音電商「落滬」,上海灘電商戰鼓擂!
20:18
【一語道破】季績欠佳的名創優品,能否借潮玩成「頭號玩家」?
20:03
【解讀】抵禦成長股風險,中國出版價值回歸正當時
19:41
【權益變動】中國軟件國際(00354-HK)獲瑞银增持152.4萬股
19:38
一圖解碼:兩會近5年十大熱點及近10年網友最關心話題
19:38
【權益變動】青島啤酒股份(00168-HK)獲摩根士丹利增持36.3661萬股
19:36
【權益變動】金蝶國際(00268-HK)獲摩根大通增持551.6萬股
19:35
新光藥業:擬調整使用部分募集資金新設子公司 建設現代中藥研發中心建設項目