祥生(02599-HK)上市在即 ROE高達40.3%彰顯強大運營力

原創

千億房企祥生控股（集團）有限公司（以下簡稱「祥生」）已於10月30日啓動香港IPO招股，並將於11月11日結束簿記，建銀國際和農銀國際擔任聯席保薦人。

本次祥生擬在全球發售6億股股份，其中香港發售6000萬股，國際發售5.4億股；每股發售區間介於4.80港元-6.20港元，以中間價計，預計募集所得款項淨額為31.17億港元。祥生現已確定股票代碼為2599，計劃於11月18日正式售賣。

在實現業績穩定增長的同時，祥生也積極推動運營效率的提高。據悉，祥生正持續深化「1+1+X」戰略，實施精細化管理，優化人才管理制度，從多維度激發運營活力，以求在瞬息萬變的行業競爭中佔據更多優勢。就運營效率而言，祥生已連續三年躋身房地產百強企業TOP10。

以運營思維賦能拿地 推動持續穩健經營

在行業整體放緩和政策趨緊的大背景下，房企通過提高槓桿盲目拿地的粗放型發展方式已經成為過去，緊抓拿地窗口期尋找價值窪地才能實現長期可持續發展。

基於行業發展邏輯的轉變，祥生用運營的思維調整公司拿地佈局策略，以求實現更快速高效的項目開發。祥生堅持立足浙江省，深耕長三角，在保證穩定健康增長的同時，將戰略眼光放到全國各地高潛力城市上，「1+1+X」的全國佈局策略也由此提出。

通過運用戰略漏鬥篩選出機會城市，市場漏鬥篩選出高潛力市場，祥生適時抓住拿地窗口期，實現了土地儲備、城市佈局、項目數量等方面的持續優化。

2020年以來，以「深耕」與「拓新」並行為思路，通過深化「1+1+X」戰略，祥生在穩固浙江區域優勢、深耕長三角的同時，也成功進入了更多高潛力地區，為增長提速做出重要貢獻。招股書顯示，實施「1+1+X」策略後，祥生所收購和開發的物業項目數量呈日益增長趨勢，已確認的建築面積由2017年的83.83萬平方米增至2019年的348.84萬平方米，三年複合增長率達104%。截至2020年7月底，祥生目前已在上海、浙江、江蘇、山東、安徽、江西、湖北、湖南、内蒙古、福建、遼寧等11個省份45座城市展開佈局。

在拿地佈局上，祥生擇時而動，補庫存，調結構，煉内功。於未來，優質地塊和土儲結構的優化或將為企業未來業績穩健增長奠定基礎。

以管理賦能運營 反哺規模品質雙優發展

為了讓企業組織架構跟得上全國化步伐，在組織構架上，祥生在近期完成了從去年發酵至今的組織變革，迄今圍繞「1+1+X」形成浙北、浙東、浙南、蘇寧皖等區域。

業内人士認為，祥生本次組織架構調整將對區域授權進行賦能，從而保障一線高效率的決策和戰鬥能力。此舉將盤活企業的資源、增強其的靈活度，對企業更好發展形成助力。

除了在區域佈局及組織架構上實現運營提速，在精細化管理方面，祥生通過標準化管理和綜合運營模式進一步提高運營效率。

在標準化管理方面，祥生通過建立問責措施、升級信息技術系統以及標準化與通信、產品線、風險控制、成本管理及供貨商選擇有關的内部規則及程序，以更加強大的數據支持，進一步提高區域及項目公司的管理效率，同時也能進一步完善管理系統。

此外，祥生還不斷完善綜合運營模式，進一步鼓勵各個部門於項目設計、施工、銷售及營銷等階段相互合作，發揮協同效應。未來祥生將繼續高度重視項目規劃及定位，以提高開發效率、實現高資產周轉及確保產品質量。

在財務管理方面，祥生還製定一系列營運資金管理政策以密切監控、分析及控制各項目的成本及預算。例如，祥生按照集中模式管理營運資金並採納兩級管理，有效監督營運資金的使用。通過優化土地收購成本及建築費用的付款時間表，使得預售所得款項與物業銷售計劃相匹配，實現更高效的現金流管理。

在優化内部管理的同時，祥生還致力於建設一支經驗豐富的管理團隊。據悉，祥生管理層在房地產行業的平均經驗為十年，並且大多數成員擁有TOP20房企任職的經驗。未來祥生將繼續優化人才隊伍和制度具備富有競爭力的薪酬制度，充分調動員工積極性發揮人才管理效能。

與高周轉等極端發展模式不同，祥生的運營發展策略強調要以品質和規模雙優、效率領先為底層邏輯。優秀的運營效率反哺公司成長，招股書顯示，截至今年4月末，祥生實現ROE 40.3%，領先同行業水平。

業内人士指出，港股上市是祥生在2020年開啓的又一段旅程，借助資本市場平台，多方資源聯動將進一步賦能公司運營力的提升，使企業未來獲得持續穩健發展與更廣闊的發展空間。