【會議直擊】正商實業純利勁升約194% 預計全年土地開支近100億

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【財華社訊】正商實業有限公司（00185-HK）發佈截至2020年6月30日止6個月的中期業績。公司期內收益約為22.37億元（人民幣，下同），較去年增長約582.4%；毛利約為6.09億元，較去年增長約309.9%，毛利率約為27.2%；公司擁有人應佔溢利約為1.08億元，較去年增長約194.3%。不派息。

期內，公司已結轉建築面積約17萬平方米已交付，而去年同期為約2.9萬平方米，並無新落成物業項目交付。

拿地方面，正商實業財務總監兼公司秘書郭柏成表示，上半年，集團參與各項由地區政府土地部門透過掛牌出售程序所舉辦的公開拍賣，並在中國成功完成19幅土地收購，總佔地面積約為74.64萬平方米。

郭柏成補充道，公司聚焦鄭州，關注區域發展，深耕一些有潛力的城市。目前公司土儲大部分集中在鄭州，佔比達到69%，武漢是2%，北京是3%，上半年從關聯集團手中收購了5個項目公司，加起來新收購地塊總佔地面積約130萬平方米，樓面可建面積約298萬平方米，總體土地和併購成本開支是約53億元。期內，累計土儲平均的土地成本樓面價是3300元左右，總開發面積約914萬平方米，合共41個項目在建。

郭柏成又說，公司上半年持續優化股本結構，今年5月完成了股本配售，募集了4億港元的資金；6月又向關聯方收購了3個關聯公司，對價約23個億人民幣。

土儲策略方面，正商集團資本證券部總經理張勇說，公司會聚焦高品質發展，區域佈局以區域發展為導向，會積極鞏固在鄭州的領先地位，增加在河南省內經濟實力較好、人口較多的城市佈局，並加大武漢等省外城市佈局。

他又說，公司專注優質住宅項目的開發，產品主要針對首次置業、改善型客戶。土地儲備上會把握市場機遇，以積極而不激進的態度，保證合適的土地儲備。集團亦致力於有質量的擴張，強調規模和效益的平衡。

正商集團資本證券部總經理張勇、正商實業財務總監兼公司秘書郭柏成出席電話記者會並回答提問，節錄如下：

Q: 公司新增土儲較多，較多位於河南，今年未來投資計劃是怎樣？以及下半年的融資計劃。

A: 土地方面，招拍掛拿到的土地對應的開支是約29個億，較去年的19個億有一定增長，因為去年有適量壓縮土地開支。今年因應市場環境收購優質的土地，今年全年招拍掛預算60至70個億以上，加上併購的23億，差不多全年土地開支接近100億。

我們上半年做了一些美元債的發行，由於發行成本對公司來說還是較高，公司會積極做境內的融資項目，境外要視乎成本。目前境外已經發行的美元債沒有提早贖回計劃。

Q: 公司未來發展計劃。

A: 我們主要發展區域還是在鄭州，在鄭州一直推進舊改，同時我們也一直在關注河南省縣市的土地，在河南省的三線城市佈局，希望在項目上形成較快的周轉。我們也會關注中國一些比較有經濟活力的區域，會在合適的區域增加土地儲備。目前沒有進軍海外市場的打算。

Q: 未來公司毛利的情況。

A: 受公司結轉影響對毛利影響較大，2017、2018年公司都是結轉商業項目，毛利較高在約40%，2019年開始公司結轉住宅項目，2020年有結轉新的項目，今年全年預計毛利率在27%-30%。今年新買的項目土地成本較小，預計毛利會不錯，預計在28%-30%，但是地產結轉有週期性的滯後，可能要2、3年後才反應出來。

Q: 境內外融資的比例。

A: 公司目前在境外有兩隻美元債券，佔有息債的比例約21%，餘下都是我們在境內的銀行借款。由於發行境外債受到發改委政策限制，美元債在政策突破之前暫時不會有大的突破空間，未來美元債比例不會超過25%至30%。

Q: 疫情期間業績大幅提升的原因。

A: 我們行業有週期的滯後性，之前買的房子要等完工後才會有收益的結轉。所以，目前的收益報表不會受最近疫情的影響，但是2月合同銷售確實有受疫情影響，通常有大概兩年的滯後性，我們只有通過銷售策略等調整減弱單季的影響。