中小房企拖工期,交房難!30強房企新房銷售額佔行業一半

日期:2019年12月6日 上午11:05作者:李長祥 編輯:彭尚京
中小房企拖工期,交房難!30強房企新房銷售額佔行業一半

前言:

一邊是中小房企交房難、拖工期,一邊是「宇宙級」房企動辄營收數千億。

這就是眼下國内房地產市場發展的一大特徵:強的愈強,弱小的太多已倒閉。儘管從宏觀數據來看,國内房地產市場發展已進入調整期,「房價會上漲」的心理預期已經不再是那樣堅定,但卻絲毫不影響大型房企刷新銷售數據。

與之相比,近一段時間來,在一些三四線城市,中小房企開發的項目由於拖欠資金、遲遲不能交房,甚至是項目爛尾、企業破產頻頻被曝出。不難看出,伴隨著房地產市場進入調整期,市場「馬太效應」逐漸開始顯現,行業資源和收益開始向頭部企業聚集。

「越冷越強」,30強銷售額佔行業總和的50%

就眼下房地產市場的「馬太效應」,可以從華創證券披露的一份研究報告中看出一二。

12月1日,華創證券披露的一份研究報告中提及,2019年1-11月份,國内50強房企累計實現銷售額81558億元,較去年同期大漲17.43%。僅在11月份,50強房企便實現銷售額9177億元,同比大漲37%,且同比漲幅連續5個月擴大。

而從行業佔比的角度來看,2019年1-10月份,50強房企佔全國商品房銷售金額的比重已經超過60%,在2011年,這一比例不足20%;同期,30強房企銷售額佔比達到50%,而在2011年,這一佔比約為15%。而且從華創證券披露的圖表走勢來看,頭部房企在行業總營收的佔比呈加速上漲態勢。

一個是銷售額同比漲幅連續5個月擴大,一個是總營收佔比近幾年來加速上漲,國内房地產市場的「馬太效應」日趨明顯。

事實上,在「馬太效應」之外,眼下房地產市場頭部企業還呈現出「越冷越強」的趨勢。

以世茂房地產(00813-HK)為例,12月2日,世茂房地產披露2019年11月份銷售狀況。11月份,企業實現合約銷售額約305.01億元,合約銷售面積178.31萬平方米,同比分别大漲60%、61%。

同樣是在11月份,根據克爾瑞證券披露的銷售數據,融創中國2019年1-11月累計銷售額突破5000億元,同比增長近20%,成為國内第4個躋身「5000億銷售額」俱樂部的房企。

在克爾瑞證券披露的銷售信息中,銷售額突破1000億的房企數量已經達到27個。而介於900億到1000億的房企數量為7家,考慮到這7家企業的銷售狀況,幾乎可以肯定,2019年國内千億房企數量將突破30家。

而隨著「5000億俱樂部」、「千億房企」的擴軍,房地產市場頭部企業間的競爭也將更加激烈。畢竟,要想提升企業自身的競爭力,做大規模是唯一的途徑。而如今「大規模」的企業越來越多,為了做大自己,彼此之間的競爭不可避免。

不過,從克爾瑞披露的銷售數據來看,銷售額破千億的房企中,2019年1-11月份,僅有綠地控股銷售額出現下降。換言之,頭部房企中的較量仍然是在一個增量市場,彼此之間尚未出現此消彼長的存量市場競爭。

拖工期、爛尾、破產!中小房企的寒冬實實在在

與頭部房企們「越冷越強」不同,以三四線城市為主戰場的中小房企們所感受到的卻是實實在在的「寒冬」。

在2019年7月,國家收緊了信託機構向房地產企業的融資渠道。此後,房地產企業融資環境更加困難,尤其是中小房企。其中原因也不難分析,相較於頭部企業可以在資本市場借助股權、債券進行融資,中小房企的融資渠道相對要少很多。

資金鏈緊張,拿不到新的土地項目,手里已開工的項目缺乏後續資金。如此,也就不奇怪為什麽近段時間以來,國内會密集出現一些針對爛尾樓項目的報道和整治。

就在11月29日,黑龍江省住建廳聯合多部門公佈文件,要求各地要建立開發購地資金審查制度,確保房地產開發企業使用合規自有資金購置項目開發用地。2019年6月,黑龍江省住建廳排查鎖定出全省房地產「爛尾樓」項目117個。其中有85個與資金鏈斷裂有關。

同期,河南省南陽市爆出有302個「爛尾樓」項目,甚至在7月1日,南陽市房地產領域問題樓盤化解攻堅專項領導小組辦公室就「南陽爛尾樓盤」問題發佈情況說明。

在項目爛尾的同時,中小房企大量倒閉。查詢人民法院公告網披露的數據,截至2019年7月24日,年内全國倒閉的房地產企業多大274家,平均每天破產1.34家。而截止到11月20日,破產房企數量達到446家,平均每天破產1.39家。

透過這些數據來看,一方面,在頭部房企之外,2019年,中小房企項目爛尾、企業破產現象頻發;另一方面,在2019年,企業破產速率正在加快,中小房企經營環境日趨惡劣。

分析其中原因,融資渠道收緊、融資途徑缺乏依然是主要因素,這一點可以從黑龍江省117個爛尾項目,85個與資金鏈斷裂有關看出一二。在融資渠道、融資途徑之外,頭部房企近年來市場下沉,進軍三四線城市也是重要原因之一。

而在這些因素之外,產業升級的推進,經濟發展的整體下行,這些都使得三四線城市主打的製造業、服務業進入到調整期,企業和個人的營收收到影響,加之本來就已經比較高的信貸槓桿,短時間内居民購房需求較低,很難刺激三四線房地產市場的繁榮。

「馬太效應」持續,債務壓力或成頭部競爭核心

目前來看,在這一波房地產市場「寒冬」之中,房地產市場格局正在進行調整。頭部房企逐漸做大,中小房企要麽轉型,要麽破產被淘汰,只不過,淘汰的是大多數。

而在頭部房企中,隨著「馬太效應」的持續,即便是躋身「千億房企」俱樂部恐怕也很難說就絕對的安全,頭部房企之間的競爭是一方面,但更重要的還是居高不下的債務壓力。

事實上,這居高不下的企業債務可以說是房企們躋身「千億房企」俱樂部的代價。

2019年9月,諸葛找房發佈「2019年上市企業負債排行榜」。其中,上榜TOP20企業的有息負債總額均超過1000億。從負債增速上來看,TOP20的房企年内增速均值為32.75%,TOP10榜單的房企年内增速均值為42.77%。

以榜上排名第8位的富力地產為例,2019年上半年,企業有息負債規模達到1954.99億元,同期,企業淨資產也不過數百億元。而在2019年1月份,富力地產發佈的一期美元優先債券中,債券利率竟然高到了9.125%。如此,富力地產資金鏈緊張,融資之難可見一斑。

一方面是必須要持續拿地擴大規模,做大自己;另一方面則是負債率高起,企業資金鏈緊張,融資困難。眼下的頭部企業之間競爭儘管沒有像中小房企那樣,動辄項目爛尾企業破產,但是,同樣也不好過。不過,如果這樣的競爭依然持續下去,要麽企業主動暫停拿地,回籠資金,要麽就持續繃緊資金鏈,做大做強自己。

持續繃緊意味著企業運營風險放大,而回籠資金就意味著坐視别人強大,都將讓自己處於不利地位。這更像一個資本遊戲,在借債和回籠資金上進行取舍,看哪一個企業率先扛不住,倒下去進而被淘汰。

結語:

當然,這一切的分析都是建立在單一的房地產市場基礎上的。事實上,隨著房地產行業利潤逐漸攤薄,一些頭部房企已經開始進行轉型,開展多元化經營。比如,萬科進軍養豬產業,萬達推廣文化產業。這一個行業不行,就換一個行業去賺錢。

但恰如萬科主席郁亮曾說過的那樣,目前來看,還是房地產最賺錢,其他產業並沒有太好的機會。企業轉型絕不是一朝一夕完成的,尤其是要在企業破產之前完成。

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