北京房價下跌4.46%!社科院:2020年,三四線城市總體下跌

日期:2019年12月2日 下午12:12作者:李長祥 編輯:彭尚京
北京房價下跌4.46%!社科院:2020年,三四線城市總體下跌

前言:

盼了這麽多年,房地產市場的預期終於變風向了!

11月15日,國家統計局公佈的《10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》報告顯示,10月份,在受統計的70個大中城市中有35個二手房價格環比出現下降,佔到了一半。此外,另有4個城市價格持平,31個城市房價環比出現上漲。

而從新房交易價格來看,10月份受統計的70個大中城市中有17個房價環比出現回落。房價環比增幅超過1%的城市僅有15個,其餘38個城市房價環比持平或增幅不足1%。由此可見,即便是「金九銀十」,房價較大幅度上漲的局面也不會再出現了。

此外,11月27日,社科院在一份新發佈的報告中預測,2020年,國内房價有望實現軟著陸,其中,三四線城市房價總體將呈現出下跌趨勢。

房地產市場的投資屬性已削弱

值得注意的是,在近期社科院披露的《2019中國房地產大數據報告》中提及,近一年核心城市住房增值率,要遠低於同期物價上漲率和存貸款利率。

也就是說,2019年以來,北京、上海等一線城市的房價上漲速度要低於相關城市的物價漲幅,也低於銀行的存款利率。當然,不只是一線城市,在一些二線城市這種情況同樣存在,購房已經不再是最能保值的投資方式。

《報告》中提及,2019年,核心城市的房價經歷了由回升到趨穩的轉變。尤其是在8-10月份,核心城市房地產市場趨穩態勢明顯。與之相印證,10月份,根據國家統計局披露的數據,一線城市新房和二手房價格環比均上漲了0.1%,漲幅比上月回落0.3和0.2個百分點。

這其中,10月份,北京和廣州新建商品房成交價格分别下降0.2%和0.1%。在二手房價格方面,10月份,北京、上海和廣州分别下降0.6%、0.2%和0.1%。

據統計,截止到2019年9月份,北上廣深四個一線城市近1年來的房價變動相對低迷。相較於2018年9月份,廣州房價指數下跌6.55%,北京房價指數下跌4.46%,上海下跌1.02%。僅有深圳表現例外,房價指數同比微漲2.52%。 

除了北上廣深,在受統計的一些準一線城市中,多數也呈現出環比下跌的態勢。其中,天津環比下降1.57%;重慶環比下跌1.29%;杭州環比下降0.41%……

與房地產市場的低迷相比,1-10月份,國内消費品價格上漲趨勢較為明顯,尤其是豬肉、水果等物品價格增幅較大。2019年上半年的蘋果價格,以及9月份、10月份的豬肉價格之高令人印象深刻。

國家統計局披露的數據顯示,10月份,全國居民消費價格同比上漲3.8%;1—10月平均,全國居民消費價格比去年同期上漲2.6%。其中,在10月份,豬肉價格環比上漲20.1%。

由此分析,儘管影響蘋果、豬肉等消費品價格上漲的原因很多,但是,市場上貨幣主要存蓄池子的房地產行業收益已經大幅下降,資金流出已經成為大趨勢。而這些從房地產行業流出的資金有相當大的一部分流進了消費品市場,對於豬肉、蘋果價格的上漲起到推動作用。

而考慮到房地產市場的傳導性,越來越多的二三線城市,國内投資市場將進入一個調整期。隨著房地產市場資金流出,越來越多的資金將進入消費市場,消費品價格上漲或將延續一段時期。在資金流出的過程中,國内房地產市場將逐漸實現軟著陸,房價將趨於理性。

2020年,三四線城市房價總體將下跌

在強調核心城市住房增值率遠低於同期物價上漲率和存貸款利率的同時,11月27日,社科院在其發佈的11月《中國住房市場發展月度分析報告》中預測,北京、天津、保定等10個城市房價在三個月内有一般下跌的預警預報。

此外,社科院預測2020年,三四線城市房價總體將下跌。

在11月《中國住房市場發展月度分析報告》中,數據顯示,2019年,三四線城市房價下跌個數增多。而根據三四線城市緯房指數監測顯示,2019年10月,三四線城市房價平均環比下跌0.055%,這是自今年8月份以來,連續三個月出現環比下跌。

這其中環京城市房價低迷較為明顯。據統計,2019年9月,廊坊的房價環比下降2%,8月份廊坊地區房價環比下降1.28%,連續兩個月下滑,且下滑幅度相對較大。

分析其中原因,除國内經濟增長趨緩外,一方面,最近幾年三四線城市房地產價格持續快速增長,高起的房價已經趨近域内消費者的承受極限;另一方面,政策層面管控依然持續,尤其是在資金來源方面管控趨緊,而三四線城市大多為中小開發商,融資渠道有限,為回籠資金部分房地產企業打折力度比較大,助推三四線城市房價增幅趨緩。

2019年,在部分地區,甚至出現了房地產開發商頻頻推遲交房日期,首付分期等一系列舉措來回籠資金的情況,開發商資金鏈緊張可見一斑。

對於三四線城市而言,房地產市場的投資屬性要比重點城市弱的多,市場上的剛需購房消費人去佔比較大。2020年,三四線城市房價總體下跌對於這些結婚買房、工作買房,以及改善生活環境買房的消費群體而言,無疑是一個重大的好消息。

從城市化發展的角度來看,三四線城市房價下跌無疑為更多的農村人口走進城市創造了條件。人口的湧入,資金從房地產行業流入其他行業,這些都為地區經濟發展提供了可能,在產業升級的推動下,未來三四線城市或將迎來一段快速發展期。

樓市軟著陸,緩解當下過高的居民槓桿率

一二線城市房價增幅趨緩,三四線城市房價預測總體下跌,房地產市場投資屬性已經開始削弱……在「房住不炒」政策調解下,樓市軟著陸終於看到一些希望。

事實上,在期待房地產「軟著陸」的同時,國内高起的居民槓桿率風險猶在。

根據央行近期發佈的《中國金融穩定報告(2019)》,截至2018年年底,國内住戶部門貸款餘額達47.9萬億元,其中25.8萬億為個人住房貸款,佔比達53.9%,平均每個國人身上背負著21500元的個人住房貸款。

同期,我國住戶部門債務收入比(居民債務/可支配收入)為99.9%,同比增加6.5%。也就是說,全國居民一整年的可支配收入才能還清債務。

與此同時,2018年末,我國住戶部門槓桿率為60.4%,相比2017年末繼續上升3.4%,這一數據遠高於同為新興國家的其他經濟體。而且與發達國家居民槓桿率逐漸下降不同,國内居民槓桿率仍然呈現出較快的增長,彼此的差距正在縮小。

可以說,居民槓桿率已經趨近極限。儘管較高的居民槓桿率在一定程度上對於經濟發展可以起到推進作用,但從長遠來看,高起的房價也會對居民消費產生擠出效應,不利於國民經濟的持續健康發展。

由此來分析,眼下的樓市「軟著陸」正當時,有助於緩解當下過高的居民槓桿率。更為重要的是,在產業升級、消費升級的當下,將給更多的資金從房地產市場轉移到新興產業和其他消費領域,不僅有助於經濟發展,對於居民生活消費水平的提升也是一大刺激。

結語:

恰如經濟學家們常說的那樣,經濟發展的初衷和最終目的都是為了提升居民的生活水平,而畸形發展的房地產市場顯然背離了這一原則。

當然,「房住不炒」、「一城一策」等調控政策的貫徹實施,表明國家對於經濟發展的調控能力仍在,國民經濟發展仍然在健康的軌道上運行。而隨著國内產業升級的完成,國内經濟發展將進入一個全新的大環境。

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