【物管動態】合景泰富分拆物業板塊上市,上市前夜突擊收購第三方項目?

日期:2020年6月30日 上午9:00作者:李瑩
【物管動態】合景泰富分拆物業板塊上市,上市前夜突擊收購第三方項目?

合景悠活集團控股有限公司(以下簡稱合景悠活)擬於港股上市,農銀國際和華泰國際為聯席保薦人。

頭戴「合景」桂冠,很容易讓人聯想到和房地產開發商合景泰富同出一係。

事實也是如此。2020年6月24日,合景泰富官宣了拆分合景悠活上市一事。於公告日,合景泰富間接持有合景悠活97.22%股權。

建議分拆與上市完成後,合景泰富將不再保留合景悠活已發行股本任何權益,合景悠活將不再是合景泰富附屬公司。

但合景悠活控股股東仍和合景泰富一樣,為孔健岷、孔健楠、孔健濤,三人為兄弟關係。

項目來源主要依賴合景泰富

合景悠活主要從事住宅和商業物業綜合管理服務。

截止2019年末,公司在中國37個城市或自治縣擁有106個住宅物業,在管總建築面積為1830萬平方米。

公司在管商業物業有30個,位於中國8個城市或自治縣,在管總建築面積為330萬平方米。

合景悠活業務增長受惠於合景泰富集團的支持。

合景泰富集團為大彎區大型物業開發商。截止2019年末,合景泰富集團在中國内地39個城市及香港,擁有156個項目,土地儲備約170萬平方米。

2017-2019年,來自合景泰富的物業管理服務的收入分别佔公司產生自物業管理服務收入的100%、100%及91.8%。

此外,合景悠活積極拓展第三方物業項目來尋求擴張。

截至2017年、2018年及2019年12月31日,公司訂約管理的物業總合同建築面積分别約為1770萬平方米、2470萬平方米、3380萬平方米。

公司向第三方物業發展開發商提供住宅物業收入貢獻由2017年的零增至2019年的11.0%。

而向第三方物業開發商提供商業物業服務的收入貢獻由2017年的零增2019年的4.1%。

往績記錄,公司財務表現強勁,收入由2017年的約4.63億元,增至2018年約6.59億元,再增至2019年的約11.25億元,復合年增長率為55.8%;

淨利潤由2017年的4410萬元,增長至2018年的7979萬元,再增至2019年的1.85億元,復合年增長率104.7%。

從營收結構看,住宅物業管理服務對營收貢獻較大,報告期内,分别貢獻收入約3.45億元、4.28億元、7.59億元,分别佔總營收比重約74.5%、64.9%、67.5%。

管理運營服務則分别收入約1.18億元、2.31億元、3.66億元,分别佔總營收比重約25.5%、35.1%、32.5%。

包幹制收費下,盈利主要靠成本管控

像中國大部分物業服務公司一樣,合景悠活採用包幹制收費方式。

2017-2019年,公司住宅物業分部包幹制收益佔該分部物業服務總收益的98.2%、97.8%及97.4%;商業物業分部包幹制佔該分部物業管理服務總收益的87.9%、92.9%及91.9%。

包幹制是指公司以每月或每季固定包幹價收取物業管理費,即合景悠活所提供物業管理服務的「全包」費用。

這種收費方式相對固定,不會因為公司產生額外的管理成本而改變,由此看來,公司的盈利能力取決於成本管控。

報告期内,公司銷售成本分别約為3.59億元、4.76億元以及7.05億元,分别佔營收比重76%、72%、63%。

在合景悠活這樣的物業管理公司來說,銷售成本佔比較大。

而銷售成本中勞動成本、分包成本、公用事業成本又是大頭,2019年,分别佔銷售成本比重56.3%、17.1%、11.7%。

物業服務行業是勞動密集型行業,但人力成本也是合景悠活這類物業管理公司最想砍掉冗餘的方面。

像大多少物業公司將清潔、保安的業務外包一樣,合景悠活也委託第三方分包商進行清潔、園藝、設備及電梯維護服務。

報告期内,公司分包成本分别約為4930萬元、7860萬元以及約1.21億元,分别佔銷售成本總額的13.7%、16.5%及17.1%。

此外公司一家附屬企業還通過勞務派遣方式用工,勞務派遣用工數量佔到其員工總數的15.7%,超出國家勞務派遣用工比例不超過10%的規定。

不惜以分包、勞務派遣用工方式上對經營成本進行壓縮,合景悠活保持了較高的毛利率。

報告期内内,公司整體毛利率由2017年的22.5%升至2018年的27.8%及2019年的37.3%。

相較於同業上市和未上市公司,合景悠活的毛利率保持一定優勢。

以即將登陸港股的弘揚服務為例,2017年-2019年,其毛利率分别為21.9%、19.0%、25.2%;而已經港股上市的保利物業近三年毛利率分别約為18%、20%、20%。

但相對行業龍頭碧桂園服務,合景悠活的毛利率還需要進一步提升。根據東方財富數據,近三年碧桂園服務毛利率分别約為33%、38%、32%。

但擁有相對有優勢的毛利率,強勁的盈利能力給合景悠活帶來寬裕的現金流,以及年末在手現金及現金等價物。

截止2019年末,公司經營活動現金流淨額為2.59億元,在手現金及現金等價物約4.17億元。

不過合景悠活卻擁有較高的資產負債比率,報告期内分别約為90%、84%、以及80%。

2019年末,公司即期的貿易應付款項、其他應付款項及應計項目的金融負債,以及向一家同係附屬公司授出的銀行貸款向銀行提供的財務擔保約為23.64億元。

應收貿易款、商譽減值風險多多

物業管理公司最頭疼的是收物業費,合景泰富也有類似的麻煩。

2017-2019年,公司物業管理費收取率分别約為80.0%、79.6%及77.6%;公司對第三方物業管理費收取率分别約為85.3%、87.6%及88.9%。

這意味著,公司遇到了物業費催收困難。

報告期内,公司應收貿易款分别約為2.19億元、3.31億元、5.76億元。

其中,公司關聯方應收貿易款項週轉日數分别為263日、260日及242日,而對第三方應收易款週轉日數分別為79日、76日及63日。

為應對可能產生的壞賬或減值風險,報告期内,合景悠活分别計提應收貿易款項減值準備分别為420萬元、390萬元以及910萬元。

一般物業管理企業上市,為擺脫依賴地產公司的印象,都會在上市前夜採取突擊併購,合景悠活也不例外。

2019年,公司收購了罡昱企業,截止2019年12月31日,公司就收購罡昱企業錄得商譽約1.35億元,佔公司同時期資產總值的6.9%。

公司收購罡昱企業支付現金對價約1.98億元,而公司應佔罡昱可辨認資產淨值的公允價值總額6280萬元。

在高溢價收購的背後,標的公司產生現金流能力還有賴於後期運營整合,未來公司或面臨商譽減值虧損風險。

合景悠活在招股書中表示,公司上市募資將用於戰略性收購及投資機會,以進一步發展戰略同盟、擴大物業服務業務規模及提升市場份額。

目前有越來越多地產公司拆分物業上市,一方面上市融資為收購外延式增長,一方面為地產公司「輸血」。

第二個方面是長期以來物業管理公司存在的使命,但隨著地產步入小週期,物業管理服務的價值也得到長足體現,所以上市融資擴張成為物業公司上市主要目的。

據仲量聯行指出,中國物業管理行業分散,競爭激烈,2019年,行内約有13萬家物業管理服務提供商。

市場集中度上升,顯示行業内競爭愈發激烈。根據中國指數研究院數據,100大物業管理公司的市場份額穩步上升,由2014年的19.5%,上升至2019年的43.61%。

其中按綜合實力計,合景悠活排名第18位。

無論是從公司實力,還是行業排名,合景泰富在業内擁有一定話語權,公司能否成功上市,或許只是時間問題。

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