【會議直擊】大發地產：可售貨值達430億元，銷售目標15%以上

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大發地產（06111-HK）主要從事物業開發、物業租賃及提供物業管理服務，其中，物業開發是公司的主要收入來源。公司的房地產開發業務涉及長三角城市群、粵港澳大灣區、中部城市群、成渝城市群等區域。

從公司的土地儲備分别來看，分佈在29座城市共69個項目，其中62個在長三角地區，由此可見，公司的土地主要集中於長三角地區。截至2019年12月31日，公司聯同合營及聯營公司的土地儲備總規劃建築面積約5.0百萬平方米，平均地價約4460元/平方米，可供未來兩年以上的需求。

收入增長24.4%，淨利增長8.2%

2020年3月31日，大發地產發佈2019年度業績報網絡會議，公司收益73.98億元（人民幣，下同），同比增長24.4%，歸母淨利潤5.16億元，同比增長8.2%。

雖然公司的收入和淨利都保持正向增長，但淨利的增速卻不及收入的增速，這主要與公司的毛利率下滑和銷售及分銷開支、融資成本的增長有關。

公司的毛利率由2018年的約26.6%下降至2019年的約22.9%，主要是2019年已交付物業總建築面積增加，使得公司的銷售成本增加，由2018年的43.64億元增長約30.6%至2019年的57.02億元，導致物業銷售、物業租賃及物業管理服務三大業務的毛利率都在下降。

除了毛利率的下滑，公司在2019年的銷售及分銷開支、融資成本也在增長。其中，銷售及分銷開支由2018年的1.77億元增長約52.3%至2019年的2.69億元，大大縮減了公司的利潤率，主要是由於公司加大廣告、營銷等投入，擴大公司的内部銷售所致。融資成本由2018年的1.33億元增加約88.2%至2019年的2.50億元，主要是計息借貸餘額增加所致。

在建工程基本復工，2020年銷售目標15%增幅

對於2020年，疫情對各行各業都帶來很大的影響，房地產行業的銷售及在建工程的復工情況也受到很大的影響，這也是投資者最關注的事情，公司管理層在網絡業績會中表示，公司的項目主要在長三角地區，目前的售樓處全部開工，在建的52個項目復工率約98%,也基本全部復工，疫情對公司的項目影響在減少。

對於疫情，管理層表示，雖然疫情對房地產企業帶來一定的影響，但國家也加大對房地產的政策支持，並且海外疫情的加重，使得美國大幅降低利率水平，而中國近期的逆回購利率也有所下降，這會影響到LPR利率的下降，對房企有促進作用。

在現金方面，截至2019年12月31日，公司的現金及現金等價物為28.12億元，同比增長89%，不僅如此，公司的淨資產負債比率也由2018年12月31日的107.2%下降至2019年12月31日的77.8%，由此可見，公司在2019年的財務狀況改善較為明顯，也有更多的資金來應對疫情所帶來的短期現金壓力。

對於2020年，管理層表示，公司基於疫情的影響，但仍然設立15%以上增幅的銷售目標，目前的全年可售貨值達到430億元，但最近的客戶回訪量增加，所以全年的銷售目標達到非常有信心。

以下為記者部分實錄：

Q：公司在2020年1到3月的實際拿地情況？

A：公司在2020年1到3月拿了3塊土地，超過50億元，分别在溫州、成都和蘇州地區。

Q：2020年的拿地策略及預算，未來如何看房地產？

A：目前來看，拿地的外部環境不穩定，此次疫情的影響，特别是國外疫情加重以來，對世界經濟影響很大，對中國經濟影響也大，地產作為中國經濟的重要板塊，也會受到一定的影響，公司的策略是在不確定性中尋找確定性，保持快和穩的節奏，深耕長三角地區及周邊城市等，縱向和橫向拓展。

關於未來的房地產，中央的房主不炒仍然是主線，好的房地產企業仍然能夠獲得好的發展機會。

Q：疫情下各地陸續出現政策，在樓市方面有什麽政策，對公司有什麽影響？

A：疫情期間，各地政府出台復工政策，公司的受益項目主要在寧波、清遠等地區。

Q：疫情下，公司的售樓處和工地的復工情況如何，公司在湖北是否有項目？

A：公司的項目主要在長三角地區，目前在湖北並沒有項目。公司的售樓處全部開工，在建的52個項目在復工，復工人數6800人，基本完成復工，對項目影響不大。

Q：請問公司未來幾年的毛利率目標？淨負債率水平？

A：公司的今年的毛利率約23%，公司是以高周轉策略為主，公司預期未來一兩年保持在20%到25%之間。

公司在2019年的淨負債率下降至78%，主要是公司提升回款效率，通過回款的管理來壓縮回款時間，從而提高效率。公司在2019年引入合作方，降低公司的財務風險，嚴格控製整體的投資支出。未來兩年，公司預期把淨負債率保持在100%以内。

Q：公司在2020年1月至3月的銷售情況如何？

A：公司在2020年1月至3月的合約銷售額約30億元，2020年的銷售目標受疫情影響，目標是15%的增幅，公司全年可售貨值達到430億元，總體貨量充足，雖然受疫情影響，但最近的客戶回訪量增加，所以全年的銷售目標達到非常有信心。

Q：國内融資是否有放松迹象，比如按揭貸款？

A：疫情出來後，特别國際疫情的加重，美國和歐洲大幅降低了利率水平，給市場注入了大量流動性，未來的國際利率還有走低的趨勢，中國的貨幣寬松是大概率事件，近期的逆回購利率下降了，會影響到LPR的利率，國内的寬松迹象已經有所顯現。從地產來看，國家加大按揭支持力度，按揭利率隨著LPR的下降，對地產有支持的作用。