藍天控股千萬增持，寶龍地產能否扭轉局面？

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寶龍地產（01238-HK）的股價自11月8日下跌以來一直低位徘徊，這都是被剔除出MSCI中國小型股指數惹得「禍」？

公司執行董事許華芳耗費1892萬港元增持自己股票，但從增持後第一天看來，公司二級市場股價並未提振。

長期看，公司股價能否回升還依賴於業績。隨著前十月銷售額取得505億元的驕人戰績，未來公司能否企穩回升？

股價受挫，1892萬港元增持

11月12日，寶龍地產公告公司股票獲一名主要股東增持。

該股東為藍天控股有限公司，其於11月11日、12日在公開市場增持400萬股份，平均價格約為每股4.73港元。

藍天控股股本由Seletar Limited及Serangoon Limited全資擁有，後者作為信託代名人為Credit Suisse Trust Limited（作為The Sky Infinity的受託人）持有。

寶龍地產執行董事許華芳為The Sky Infinity Trust的設立人。繞來繞去，也就是說本次增持寶龍地產的幕後人物是許華芳。

許華芳是寶龍地產實際掌舵手，不過其父許健康依舊擔任公司董事局主席一職。此次許華芳大手筆增持公司股票不知能否提振股價。

寶龍地產股價自11月8日驟降以來一直處於低位。當日明晟公司調整MSCI中國小型股指數，以及MSCI標準指數範疇，導致股價大跌。

公司股價由開盤5.48元，最低跌至4.92元，收盤時回升至5.05元，跌幅超過7%。下跌後公司股價一路低迷，從增持股價4.73港元來看，已經位於底部。

進入2019年，寶龍地產股價飙升，由年初3.1港元漲至11月7日的5.44港元，漲幅近75%。即使股價下跌，公司市值仍有189.38億元。

中泰證券研報認為，寶龍地產近月來市值快速上升，導致ATVR暫未達標或為未被納入的原因。

MSCI用ATVR（annual traded value ratio）考場流動性，考慮公司市值不斷提升，恒指用股數而非市值考察流動性，因此，寶龍地產大概率會在此次或下次升入恒生綜合中型股指數。

頻繁融資，為解「短憂」？

儘管如此，寶龍地產近期的融資行為多少有點頻繁。

2019年下半年，公司先後進行兩筆美元債融資，用於現有債務再融資。

7月16日，公司發行一筆1.7億美元2023年到期優先票據，票面利率6.95%。緊接著11月4日，公司又發行一筆3億美元2022年到期優先票據，票面利率為7.125%。

Wind數據顯示，2019年公司已經發行4筆美元債，最高是2021到期的一筆票面利率達9.125%。

此外，寶龍地產還在今年下半年掀起「先舊後新」配股融資潮。10月份，公司通過「先舊後新」方式向創始人許健康融資約7.8億港元。

此後不久華潤置地也出人意料的用這種方式募集到67億港元，遠比寶龍地產氣魄大得多。這段時間行業外公司用這種方式融資的也特别多。

簡單梳理寶龍地產下半年融資情況，發現公司對資金渴求強烈。財報顯示，近年公司借款總額一路高走。

2017年公司借款總額約為355.36億元，2018年就達到491.02億元，同比增加約38.2%。公司短期借貸壓力較大，2018年底一年内到期借款約為147.22億元。

今年上半年，借款總額還在增加。截至2019年6月末公司借款總額依然在上漲。中期財報顯示，這項數據約為495.94億元，比2018年底增加約5億元。

從近年淨負債率看，公司負債狀況也是壓力山大。Wind數據顯示，2016年-2018年，公司淨負債分别約為91.32%、102.78%、235.14%。

於普通房地產開發商不同，以商業地產馳名的寶龍地產，手頭擁有大量商業物業。前期投入大、回報慢的商業地產讓公司財務造成一定吃累。

此外，公司的高負債與近年高速擴展分不開。Wind數據顯示，2010年-2016年公司新增土儲一直未有大的改觀。

2017年以來公司加大拿地力度，2018年公司拿地變得更「激進」，新增土儲總建築面積約573.67萬平方米。

戰略調整，劍指千億

在規模效應上大踏步向前的寶龍地產，如今終於換來銷售規模的巨大提升。

2019年前10月，公司合約銷售額達到505.12億元，同比2018年331.52億元增長52.4%。

按早先的500億元的銷售目標，公司已經早早完成任務。不過年中公司覺得500億元目標定低了，又將2019年銷售目標又提到550億元。按新目標，公司也已經完成全年目標的91.8%。

中泰國際研報認為，前十月寶龍地產銷售規模增長強勁，預計公司2020年銷售增長有望繼續高於行業平均水平。

許華芳曾在2018年表示，2020年寶龍地產將衝擊千億銷售目標。以今年的銷售額增長勢頭來看，這個目標已經很近了。

從公司土儲看，截至2019年6月末，總土地儲備約為2437萬平方米，平均土地成本每平方米2701元，總可售貨值近3000億元。

這些可觀的土儲有73%位於長三角，在銷售上極有優勢。放眼全國樓市，長三角樓市「一枝獨秀」，就連南通、鎮江、常州這些三線城市樓市都「炙手可熱」。

寶龍地產這些年在規模上的急速成長離不開公司戰略調整。從專注商業地產，到向住宅地產要效益，公司這兩的成長也是可圈可點。

雖然在融資方面在近一年内有點吃緊，但這也是行業共性問題。相信經過這段特殊的「磨砺」期，寶龍地產終將迎來一個大的發展。