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景業名邦:背靠多方資源,深耕主業,繼續做大做強
原創

日期:2019年11月20日 下午2:43作者:沈少鴻 編輯:彭尚京
景業名邦:背靠多方資源,深耕主業,繼續做大做強

近日,據港交所披露易網站顯示,景業名邦通過了聆訊,意味著公司可擇日正式登陸香港二級市場,也標志著港交所將迎來「小而美」的精品型房企的加入,市場投資者價值投資組合中,將多出另一家高增長型房企。

深耕房地產細分領域,經營業績穩健增長

雖然近幾年我國房地產市場份額向頭部企業集中,但細分市場仍有很大空間。景業名邦便以「360度資產生活服務商」的全新品牌定位,構築物業開發及銷售、商業物業投資、酒店管理服務及物業管理四大產業體係。公司培育了卓思道酒店、卓都物業、舜邦投資等產業品牌,形成完善的生活服務產業體係。與此同時,景業名邦致力發展為中國一家高質量及高盈利的「生態人文地產發展商」。

好定位,業績會說話。

正因為景業名邦定位策略有别於傳統房企,公司從市場需求出發堅持產品創新,以服務推動產業發展的恒心,經營業績呈現出有質量高增長的態勢。

截止2016-2018全年及2019年上半年,景業名邦的營業收入分别為6.41億元(人民幣,單位下同)、8.38億元、13.29億元及7.62億元,2016-2018年年復合增長率44%;年内溢利分别為8450萬元、8610萬元、3.8億元及1.81億元,2016-2018年年復合增長率高達112%。連續幾年的業績翻倍增長足以證明,景業名邦堅持做細分市場的需求是正確的,也反映出公司管理層具備較強前瞻性及洞察力的眼光。

值得注意的是,受今年房地產政策調控等因素的影響,部分小房企出現了高營收增長低淨利的情況,景業名邦業績雖處於高增長期,但公司盈利能力並未隨著業務拓展而所有削弱,反而不斷增強。這反映出景業名邦在定位「360度資產生活服務商」的同時,還要踐行高質量及高盈利的「生態人文地產發展商」初衷的原因所在。

截止2016-2018全年及2019年上半年,景業名邦的毛利率分别為25.7%、32.2%、38.6%及52.0%;淨利率分别為13.2%、10.3%、28.7%及23.8%,毛利率及淨利率均高於傳統房地產商。

盈利能力增強的背後:獨特的拿地策略

景業名邦盈利能力不斷增強的背後,是公司通過獨特的拿地策略,再依託獨有的土地特點開發不同種類的優質住宅物業、執行具有成本效益及質量控制的精細化項目計劃,及以量身訂制及全方位服務豐富住戶體驗的能力的同時,為公司帶來更高的毛利率收入。

景業名邦的拿地策略與傳統的房企在一二線城市拿地有所不同,公司的項目選址首要符合「生態人文地產」的定位,且富含自然資源、文化深厚、增長潛力大的土儲備。其次,是控制獲地成本,並不為拿地而拿地。

根據聯交所聆訊後資料集的資料顯示,截至2019年9月30日,景業名邦通過城市更新、集體經濟組織資產管理平台招標等不同方式取得土地,應佔的建築面積合共約為300萬平方米,包括建築面積合共約20萬平方米的可供出售或出租的已竣工物業、建築面積合共約為90萬平方米的在建物業及建築面積合共約為190萬平方米的持作未來開發物業。

值得注意的是,於估值日期(2019年9月30日)景業名邦的應佔的平均土地成本僅為每平方米約942元,遠低於大型房企的平均土地成本。因此,景業名邦利潤率比大型房企更勝一籌,實為「小而美」的精品型房企。

大股東無息借款注入,景業名邦債務結構持續優化

作為生態人文地產倡導者,景業名邦能於短短6年時間里,從百舸爭流的房企市場中脫穎而出,充足的資金協助也起到至關重要的作用。

長期享受大股東的無息借款。景業名邦作為一家年輕的精品型房企,近幾年處於成長階段,需要大量資金去發展項目,作為公司創始人及大股東的陳思銘,利用自身強大的財務實力,長期為公司帶來無利息的貸款。

截止2016-2018年及2019年上半年,景業名邦的應付最終控制股東及其私人公司的非貿易結餘分别約為5.38億元、6.29億元、11.20億元及13.63億元,這部分是由公司陳思銘提供的無息借款。某種層面上講,大股東以個人資源為上市公司的發展提供無償的財務支持,在彰顯股東資本實力的同時,也反映出大股東對公司未來的發展前景的看好。

值得注意的是,在大股東無息借款持續注入的同時,公司通過調節債務結構,使得淨負債率有序的回落。

截至2019年6月30日,景業名邦的淨負債率從2016年的614.4%下滑至2019年上半年的80.8%。若剔除大股東的無息借款,公司綜合資產負債率(總負債/總資產*100%)從2016年的74.14%下滑至2019年上半年的71.72%,低於滬深上市房企平均值的81.68%,略高於港股上市房企平均值的66.93%。隨著景業名邦在香港成功上市,拓展融資渠道,資產負債率有望維持在健康水平甚至低於行業平均值。

上市後:背靠多方資源優勢,助推景業名邦飛得更高

本次登陸港交所,景業名邦的所得款項主要用作開發項目的建築成本以及購買土地。意味著景業名邦將募集資金全部都會用在業務發展上,未來在房地產的市場地位將有大的提升。屆時,公司在配合有策略地發展至選定的市場、繼續改善客戶為本的產品供應及提高品牌認知度及客戶忠誠度、維持多元化的土地收購策略、以抓緊最具盈利能力的機會,以及在審慎的財務政策及積極管理資本架構下實踐可持續及可盈利發展,為股東創造更多的價值。

除此之外,由於公司大股東及主席陳思銘是雅居樂集團(03383-HK)副主席陳卓賢的長子,自小在其父輩的耳濡目染下,接觸房地產行業,加上曾在不同的房地產公司實習,故此年紀輕輕的陳思銘已具備豐富的房地產行業經驗,並有豐富的地產業界資源,隨著景業名邦登陸港交所,未來與國内知名房地產商業務合作將值得市場關注,特别是與雅居樂集團的合作。

從股權架構及營運來看﹐景業名邦雖與雅居樂集團是兩家完全獨立的公司,在股權上沒有關聯。但是據港交所聆訊後資料集披露,景業名邦未來將採取多元化戰略收購土地,即通過土地拍賣、與其他開發商合作及根據「城市更新改造政策」進行城市改建,與其他開發商合作可更好地利用合作開發商之間的資源及專業知識,而雅居樂近些年又在城市更新改造領域取得積極的進展。故未來不排除有機會與頗具規模的雅居樂展開合作,借此最大化彼此的資源效益。

尾語:

登陸港股市場,有助景業名邦夯實財務資源,加快其業務發展步伐,未來數年的經營業績有望保持高增長態勢。屆時,作為景業名邦股東投資者可享受公司未來巨大的升值潛力。

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