王本龍離職，銷售增速不及1%，正榮地產究竟怎麽了？

原創

前言：

管理企業猶如開車，車上的人七嘴八舌吵個不停，車子開得就不穩當；車上的人動不動就下車，車子總是走走停停，速度也就降了下來……

2019年以來，莆田係新銳上市企業正榮地產（06158-HK）發生了一連串的人員變動，甚至不乏企業行政總裁、副總裁、旗下分公司總經理這樣的重要職位人員調整。或許，正是因為集團里面「來來去去的人太多了」，2019年正榮地產的發展速度也降了下來。

頻繁人員變動，正榮地產增速降到1%以下

正榮地產人員變動的浪潮始於2018年2月，距離其登陸港交所僅僅過去了1個月。

2018年2月，原公司行政總裁林朝陽調任為聯席行政總裁；緊接著，2018年3月，林朝陽不再擔任正榮地產總裁一職，並被調任為正榮產業發展集團董事長兼總裁；2018年8月，林朝陽辭任正榮地產執行董事及聯席行政總裁，徹底退出集團地產業務板塊。

同樣是8月份，原公司行政副總裁肖春和，也調任到正榮產業發展集團，退出地產板塊業務。而在2018年11月，原正榮地產財務總監兼聯係公司秘術談銘恒離任。

進入2019年，正榮地產人員變動更加頻繁。僅在3月份，集團人力資源副總裁袁變革、地產副總裁劉翔、地產設計中心總經理陳偉先後離職。隨後，2019年4月，正榮產業發展集團財務總監鄭琳琳離任……

根據標準地產研究院披露的數據，截至2019年上半年，正榮地產擁有員工2014人，較2018年底減少153人，幅度高達7.06%。如果考慮到有新員工加入，那麽在2019年上半年，正榮地產人員變動幅度可能就更大，甚至接近10%。也就是說，2019年上半年，正榮地產每10個人中就有1個人離開。

2019年11月10日，正榮地產發佈公告，確認集團聯席行政總裁王本龍辭任。年僅43歲的王本龍，2014年加入正榮地產，從項目天津公司總經理一直做到集團行政總裁，僅僅用了不到4年的時間，可謂名副其實的「房地產業内精英」。

增速跌破1%，正榮地產1300億營收恐難實現

正是在這不到4年的時間内，正榮地產從一家籍籍無名的小房企，一躍成為全國知名的房企品牌，並成為上市企業之一。

去年，正榮地產更是在行業「規模競爭」中脫穎而出。2018年，正榮地產實現營收破千億，較2017年同比增長了54%，並躋身民營企業50強。不過，隨著一連串的人員調整變動，正榮地產營收增長出現快速下降。

2019年上半年，正榮地產實現營收586億元，同比僅增長了0.82%。而在去年同期，正榮地產營收581億元，較2017年同比增長了170%以上。

儘管人員變動與企業營收之間沒有必然的聯係，但是公司團隊，尤其是核心管理團隊的穩定，是企業實現營收快速增長的重要保證。

10月4日，正榮地產發佈2019年前三季度業績公告。今年前9個月，正榮地產累計實現營收900.10億元。相較於企業年初製定的1300億元的全年銷售目標，正榮地產僅完成了不到70%，而在最後3個月完成400億的銷售任務，正榮地產壓力不輕。

比起營收業績的下滑，正榮地產在土地儲備上的表現同樣令人擔憂。

根據正榮地產在2019年上半年財報中披露的信息，2019年上半年，正榮地產新增土地僅22幅，建築面積約290萬平方米。而在去年同期，正榮地產新增土地33幅，總建築面積約為590萬平方米。

相較於2018年上半年，正榮地產今年拿地面積減少了50%還要多。對於房地產企業而言，土地儲備不足意味著企業未來增長面臨著「斷檔」的風險。

通常而言，房企土地資源儲備的多寡與企業自身的財務狀況有著直接的聯係。財務狀況好，企業資金充裕，房地產企業拿地積極性就越高。如果企業資金鏈出現了問題，甚至是需要頻繁地靠發債過日，那麽，企業自身拿地的積極性自然也就不高。

頻繁資本市場融資，正榮地產短期債務較高

不幸的是，正榮地產正好屬於後一種狀況。

10月31日，正榮地產發佈公告，企業擬發行一筆年息為9.15%，總額度為3億美元的優先票據。11月6日，正榮地產發佈公告，相關票據發佈已經獲批，並將於2019年11月7日上市發行並進行交易。

根據統計，這已經是今年以來正榮地產進行的第8筆美元融資。整個2019年，正榮地產合計發行美元債券18億美元、海外永續債2億美元。

值得注意的是，正榮地產所發行的美元優先票據融資成本都在8%以上，部分票據的融資利率都已經達到10.5%，企業融資成本較大。較高的融資成本無疑給正榮地產帶來更高的還債壓力，對於企業自身發展而言影響頗大。

尤其值得注意的是，2019年以來，國際市場上美元不斷升值，美元債務所換算的人民幣金額相應也在增加，無疑讓依賴境外融資的正榮地產壓力更大。

根據2019年上半年業績公告信息披露，截至到2019年上半年，正榮地產擁有借款總額525.29億元，一年期需要償還的為249.02億元；需第二年償還的為127.44億元；兩到五年償還的為143.42億元；五年以後償還的為5.4億元。 

與之相比，2019年上半年，正榮地產實現淨利潤僅為11.79億元，利潤率僅為8.64%，相較於企業自身動辄數百億的短期債務只能說是「杯水車薪」。正榮地產只能是通過不斷地借新債還舊債來維持，而如此龐大的債務壓力，也限制了正榮地產持續拿地的能力。

對於正榮地產而言，這是一個非常危險的經營狀況：銷售業績增速過快下滑，企業淨利潤率低於發債利率，短期償債金額大……長此以往，正榮地產或將陷入頻繁發債、資不抵債的經營困境。對於正榮地產而言，未來一段時間企業將進入艱難的調整期。

結語：

客觀上講，正榮地產目前所陷入的困境是當下眾多房地產企業的通病，只不過，過於頻繁的人員流動加劇了這一問題的嚴重性，同時也讓這一問題的解決變得更加困難。

穩定管理團隊，縮減債務規模，減輕企業還債壓力……這些都將是未來一段時間内正榮地產必須要下決心解決好的大問題。不過，隨著樓市快速發展期的結束，正榮地產能否及時地解決企業所面臨的問題，還是一個未知數。