近四年股價漲近17倍，時代中國控股被高估了嗎？

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今年2月以來，全國商品房銷售面積累計同比增速一直是下滑狀態，據國家統計局顯示，全國商品房銷售面積達119178.53萬平方米，同比下降0.6個百分點。資金方面，國家嚴控資金進入房企，個人購房貸款利率也一直居高不下，這對商品房的銷售有一定的抑制效果。但從時代中國控股（01233-HK）近期的前10月合同銷售額數據來看，公司的業績還是偏正面。

11月4日，時代中國控股發佈前10月合同銷售額數據，公司截至2019年10月31日止10個月累計合同銷售(連合營項目銷售)金額約為人民幣594億元，同比增長24.6%，簽約建築面積約為399.2萬平方米。高於截至2019年6月30日止6個月累計合同銷售金額同比增速20.1%。由此推測，公司在下半年的業績增速有望優於上半年業績增速。

從今年10月份單個月份來看，集團合同銷售(連合營項目銷售)金額約為人民幣87.37億元，同比增長63.9%，簽約建築面積約為61.7萬平方米。可見，公司在10月單月的銷售金額增速很快。

從今年前10個月的累計合同金額來看，已完成全年目標750億元的79.2%。但往年在四季度公司的合同銷售額將會加快，截至2018年12月31日止年度的累計合同銷售金額約605.95億元，只要公司今年的全年合同金額增速達到23.77%就能完成750億元的目標，今年前10個月的合同銷售額增速24.6%高於23.77%，所以，只能保持穩定的增長，完成的概率就很大。

大力收購物業，土地儲備增強

時代中國控股成立於1999年，是中國領先的城市發展服務商，主要深耕於粵港澳大灣區，業務覆蓋住宅開發、城市更新等領域，截至2019年6月30日，總資產超過1400億元（單位：人民幣，下同）。

從公司近幾年的發展來看，公司的營業收入由2015年136.38億元增長至2018年343.75億元，年復合增長率36.09%；歸母淨利潤由2015年14.21億元增長至2018年43.99億元，年復合增長率45.74%；毛利率由2015年的26%增長至2018年的30.90%，而且毛利率在逐年增長。

公司的規模及盈利增長如此之快，除了得益於近幾年房價的高速增長，也與公司的大量收購有關及豐富的土地儲備資源有關。

2015年至今，公司的收購力度不減。公司在2015、2016年、2017年、2018年及截至2019年6月30日止6個月的地塊收購的金額分别是108.85億元、184.52億元、169.15億元、129.67億元及187.59億元，短短四年半時間，公司收購地塊金額高達779.78億元，從收購地塊的區域來看，大多集中於粵港澳大灣區及廣東地帶。

隨著公司收購速度的加快，土地儲備建築面積也在逐年增長，公司的土地儲備建築面積由截至2015年12月31日的10.6百萬平方米增長117.9%至截至2019年6月30日的23.1百萬平方米，對比2018年全年的3.73百萬平方米，按每年有小幅增長來測算，當前公司的土地儲備足以公司未來三至五年的開發。

今年上半年來看，公司的毛利率達到近幾年新高32.5%，較2018年上半年的28.20%高出4.3個百分點，公司的營業收入由2018年上半年的104.77億元增長52.17%至2019年上半年的159.43億元，歸母淨利潤由2018年上半年的11.84億元增長34.63%至2019年上半年的15.94億元。

值得注意的是，2019年上半年公司的毛利率在上漲，但歸母淨利潤增速卻低於營業收入，主要原因是公司的所得稅開支大幅增加，該增加主要是由於2019年上半年的應課稅利潤及土地增值稅增加所致，導致公司的所得稅開支由截至2018年6月30日的10.82億元增長84.1%至截至2019年6月30日的19.91億元。

近四年股價漲近17倍

隨著時代中國控股近幾年的大量收購，公司的業績也逐年增長，股價也是不斷上漲。2016年1月4日至2019年11月5日，短短接近4年時間，公司股價漲幅1689%，接近17倍。而公司的收入由2015年136.38億元增長152%至2018年的343.75億元，歸母淨利潤由2015年的14.21億元增長209.57%至2018年的43.99億元，今年上半年的收入及歸母淨利潤增速分别是52.17%及34.63%。從財務數據來看，公司的收入及歸母淨利潤增速遠跟不上股價的漲幅，但並不說明公司處於高估水平。

由WIND數據房地產開發總市值前10的房企來看，截至2019年11月5日，時代中國控股的市盈率（TTM）為5.38，低於房地產開發總市值前10的房企；市淨率（PB）為1.46，和中位值1.5相近。值得注意的是，相比於萬科企業（02202-HK）、中國恒大（03333-HK）、碧桂園（02007-HK）等大房企，時代中國控股的規模遠低於它們，估值自然低於它們，但從時代中國控股近幾年的營收、淨利增速和經營情況來看，公司目前的估值也不高。