半年拿地金額超2018全年，時代中國還能擴張多久？

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有大灣區「三劍客」之稱的時代中國，2018年拿地堪稱保守又謹慎。在保守策略下，公司與另外兩「劍客」的距離也越拉越大。

而今年上半年寬信用週期下，公司剛下定決心拿地時，又遭遇堪稱行業最嚴厲的調控。在行業困境下時代中國如何調整旗下業務？近來公司發展勢頭如何？

隨著公司2019年中期報的發布，時代中國最新進展也鋪陳開來。

半年花188億拿地，金額趕超2018全年

8月5日，時代中國控股（01233-HK）發布2019年中期業績。期内公司合同銷售額錄得312.3億元，相比2018年同期增幅約為20.1%。

銷售規模走強讓公司業績大增。報告期内，時代中國營業額為159.43億元，同比增加52.2%。利潤約為17億元，同比增加49.7%。公司擁有人應佔利潤為15.94億元，比同期增加34.6%。

財報解釋稱，業績增長除物業銷售帶動外，還歸因於城市更新業務收入增加。

時代中國主營業務由物業發展、城市更新業務、物業租賃和轉租及物業管理服務構成。期内，上述業務收入分别約為147.63億元、6.41億元、2.05億元、3.33億元，營收貢獻佔比分别為92.6%、4.0%、1.3%及2.1%。

其中，城市更新業務是公司在2018年確立「城市發展服務商」定位後的一個突破性業務。該業務在2018年首次取得約28億元的收入。

今年上半年，金融城舊廠項目和里水洲村項目為城市更新業務帶來6.41億元收入。城市更新業務不僅帶來增收點，更是帶動毛利率提升。

財報顯示，時代中國毛利率從2018年中期28.2%，提升至2019年中期32.5%。從改造成可開發用地，到土地開發，兩步走舊改模式已經成為近幾年公司盈利的重要保障。

時代中國控股立足廣東省，有大灣區「三劍客」的美譽。不過與銷售額近千億的奧園相比，公司似乎保守很多。

2018年公司收入23塊土地，拿地金額僅為129.67億元。不過今年上半年，公司加大拿地力度，花費189億元，從廣州、佛山、杭州、成都等地購入21幅地塊。

今年前6個月公司拿地金額已經高於2018年全年拿地金額，時代中國擴張之心可見一斑。

融資成本走高，資本化利息為財務減負

上半年加大土地收購及物業開發擴張力度，也讓時代中國頻頻融資「解渴」。

2019年上半年以來，公司曾於1月、2月、6月發行境内公司債和優先票據進行融資。

其中，今年1月和6月，旗下廣州時代先後發行110億元2022年到期、50億元2024年到期的境内公司債券。對應年利率分别為7.5%和6.8%。

2月21日時代中國發行的優先票據本金額度為50億美元，2022年到期，年利率為7.625%。

截至2019年6月31日，時代中國計息銀行貸款及其他借款合計501.20億元，其中一年内到期借款由2018年12月31日的73.12億元，增加至2019年年中的100.30億元。

2-5年内還清借款數額約為381.75億元。還款期限大於5年的借款約在19.16億元。

借貸水漲船高，致使時代中國融資成本不斷上漲。由2018年同期2.47億元，增加至2019年前6個月4.32億元。而時代中國處置方法和去年同期一樣，將一部分財務費用計入資本化利息。

今年上半年計入資本化利息金額約為17.2億元，而去年同期則為11.96億元。

土儲有優勢，城市更新業務打開想象空間

今年上半年以來主要城市「地王」不斷出現，房地產開發行業調控再被收緊。房地產不再用作短期刺激經濟的政府論調，再給土地和樓市降溫。

在這背景下，短期形勢看，土地市場降溫已成定局。房地產開發生暫時也不會冒險加槓桿拿地。而這就讓那些土儲較多的龍頭企業赢得先機。

時代中國的土儲在這方就比較有優勢，公司項目多在粵港澳大灣區，升值潛力較大。其上半年拿地也較以往積極，為公司獲得不少儲備。

根據克而瑞數據，2019年前7個月，時代中國新增土地貨值525.9億元，排名35位。

總土儲方面，截至2019年6月31日，時代中國總土地儲備約為2310萬平方米。其中，計劃住宅用地約1471.17萬平方米，佔比約為63.7%；商業用地約180.56萬平方米，約佔總土儲的7.8%。

公司在財報内表示，這些土儲足夠應付未來3-5年發展所需。土儲過冬是沒有問題了。不過時代中國未來的想象空間在哪里？

從行業看，頭部房企紛紛謀求多元化轉型，以擺脫房地產開發不景氣帶來的小年。

相較之下，時代中國似乎少了轉型的憂慮。自2018年改名時代中國後，公司確立「城市發展服務商」新定位，從傳統的房地產企業向城市發展服務商進行戰略升級。

由此看時代中國還是想繼續圍繞土地創造價值。而城市更新業務更是恰合時宜的迎合了公司轉型需求。

據中投證券研報顯示，從2018年底數據看，時代中國共擁有80個舊改項目，潛在土地儲備約為2,523萬平方米。預計該批項目當中的41個項目將於2021年前完成改造，總建築面積達1,076萬平方米。

由此看，如何轉化現有舊改項目，對時代中國補充土儲、保障業績有至關重要的作用。在放開業務調控下，城市更新業務打開發展前景。