二股东出走，三费达30亿元，“老”建业如何提质增效？

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日期：2019年8月6日 下午4:07作者：李莹 編輯：李雨谦

建业地产是河南最大房地产开发商，“根植中原”的省域发展策略，让其成为雄踞河南一方的龙头，被冠以“河南王”的美誉。

彼时，地产界流传着“三剑客”的段子，“北有万通冯仑，中有建业胡葆森，南有万科王石”。时间洪流冲刷着世事，如今很多人事都被改写。

在旭辉、中南置地等后起之秀赶超下，老建业似乎也难再拾昔日荣光。近日相处13年的盟友凯德出走，不仅让胡葆森再次以“孤家寡人”的形象留在建业主要股东行列，还让建业地产陷入“中年危机”论。

两位非执行董事卸任，凯德正式退出建业

建业地产（00832-HK）8月1日发布公告称，由于凯德不再拥有公司任何已发行股份，凯德方罗臻毓及潘子翔先生已于8月1日辞任非执行董事。

随着两位非执行董事的卸任，入股建业地产13年之久的新加坡房企凯德集团彻底退出。建业地产也正式和自己相处13年的二股东分道扬镳。

两家具体分家内容，建业地产业早在7月1日就公告披露。建业地产大股东胡葆森以28.31亿港元总代价，购买凯德持有建业地产全部6.58亿股股份。

凯德持股总数占建业地产总股本约24.09%，交易完成后，胡葆森的持股比例将进一步提升至74.84%。

从公告看，建业地产也是给足昔日好友情面，每股4.3港元售价，与6月28日收盘价3.45港元相比，溢价24.6%。

凯德不再看好“河南王”？建业地产的天花板已经显现？尽管凯德对外声称，出清建业股票是战略考量，河南省不在其核心城市范畴。不过人们还是将目光放到建业地产身上。

利润率仅为9.6%，三项费用近30亿元

固守河南26年的老房企，建业地产业绩疲软已是不争事实。

2018年财报显示，公司营收147.83元，净利润14.15亿元，净利率仅有9.6%。2017年净利率还要差，仅为6.5%。

2018年建业地产三项费用竟然高达29.66亿元，这还不算已经资本化的20多亿财务费用。

其中，销售及市场推广开支11.88亿元，同比2017年6.97亿元上升70.4%。销售费用率为8%。

一般及行政开支由2017年的10.87亿元增加42.8%，至2018年约15.52亿元。管理费用率为10%。财报解释，业务扩张导致人员成本、相关税费以及差旅费增加。

财务费用为2.26亿元，费用率为1.5%。如果再加上列入资本化的借贷成本20.75亿元，建业地产2018年财务费用率高达15.56%。

也就是说建业地产有大量财务利息，是以资本化算作资产。这部分支出不仅没有影响到公司净利，还增厚了资产。但如果算作费用，那公司净利就会受损了。

三项费用高企，不仅拖累公司净利率，也表明运转26年的建业地产已经初显“老态”：运转效率低、负担重。

在这种状况下，公司如何优化管理，进行企业管治显得相当紧迫。而公司的“老搭档”凯德在这个节骨眼上离开建业，让外界浮想联翩。

一年负债激增7层，销售规模却排在40开外

2018年是建业地产向规模化冲刺的一年，公司总资产正式达千亿规模，从2017年的625.27元，上升至2018年的1019.62亿元。

2017年底，建业地产开启积极拿地、加快开发周期建设。2017年新增储备建筑面积1467万平方米。2018年新增储备建筑面积1351万平方米。而在2016年这个数字还在500万平方米以下徘徊。

公司资产规模壮大同时，总负债也在急剧攀升近千亿。财报显示，2018年底，公司总负债916.93亿元，比上年同期540.54亿元激增约70%。

其中，流动负债759.33亿元，而公司账面现金和现金等价物仅有142亿元，受限制银行存款约35.80亿元。建业地产的流动性显然有点吃紧。

在这种情况下，中指研究院数据显示，2019年1-7月，建业地产仍花费百亿元拿地。

急于在这两赶上主流大部队的建业地产，2018年合约销售排名仍在40开外。财报显示，2016-2018，公司近三年合同销售金额分别为201亿元、304亿元、537亿元。

这个销售业绩只能算是中等房企规模，在克而瑞《2018年中国房地产企业销售排行榜》，建业地产只排在第42位。

而那些比自己辈分晚的旭辉等房企，都已迈入千亿销售额阵营，建业地产空留“老大哥”的身份暗自神伤。

“河南王”已经名不副实？

如今建业地产依然是河南鼎鼎大名的房企，建业足球队也满足人们对一个省最大企业足够多的幻想。

不过当下建业地产已经不是一家独大。财报显示，2018年，河南省商品房销售金额8055.3亿元，同比增长13.0%。按合同金额计算，2018年建业在河南省的市场占有率为6.7%。

一方面，河南本土新兴房地产开发企业正在崛起，正商地产、康桥地产、升龙集团等发展大有赶超建业地产之势。另一方面，行业头部企业万科、融创、富力等蜂拥河南市场，公司的生存空间再一次被挤压。

竞争加剧，且行业再一次面临增速放缓，未来建业地产是继续想做“河南王”，还是走出河南，谋求更大的发展空间，有待观察。