負債或接近5000億，核心高管流失，華潤置地陷「中年焦慮」

原創

前言：

7月15日至17日，通過走訪調查，北京市住建委發現華潤置地（01109-HK）旗下昌平區華潤智慧中心（項目推廣名：華潤未來城市）存在未取得商品房預售證收取客戶認籌金的行為。北京市住建委要求華潤智慧中心項目退還已收認籌金，對其無證售房行為進行高限處罰。

而在4月份，鄭州華潤置地曾因存在建設單位未重新取得施工許可證、擅自施工等問題，被鄭州市城市管理局開除了一張約196.45萬元的罰單。

據統計，僅在今年上半年，華潤置地淄博、威海、北京等多個旗下子公司已經數次被罰。經營問題、質量問題、業主關係等事件頻發，已成為華潤置地眼下日常運營的一個突出「特徵」。但與這些相比，對於華潤置地而言，巨額的企業負債或許更加危險。

負債或已超5000億元，核心管理層「大量」流失

從企業披露的年報來看，2018年，實現銷售金額2106.8億元，同比增長了22.3%。其中，企業淨利潤272.8億元，同比增長25.4%。

另一方面，截至2018年年末，華潤置地負債總額為4750億元。相較於2017年年末的3362億元負債，2018年，華潤置地全年新增負債超1300多億元。這其中，非流動負債中的銀行借貸一年後到期的金額為835.01億元。

而在2019年上半年，根據企業公告披露的信息，華潤置地已進行了9筆融資，企業融資總金額合計398億元。而根據企業公佈的數據顯示，華潤置地新增拿地項目39起，總金額超過540億元。據此估算，華潤置地負債總額或已接近5000億元。

與企業頻繁、大額舉債相反，近一段時間以來，華潤置地的市場銷售卻並不樂觀。2018年12月，華潤置地迎來「銷售滑鐵盧」，當月總合同銷售金額為210.2億元，較2017年同期大跌23%；總合同銷售建築面積約113萬平方米，同比減少了29%。

在2018年年報中，華潤置地披露企業全年結算面積608萬平方米，2017年同期為721萬平方米，按年減少15.7%。

同樣在2019年6月，華潤置地總合同銷售建築面積約137.25萬平方米，較2017年同期減少了24.5%。

一方面是大幅舉債、融資進行拿地，而另一方面則是半年左右的時間出現了兩次銷售建築面積下滑的狀況，在購地和住宅銷售兩個環節，華潤置地都面臨著棘手的問題。

與此同時，華潤置地内部出現了「較密集地」人員流動。尤其是在2019年2月，時任華潤置地執行董事、提名委員會主席的吳向東離職。吳向東在華潤置地供職二十多年，長期擔任華潤置地「掌門人」的角色，而他的離去毫無疑問會對華潤置地帶來較大影響。

當然，離開的並非只是吳向東一人。在吳向東離職前後，華潤置地華南大區總經理王笑，主管城市更新的華潤置地華南大區副總經理趙榮，以及華潤置地商業地產事業部總經理趙炜等人也先後離開華潤置地。

質量問題頻發，華潤置地陷「中年焦慮」

有意思的是，在這一輪高管流動潮中，變化最多的是華潤置地總部所在地的華南大區。2018年年報中，在華潤置地全國六個大區的劃分中，華南大區2018年的銷售金額排名第二，在企業銷售總金額中佔比23.2%。

而在2019年第一季度，儘管華南大區總銷售金額依然有所上漲，但是，在全國六個大區的排名中已經降到了第四位，同時，在企業銷售總金額中的佔比也不到15%。

不難看出，較大的企業高管流動對於華潤置地銷售造成了不利影響。而在高層流動之外，華潤置地項目質量頻發同樣是企業銷售出現下滑的重要原因。

除了2019年上半年，北京、鄭州、淄博、威海等地爆出來的諸多問題之外，在2018年，華潤置地旗下眾多項目多次被業主和質量監管部門爆出存在質量問題。而面對這些問題，華潤置地有些處理方式較為不妥。

如在2018年9月，華潤置地「昆侖域」項目引發各界廣泛關注。據了解，昆侖域項目每平米單價達到9.5萬元，而在收房後，業主們發現房子的很多細節均與項目前期的宣傳「差距甚大」，存在嚴重的質量問題。在當年9月30日（原定收房日），業主們拒絕收房。

2018年11月，購買了位於太原長風商務區的華潤大廈T3棟第35層寫字樓的太原某公司在收房時發現，寫字樓的梁、板構件以及地面位置均出現大量裂縫。而從2018年11月到2019年7月，交涉半年多來，這一問題仍然沒有得到解決。

這期間還申請了第三方鑒定機構對房屋質量進行檢測。而就在第三方鑒定機構檢測過程中，太原華潤置地的施工人員在未經公司的同意下，竟私自進入35層對裂縫進行了塗抹。

此外，在2017年中國房地產報記者統計的「2016年中國房地產企業百強房企項目質量問題」中，華潤置地橡樹灣係列產品更是全線失守，在慈溪、蘇州、揚州、長沙等地的橡樹灣項目中普遍出現漏水、偷工減料、使用劣質材料等問題。

2019年4月，在「在未來，看世界」2019華潤置地華北大區商務品牌發佈會上，華潤置地副總裁、華潤置地華北大區總經理蔣智生笑稱，華潤置地面臨著「在當代中國經濟背景下一個地產中年油膩男的焦慮」問題。

「估值缺乏向上趨勢的動力」，華潤置地增速不及預期

2019年4月，在國泰君安的一份研究報告中，華潤置地因為合約增速下滑，「企業估值缺乏向上趨勢的動力」，被下調至「中性」評級。

在報告中，國泰君安認為，儘管華潤置地的合約銷售仍將實現穩步增長，但增速並不具有吸引力，並預計華潤置地的交付面積將會低於早前預期。為此，國泰君安將華潤置地「將2019年和2020年總收入分别下調7.4%和9.7%至人民幣1,587.87億元和人民幣1,896.60億元」。

此外，國泰君安將華潤置地「2019財年和2020財年的核心淨利潤分别下調了9.1%和12.9%至人民幣229.48億元和人民幣269.52億元」。同時，下調華潤置地2019財年和2020財年淨負債率3.7個百分點和5.2個百分點。

國泰君安認為華潤置地「仍應該適用一個低的每股淨資產折讓」，並將華潤置地（01109-HK）目標價從31.91港元提升至34.84港元。但由於公司的擴張速度放緩，公司的估值缺乏向上趨勢的動力，估值不具吸引力，國泰君安將華潤置地股票評級降至「中性」。

此外，國泰君安在報告中表示，2019年房地產行業將面臨銷售困難。儘管2019年1-2月，商品房銷售較2018年1-12月增長0.1個百分點。但是受外部環境收緊以及伴隨經濟下行壓力升級的高居民槓桿率，2019年銷售及投資預計將放緩。

對於華潤置地而言，這或許更像是一個「警醒」。持續高負債，快速拿地固然可以實現企業快速發展，但是一旦市場收緊，企業毫無疑問也將面臨嚴峻的負債壓力，甚至是經營危機。

結語：

或許，對於類似於華潤置地這類市場銷售額早已破千億的地產企業而言，企業規模已經很龐大，再去強調市場份額已經沒有多大的增長空間。

相反，如果能夠在市場份額之外，借助互聯網技術和服務創新，延伸房地產行業產業鏈，完善企業服務，提升資產附加值，這對於華潤地產而言不啻為一個不錯的選擇，更何況，借助華潤集團多元化的業務分佈，華潤置地有足夠多的資源和空間去發揮。