負債超1300億,首創置業陷「增收不增利」怪圈
原創

日期:2019年8月5日 下午12:35作者:李長祥 編輯:李雨謙
負債超1300億,首創置業陷「增收不增利」怪圈

前言:

7月31日,首創置業(02868-HK)發佈公告表示,將北京陽光苑商業投資有限公司35%的股權以3.85億元的價格轉讓予北京瑞騰陽光物業管理有限公司。有意思的是,僅僅在7月份,首創置業便披露了3項「賣資產」事宜。

此外,根據2018年11月7日,首創置業披露的信息顯示,北京陽光苑商業投資35%的股權轉讓底價約為3.85億元。而最終交易價格也是按照3.85億元的底價出售,在如此密集的時間内,不惜底價出售自身資產,首創置業真的很「缺錢」嗎?

從企業公佈的2018年財報來看,截至2018年12月,首創置業負債總額達到1315.16億元,其中,2018年支付的債務利息達到25.71億元,而同期企業淨利潤也不過24.17億元。

 

近一年來頻繁「出售」,首創置業籌資壓力大

根據首創置業發佈的公告,此次出售所涉及的北京陽光苑商業投資有限公司成立於1998年,註冊資本7219萬元,主要持有地處北京市西城區的陽光大廈。2016年,北京陽光苑商業投資有限公司虧損3373萬元;2017年度,企業盈利351.5萬元。

而在北京陽光苑商業投資有限公司之外,首創置業在近一年内還有多筆資產出售行為。

2018年6月,首創置業發佈公告,以6.67億元的價格完成出售北京金融國際酒店59.5%的股權,對應34%的收益權。

2018年9月3日,首創置業發佈公告,你通過北京產權交易所(北交所)公開掛牌轉讓的方式出售北京開元和安投資有限公司51%的股權,轉讓底價約為5.98億元。此外,根據掛牌條件,最終受讓方須在北交所出具產權交易憑證前,按持股比例替標的公司向賣方償還約為11.87億元的股東貸款。

經審核,作為標的公司,截至2018年1月31日,北京開元和安投資有限公司資產淨值約為2558.5萬元。2017年,北京開元和安投資有限公司實現稅後淨利潤約為1512萬元。

2019年以來,首創置業賣賣賣的節奏依然沒有改變。而在2019年7月3日,根據北京產權交易所發佈的信息,首創置業一日之内公佈了兩起項目股權轉讓事宜。

其中一條與首創置業所屬的首創集團相關,集團旗下康誠置業有限公司掛牌轉讓沈陽吉天置業有限公司50%的股權,轉讓底價約為1.565億元,支付方式為一次性付款。

據了解,沈陽吉天置業有限公司成立於2002年,沈陽龍湖房地產與康誠置業有限公司各持有50%的股權。而康誠置業有限公司成立於2010年,由首創集團出資,在香港註冊,主營業務為房地產。根據Wind數據顯示,首創置業擁有沈陽吉天置業50%的股權。

此外,首創置業還計劃掛牌轉讓北京天城永元置業有限公司50%股權,北京天城永元置業旗下土地資源主要集中在北京市西南三環的麗澤商務區。2018年,天城永元置業營收11.96億元,淨虧損1.29億元,截至今年5月31日,負債總計22.8億元。

該宗產權轉讓將於7月4日進入預披露日階段,預披露結束日期為7月31日。而在8月2日,通過登陸北京產權交易所發現,上述兩項股權交易信息均已經無法查詢。

負債1315.6億元,首創置業加快擴張後現「缺錢」

有業内人士指出,首創置業如此頻繁地「出售」資產和股權,與首創置業2018年以來的快速擴張密不可分。

2018年以來,通過「一二級聯動」、併購以及合作開發等模式,首創置業新增產能儲備超千億。根據企業年報顯示,僅在2018年,首創置業簽約銷售額為人民幣706.4億元,同比增長26.5%,再創新高;簽約面積306.3萬平方米,同比增長27.6%。

2018年,首創置業新獲二級開發項目27個,總建築面積409.3萬平方米,總投資額人民幣409億元,同比增長11.3%。值得一提的是,截至2019年1月,新進入廣州、佛山及蘇州市場,有效拓寬核心城市版圖。此外,首創置業持續深化京津冀一級開發資源優勢,新獲河北張家口和北京懷柔驸馬莊一級開發項目,規劃建築面積合計約130萬平方米。

不過,如此快速的擴張並未帶來相應的企業利潤增加,與企業所制定的營收目標相比較,同樣存在不小的差距。

2018年,首創置業所制定預期銷售目標為800億元,最低目標為750元,而實際銷售額為706.4億元,即便是與最低目標相比較,也有著40多億元的差距。

在銷售目標未完成的同時,首創置業各項利潤指標均出現不同程度的下降。2018年,首創置業營業利潤營業利潤31.6億元,同比下降18%;淨利潤下滑至24.17億元,同比下降13.56%;歸屬母公司股東淨利潤19.23億元,同比下降9%。

更為重要的是,為實現企業所制定的銷售目標,首創置業快速擴充土地儲備,而隨著土地儲備的快速擴張,企業負債以及隨之而來的資金緊缺問題逐漸凸顯出來。

根據首創置業所披露的2018年企業財報,2018年,首創置業總負債達到了1315.16億元,其中,2018年新增負債約為220億元;2018年,企業資產負債比約為77.49%。

從債務構成來看,首創置業2018年期末貨幣資金為225.71億元,而同期,企業短期借款為27.49億元,一年内到期的流動負債為206.71億元。相比之下,仍有8.93億元的資金缺口。

此外,2018年支付的債務利息達到25.71億元,嚴重影響企業的資金流轉。

融資渠道逐漸收緊,營收千億目標恐難實現

而正是由於債務高企,企業可流轉資金短缺,自2018年以來,首創置業通過多種渠道密集融資。除了頻頻出售企業資產之外,首創置業債券發行頻率同樣很高。

根據年報顯示,2018年,首創置業綜合採用了債券、險資、資產證券化、供應鏈融資等融資方式,累計發行5億美元3年期境外高級債券、100億公司債、並完成首單供應鏈融資。

2019年,首創置業融資額度和頻率仍然保持在較高水平。

僅在2019年3月27日,首創置業公佈與首創證券等其他承銷商訂立承銷協議,發行數額不超過100億元的境内公司債券。

同樣是在2019年3月,首創置業發佈供股計劃,預期每10股現有股份將發行不多於5股供股股份,已發行股份總數預期將增加不超過50%。如此一來,引發行業對首創置業流動現金狀況的擔憂,以及對於首創置業再融資能力的懷疑。

事實上,早在7月18日,據上交所披露,首創置業一筆50億元的資產支持類證券發行申請被上交所「終止審核」,可見市場對首創置業資產負債狀況的擔憂。

另一方面,隨著企業負債逐漸增加,企業長期還債能力減弱,財務狀況令人擔憂,以及其他方面的共同作用下,首創置業在2018年9月主動放棄了A股IPO的申請。而這無疑進一步收緊了首創置業的融資渠道。

2019年4月,首創置業董事會換屆完成後,年度銷售額破千億的目標再次得到確認。然而,今年前6月,首創累計簽約額405.4億元,僅完成全年千億銷售目標的40.5%。

結語:

近日,央行在北京召開銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會,提出要堅持「房子是用來住的,不是用來炒的」定位。而在近期,監管部門更是在信託等多個渠道持續收緊房地產企業的融資渠道,2019年下半年,房地產企業融資難窘境或進一步加深。

目前來看,對於首創置業而言,靠持續融資來擴大企業運營規模的路子不可持續。對於首創置業而言,推進企業創新,尤其是運營模式上的創新不失為一個明智之舉。

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