北京樓市「買不起」,還「租不起」?

日期:2019年6月3日 下午4:42作者:李瑩 編輯:李雨謙
北京樓市「買不起」,還「租不起」?

對於一些背井離鄉到大城市謀生活的人而言,租房始終是跨不過去的一道坎。他們有兩個選擇,多花錢還是多花時間?絕大多數人選擇了後者,這意味他們要起的很早,去趕一班班通往公司的地鐵。

這些背井離鄉者大都處於討生活的階段,在大城市買房顯然不切實際,他們只需要租房,剩下的錢回三四線老家買房。

然而縱觀國内,房價節節高企,租金水漲船高,外漂一族一套房的夢想破滅後,又被租金遏住去路,回老家買房實際嗎?2018年房租暴漲後,今年大中城市房租走勢如何?

租房不「自由」,收入「上繳」房東

臨近畢業季,大中城市租房市場開始蠢蠢欲動,又在悄然醞釀一波漲幅。

諸葛找房報告顯示,5月份全國大中城市租金均價為44.15元/平方米/月,環比上月份上漲0.47%;上漲城市15個,平均漲幅1.05%;下跌城市5個,平均跌幅0.79%。

一線城市5月份租金均價為83.81元/平方米/月,價格上漲0.24%。重點二線城市租金均價擡升至34.75元/平方米/月,環比上漲0.58%。

北京在一線城市中漲幅居首,月租金均價漲幅均超1%,一線及東部二線城市租賃市場熱度持續。

從現實來看,租客的租房壓力也較大。大學畢業生、進城務工人員構成租房市場主力需求群體,對於他們來講租房是剛需,買不起房可以租,如今即將面臨錢包也要被房租掏空。

諸葛找房數據研究中心近日發佈報告顯示,在一線城市若想一個人整租一居室,房租佔收入六成以上,北、上、深更是高達九成以上。

即使是退而選擇合租,在一線城市的租房成本也達到收入30%以上。報告顯示,北京、深圳、三亞、上海四個城市整租的租金收入比遠高於其他城市,高達90%以上。

租金回報率低,房租還得漲?

租金回報率,也叫租售比,是指一套房子的年租金與房屋總價的比值,用以衡量投資房產的收益,也可以理解為,出租多少年可以收回成本。

諸葛找房報告指出,一線城市租金回報率均低於2%,從租金回報率來看,中國城市普遍偏低,房價、房租發展不均衡。

當然,簡單從租金回報率來看推敲國内房租便宜這一點有失偏頗。租金回報率,只有在房價、房租常年保持穩定的國家,才有意義。

中國過去二十年的地產投資與海外情況有所不同,在資產增值帶來的超額投資回報面前,租金反而不那麽重要。

地產投資回報可拆解為租金回報、房價上漲兩部分,其中租金回報比較穩定,至於房價而言,根據Shiller的數據,1891年到現在實際房價每年上漲0.4%,房價上漲基本上等於通脹。

當房價能夠在一年内翻倍的時候,沒有人會在意租金回報率的高低,所以市面常見一些投資客,寧願房子空著都不出租,就是這個道理。

這個概念里最大的錯誤就是用現在的租金和現在的房價來計算回報率,正確的算法應該是用現在的租金除以當年買入時的房價,這才是最客觀最實際的。

租金回報率,這個數據的欺騙性,還體現在完全忽視了房價本身的漲幅。反而是,房價漲越快,租金回報率就越小。

總之,在中國住宅市場現階段,這個指標沒有任何參考價值,不能說租金回報率低就嚷嚷著要房東不賺錢,更不能以此來漲房租。

租房還是買房?

「耕者有其田,租者有其屋」,相比於歐美人對買房和租房的一視同仁,國人的房子情節還是從骨子里根深蒂固,買房第一,租房從來只能排第二。

北上廣等大城市的高房價早已讓人望而生畏,政策調控從2016年開始收緊,很多城市房價和房屋銷售增速均放緩,房屋竣工面積也大幅度負增長,供給減少也推動大城市房租上漲。

但北上廣等大城市轟轟烈烈的清理「群租房」運動,以及傳統房產中介和長租公寓機構壟斷讓租金居高不下。

房租跟房價不一樣,它是有天花板的,這個天花板就是一個城市的平均收入。從這個意義上來講,有些城市的房租已經高到了極限

高租金也讓一線城市缺少溫情,將一部分討生活的人拒之門外。根據《2018年北京統計公報》數據顯示,2018年末,北京常住人口2154.2萬,比上一年減少16.5萬。相比之下,2017年北京常住人口只減少2.2萬。

大城市房租比房價跑得快,回望三四線小城市,又是另一番景象。城市越小,房價漲得越兇猛,棚改貨幣化是主要推手。

但是和一二線城市不同,小城市長期面臨人口淨流出的壓力,且二手房市場較小,房價偏高是危險和不可持續的。

綜合來講,一二線城市買房可以升值,房租跟月供基本上一致,所以買房比租房更劃算。但是在三四線城市租房成本低,買房又不會帶來財富升值,所以租房比買房更劃算。

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