【現場直擊】融創孫宏斌:公司股票被低估,2019年買地要小心!

日期:2019年3月29日 下午8:20作者:彭小留 編輯:彭尚京
【現場直擊】融創孫宏斌:公司股票被低估,2019年買地要小心!

今年年初各大房企銷售成績放榜之後,近年蹿升速度極快的融創中國(01918-HK)以其全年4608.3億元人民幣的合約銷售金額再次坐穩了行業TOP4的交椅,而由於同業間銷售規模的「斷層」表現,融創較之後續梯隊規模房企的優勢依然明顯。

3月29日,時逢港股上市公司披露去年年報的高峰期,作為當前内地龍頭房企之一的融創也在這日一早發佈了其截至2018年12月31日止年度業績。公告顯示,2018年融創在實現銷售規模的持續擴張之餘,各項業績指標也取得了迅猛的增長。

2018年融創實現總收入1247.5億元(人民幣,下同),同比增長89.4%;毛利較上年同比大幅增長128.5%至311.4億元;毛利率25%,較上年提升4.3個百分點。去年融創實現公司擁有人應佔淨利潤165.7億元,按年增長50.6%;每股基本盈利3.79元,公司擬宣派末期股息每股0.827元,較上年增長65.1%。

回顧最近三年融創的業績表現,其收入及毛利率均持續呈現可觀的增長,淨利潤也連續兩年增速強勁,整體發展勢頭正猛。

3月29日上午,融創中國在港舉行2018年全年業績發佈會,集團董事會主席孫宏斌攜行政總裁汪孟德、首席財務官兼執行總裁曹鴻玲以及公司秘書兼副總裁高曦出席併答記者問。

2019年不能太樂觀:拿地要非常小心

融創董事會主席孫宏斌29日在業績發佈會上表示,房地產市場在去年下半年至春節間逐步變冷,春節後略有回暖,政策方面亦有放松迹象,不過他認為政策大幅放松的可能性不大,稱2019年不能太樂觀,還是要「小心一些」。

孫宏斌隨後解釋,集團仍然看好房地產行業的發展空間,尤其相信未來主打改善型、高端產品的公司會有越來越大的剛性需求;此外,儘管他認為今年房地產市場的銷售量大幅下降的可能性很小,但同時售價大幅上漲的可能性也很小,因此他指出抱持房價會上漲的預期去買地的話可能風險會很大。按孫宏斌的話來說,2019年「買地的時候要特别小心」了。

他續指,融創目前土地儲備充足,會按照政府批價多多銷售。2019年融創預計全年將有超過400個項目進行銷售,預計總可售資源超過7800億元,充足可售資源將對其銷售增長提供支持。銷售策略方面,融創表示將繼續加速去化,加快經營活動現金流的釋放,支持集團的穩健、高質量發展。 

2019年,融創的拿地策略為在保證現金流充裕且不影響槓桿率長期下降趨勢的前提下,持續關註和判斷土地市場的機會,繼續堅持高標準的土地獲取質量要求,同時更加聚焦於核心一、二線城市的土地市場,謹慎精選優質土地。

今年銷售目標5500億:「不想做第一很多年了」

在去年整體業績及銷售規模的高基數之下,孫宏斌29日在發佈會上宣佈融創今年的銷售目標定為5500億元,較2018年實際完成銷售金額增長約19.3%。

今年在多數房企將銷售目標製定得更為審慎的大環境下,融創似乎也順應了「潮流」,預期規模擴張的速度開始顯露出保守的一面。基於此,外界也關心作為融創掌舵人的孫宏斌「是否滿意融創目前的排名」,而孫宏斌就在現場坦率回應稱「融創不想做第一已經很多年了」。

孫宏斌解釋,所謂排名對於融創而言已經不太重要,又笑稱眼下排在前面的幾家融創也追不上,而排在後面的也趕不上融創,指「我們在這個位置挺好的」。而關於規模和效益孰輕孰重的問題,他表示最初可能規模重要一點,因沒有規模效益也很難上去,但總體而言肯定是兩者都要的,而到了融創目前的規模之時效益則變成了第一位。

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Q:請問管理層對今年房地產市場怎麽看?

A:(孫宏斌)2019年的市場我們覺得還是不是那麽樂觀。2018年上半年其實還不錯,下半年其實逐步地變冷,一直到春節是最冷的,然後到了春節之後稍微好一點了。所以我們覺得包括政策也有一點放松的迹象,但是我們覺得政府的限價、政策大幅放松的可能性不大,因為穩房價還是政府的核心訴求,我們對於2019年不能太樂觀,因為政策放松調控的可能性不太大。2019年我們還是要小心一些,特别市場尤其政策的放松併不會像大家想象的那麽有力度。

Q:管理層認為房地產稅對行業有何影響?

A:(孫宏斌)房產稅這塊,我覺得房產稅應該不會那麽快出來,因為確實挺復雜的。一個就是說房地產稅的邏輯,這個是什麽邏輯;一個是怎麽執行,這個其實還是挺難的,我覺得這個沒有那麽快出來。

第二個是房地產稅對房地產市場的影響我想沒有大家想象的那麽大,因為現在下一步的市場還是改善型的市場為主,因為改善的話,要改善居住品質和質量的話,這個對銷售的影響沒有那麽大。我覺得它對市場影響可能對大家心理的影響比實際影響要大得多。但是出來就沒有那麽快。

Q:今年公司的銷售目標是什麽?

A:(孫宏斌)銷售目標我們今年是5500億。

Q:今年會怎麽拿地?如何平衡槓桿率和現金流之間的關係?

A:(孫宏斌)我先說一下拿地這一塊。拿地我們剛才高曦的報告里面說了,我們去年年底和今年年初拿了一些地,這個地拿得挺好的,主要拿的是一二線城市;一二線城市拿地的窗口還是很短,所以我們拿得挺好的,量也不少。

往後看今年我們拿地會非常小心,主要是因為最近很多城市的土地市場有些偏熱,每一塊地都有很多人報名,拍地的溢價也比較高。所以今年我們會比較小心,因為剛才說了我們對市場的判斷是售價大幅上漲的可能性不大,或者是市場的原因或者是政府管製的原因,這個售價提高可能性是比較小的。拿地這塊我們還是非常謹慎的。

我們其實一年的拿地一直沒有什麽目標,有好的機會就堅決地(去拿),沒有好的機會就算了,就放棄了。還是把節奏給弄對了。我們剛才高曦講的三個階段,2015-2016年我們當時是比較好的階段,從16年10月份到18年10月我們基本上停止了,在公開市場拿地很少了;從18年10月份到現在我們又拿了一撥比較好的地;從現在開始又要開始小心了,最近土地市場有點偏熱,已經快速地升溫,但是銷售市場我們判斷又沒有那麽樂觀,所以風險還是挺大的。所以拿地這塊我們還是要非常小心的。

汪孟德:關於剛才說的負債率和槓桿率的事兒,因為我想融創整個集團上一個階段是一個快速成長的階段,從現在到未來3、5年,兩三年的時候,我們下一個階段是比較穩健的增長的階段。所以說我想現一階段我們從去年開始、今年、未來幾年我們的財務指標、我們的利潤、營業現金流還會持續地釋放。所以說看未來的2年3年我們的財務指標是釋放的,我們的負債率、槓桿率持續下降是確定的,是非常確定的。關於我們發展的這一塊,確實是不會影響我們在這個階段大階段的一個趨勢。

Q:物業那邊會不會有想要拿出來上市的可能?

A:(汪孟德)關於我們服務集團板塊這一塊,剛才報告也提到我們的服務集團現在的競爭力還是挺強的。我們到今年下半年會超過1億平米的土地管理面積,未來還會持續地增長,但是我們服務集團作為我們來說,主要還是要把我們對業主的服務、對社區的服務這一塊做到更有競爭力,這是我們最主要的最核心的部分。

上市也好其他也好不是我們服務集團最重要的目標,剛才提到了我們的客戶滿意度到了92%,下一步還要在對客戶的、社區的經營上更好地把這一塊業務持續地提升,做好業務。這個是關於我們服務集團。

Q:融創現在已有3.55萬億的土地儲備總貨值,超過85%在一二線城市,您覺得這個土儲與未來三年市場的匹配度如何?剛剛聽孫總講對今年市場更多的是小心,包括較保守的態度,和以前看法不太一樣,是不是說明您對傳統地產開發業務相對來講逐漸看淡,覺得機會可能不會特别多?會不會把公司主要的業務放在多元化上?

A:(孫宏斌)這個不是的。因為我們對這個行業還是看好的,因為行業集中度在增加這是肯定的;規模上,15萬億的規模已經是一個很大的規模了。另外一個就是下一步是做改善型的、做高端產品的公司其實還是佔很大便宜的。因為下一步改善型需求會有越來越大的剛性需求,這個我想我們對這個行業還是非常看好的。

我剛才說的2019年要小心是因為,這個銷售量我覺得大幅下降的可能性很小,但是因為售價大幅上漲的可能性也很小,對我們來說小心是買地的時候要特别小心。

我們現在還是說,土地儲備也比較充足,多銷售,我們也按照政府批多少就賣多少,批多少價我們就賣多少價、銷售。我剛才說的小心是在買地這塊,你要特别小心,你不能想著房價會上漲然後在買地的話有可能風險就很大。

至於你說我們在其他的文旅的業務、文化版集團,這些業務都是一個長期的,我們希望逐步地培養它,讓它在5年以後、10年以後有一個特别好的規模。現在我們主要還是要把地產業務做好,這個行業空間還很大的,大城市一線城市包括二線城市,人口的聚集還會有一個很長的過程,其實我們還是特别看好房地產市場。我們就是說要小心,買地要小心。17年、18年有很多買的地,因為19年限價出不來,一出來要虧錢,所以我們19年買地肯定要小心。

Q:今天的主題是在堅實的優勢平台上高質量增長,想問下融創現在涉及的業務比較多,未來這個集團的底部是什麽?

A:(汪孟德)確實我想每一個企業都有不同的階段,但是融創整個集團現在的結構還是非常健康均衡的,未來就是具備非常大的成長的潛力。剛才提到我們在未來堅持房地產開發業務為主營業務的核心地位,同時也在培育未來3年、5年、10年後的文化等成長中的業務板塊。

包括我們的房地產開發主業有非常具優勢的土地儲備,有非常好的產品品牌及競爭力,這構成了我們未來繼續非常強的增長的基礎。其實我們管理層沒有特别的要求要做到怎麽樣,我們希望到每一個階段我們這個企業仍然有成長性、有潛力、有競爭力,這是我們的一個想法。

Q:分紅總金額僅佔淨利潤22%,這個比例在同等規模房企中應該不算高的,未來會不會提高?

A:(汪孟德)確實我們這些年分紅還是在穩定地增長,不管我們分紅的比例還是分紅的絕對額也好都在穩定地增長。我想未來依然會保持這樣一個方向,保持穩定增長的分紅的絕對值,我想分紅是一個長期的政策,我們是希望分紅是長期持續、穩定地增長,這樣一個整體的思維方向。

第二個對於融創來說,我們這幾年還會持續釋放我們的利潤,因為在上一階段融創也在快速成長,我們在這個階段要快速地能夠增加公司的淨資產等來讓我們的財務結構持續地優化這是我們這個階段的要求。

Q:想問下孫總您更看重規模還是效益?現在公司排名已經進了前五,你們希望進前三或者哪一天能當老大?

A:(孫宏斌)你不太了解我們,我們不想做第一已經很多年了。規模和效益,肯定是效益好啊,沒有效益光有規模能幹嘛,但是沒有規模的話你效益也(上不去),規模和效益應該都要,又要規模又要效益。但是剛開始的時候,我覺得規模(可能重要一點)沒有規模的話效益也不行,到了我們現在這個規模的時候效益變成了第一位,這是肯定的,不同的階段做不同的事兒。在我們這個階段效益更重要。

那麽,對現在融創的排名還滿意嗎?

孫宏斌:我覺得排名其實對我們已經不太重要了。我們覺得,現在前面這幾個我們也趕不上,後面的也趕不上我們,我們在這個位置挺好的。

Q:碧桂園的歸母淨利潤是融創的兩倍,但是碧桂園的市值隻是融創的1.5倍,請問孫宏斌先生您覺得是碧桂園的股票被低估了還是融創的股票被高估了?

A:(孫宏斌)因為我不太關註股價,我們也不賣,我覺得一般都是别人看我們,我們不看别人。其實别人我不知道,我們肯定是便宜。肯定是被低估的(是碧桂園被低估還是融創被低估?),别人我不知道,我們不怎麽看别人。我們肯定被低估,因為我們這種成長性、這種基礎都特别好,我們肯定是低估的。其他公司,我們自己的股票我都不太關註,其他的更不太關註,但我們肯定是低估的。

就在孫宏斌「吐槽」公司股票被低估後,29日融創的股價就非常「配合」地漲了——

即日市場方面,29日公佈業績後,融創股價在後半日發力,最高曾見39.95港元,漲幅6%;截至29日收盤,融創終報39.1港元,全日升幅3.71%。

港股百強

過去的2016年及2017年,融創中國連續兩年進入[港股100強]評選榜單。2016年融創擠進港股百強,獲評第89名;2017年融創在港股百強的排名蹿升至第28位,一如其銷售規模及業績增速表現的那般強勢亮眼。

如今融創2018年度業績新鮮出爐,又逢新一年的[港股100強]評選活動火熱進行中,融創能否在此次港股百強榜單中更進一步再創佳績?我們期待將於2019年5月24日(星期五)在深圳中洲萬豪酒店舉行的[港股100強]頒獎典禮為我們揭曉答案。

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