【现场直击】融创孙宏斌：公司股票被低估，2019年买地要小心！

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日期：2019年3月29日 下午8:20作者：彭小留 編輯：彭尚京

今年年初各大房企销售成绩放榜之后，近年蹿升速度极快的融创中国（01918-HK）以其全年4608.3亿元人民币的合约销售金额再次坐稳了行业TOP4的交椅，而由于同业间销售规模的“断层”表现，融创较之后续梯队规模房企的优势依然明显。

3月29日，时逢港股上市公司披露去年年报的高峰期，作为当前内地龙头房企之一的融创也在这日一早发布了其截至2018年12月31日止年度业绩。公告显示，2018年融创在实现销售规模的持续扩张之余，各项业绩指标也取得了迅猛的增长。

2018年融创实现总收入1247.5亿元（人民币，下同），同比增长89.4%；毛利较上年同比大幅增长128.5%至311.4亿元；毛利率25%，较上年提升4.3个百分点。去年融创实现公司拥有人应占净利润165.7亿元，按年增长50.6%；每股基本盈利3.79元，公司拟宣派末期股息每股0.827元，较上年增长65.1%。

回顾最近三年融创的业绩表现，其收入及毛利率均持续呈现可观的增长，净利润也连续两年增速强劲，整体发展势头正猛。

3月29日上午，融创中国在港举行2018年全年业绩发布会，集团董事会主席孙宏斌携行政总裁汪孟德、首席财务官兼执行总裁曹鸿玲以及公司秘书兼副总裁高曦出席并答记者问。

2019年不能太乐观：拿地要非常小心

融创董事会主席孙宏斌29日在业绩发布会上表示，房地产市场在去年下半年至春节间逐步变冷，春节后略有回暖，政策方面亦有放松迹象，不过他认为政策大幅放松的可能性不大，称2019年不能太乐观，还是要“小心一些”。

孙宏斌随后解释，集团仍然看好房地产行业的发展空间，尤其相信未来主打改善型、高端产品的公司会有越来越大的刚性需求；此外，尽管他认为今年房地产市场的销售量大幅下降的可能性很小，但同时售价大幅上涨的可能性也很小，因此他指出抱持房价会上涨的预期去买地的话可能风险会很大。按孙宏斌的话来说，2019年“买地的时候要特别小心”了。

他续指，融创目前土地储备充足，会按照政府批价多多销售。2019年融创预计全年将有超过400个项目进行销售，预计总可售资源超过7800亿元，充足可售资源将对其销售增长提供支持。销售策略方面，融创表示将继续加速去化，加快经营活动现金流的释放，支持集团的稳健、高质量发展。 

2019年，融创的拿地策略为在保证现金流充裕且不影响杠杆率长期下降趋势的前提下，持续关注和判断土地市场的机会，继续坚持高标准的土地获取质量要求，同时更加聚焦于核心一、二线城市的土地市场，谨慎精选优质土地。

今年销售目标5500亿：“不想做第一很多年了”

在去年整体业绩及销售规模的高基数之下，孙宏斌29日在发布会上宣布融创今年的销售目标定为5500亿元，较2018年实际完成销售金额增长约19.3%。

今年在多数房企将销售目标制定得更为审慎的大环境下，融创似乎也顺应了“潮流”，预期规模扩张的速度开始显露出保守的一面。基于此，外界也关心作为融创掌舵人的孙宏斌“是否满意融创目前的排名”，而孙宏斌就在现场坦率回应称“融创不想做第一已经很多年了”。

孙宏斌解释，所谓排名对于融创而言已经不太重要，又笑称眼下排在前面的几家融创也追不上，而排在后面的也赶不上融创，指“我们在这个位置挺好的”。而关于规模和效益孰轻孰重的问题，他表示最初可能规模重要一点，因没有规模效益也很难上去，但总体而言肯定是两者都要的，而到了融创目前的规模之时效益则变成了第一位。

更多精彩请见以下现场实录：

Q：请问管理层对今年房地产市场怎么看？

A：（孙宏斌）2019年的市场我们觉得还是不是那么乐观。2018年上半年其实还不错，下半年其实逐步地变冷，一直到春节是最冷的，然后到了春节之后稍微好一点了。所以我们觉得包括政策也有一点放松的迹象，但是我们觉得政府的限价、政策大幅放松的可能性不大，因为稳房价还是政府的核心诉求，我们对于2019年不能太乐观，因为政策放松调控的可能性不太大。2019年我们还是要小心一些，特别市场尤其政策的放松并不会像大家想象的那么有力度。

Q：管理层认为房地产税对行业有何影响？

A：（孙宏斌）房产税这块，我觉得房产税应该不会那么快出来，因为确实挺复杂的。一个就是说房地产税的逻辑，这个是什么逻辑；一个是怎么执行，这个其实还是挺难的，我觉得这个没有那么快出来。

第二个是房地产税对房地产市场的影响我想没有大家想象的那么大，因为现在下一步的市场还是改善型的市场为主，因为改善的话，要改善居住品质和质量的话，这个对销售的影响没有那么大。我觉得它对市场影响可能对大家心理的影响比实际影响要大得多。但是出来就没有那么快。

Q：今年公司的销售目标是什么？

A：（孙宏斌）销售目标我们今年是5500亿。

Q：今年会怎么拿地？如何平衡杠杆率和现金流之间的关系？

A：（孙宏斌）我先说一下拿地这一块。拿地我们刚才高曦的报告里面说了，我们去年年底和今年年初拿了一些地，这个地拿得挺好的，主要拿的是一二线城市；一二线城市拿地的窗口还是很短，所以我们拿得挺好的，量也不少。

往后看今年我们拿地会非常小心，主要是因为最近很多城市的土地市场有些偏热，每一块地都有很多人报名，拍地的溢价也比较高。所以今年我们会比较小心，因为刚才说了我们对市场的判断是售价大幅上涨的可能性不大，或者是市场的原因或者是政府管制的原因，这个售价提高可能性是比较小的。拿地这块我们还是非常谨慎的。

我们其实一年的拿地一直没有什么目标，有好的机会就坚决地（去拿），没有好的机会就算了，就放弃了。还是把节奏给弄对了。我们刚才高曦讲的三个阶段，2015-2016年我们当时是比较好的阶段，从16年10月份到18年10月我们基本上停止了，在公开市场拿地很少了；从18年10月份到现在我们又拿了一拨比较好的地；从现在开始又要开始小心了，最近土地市场有点偏热，已经快速地升温，但是销售市场我们判断又没有那么乐观，所以风险还是挺大的。所以拿地这块我们还是要非常小心的。

汪孟德：关于刚才说的负债率和杠杆率的事儿，因为我想融创整个集团上一个阶段是一个快速成长的阶段，从现在到未来3、5年，两三年的时候，我们下一个阶段是比较稳健的增长的阶段。所以说我想现一阶段我们从去年开始、今年、未来几年我们的财务指标、我们的利润、营业现金流还会持续地释放。所以说看未来的2年3年我们的财务指标是释放的，我们的负债率、杠杆率持续下降是确定的，是非常确定的。关于我们发展的这一块，确实是不会影响我们在这个阶段大阶段的一个趋势。

Q：物业那边会不会有想要拿出来上市的可能？

A：（汪孟德）关于我们服务集团板块这一块，刚才报告也提到我们的服务集团现在的竞争力还是挺强的。我们到今年下半年会超过1亿平米的土地管理面积，未来还会持续地增长，但是我们服务集团作为我们来说，主要还是要把我们对业主的服务、对社区的服务这一块做到更有竞争力，这是我们最主要的最核心的部分。

上市也好其他也好不是我们服务集团最重要的目标，刚才提到了我们的客户满意度到了92%，下一步还要在对客户的、社区的经营上更好地把这一块业务持续地提升，做好业务。这个是关于我们服务集团。

Q：融创现在已有3.55万亿的土地储备总货值，超过85%在一二线城市，您觉得这个土储与未来三年市场的匹配度如何？刚刚听孙总讲对今年市场更多的是小心，包括较保守的态度，和以前看法不太一样，是不是说明您对传统地产开发业务相对来讲逐渐看淡，觉得机会可能不会特别多？会不会把公司主要的业务放在多元化上？

A：（孙宏斌）这个不是的。因为我们对这个行业还是看好的，因为行业集中度在增加这是肯定的；规模上，15万亿的规模已经是一个很大的规模了。另外一个就是下一步是做改善型的、做高端产品的公司其实还是占很大便宜的。因为下一步改善型需求会有越来越大的刚性需求，这个我想我们对这个行业还是非常看好的。

我刚才说的2019年要小心是因为，这个销售量我觉得大幅下降的可能性很小，但是因为售价大幅上涨的可能性也很小，对我们来说小心是买地的时候要特别小心。

我们现在还是说，土地储备也比较充足，多销售，我们也按照政府批多少就卖多少，批多少价我们就卖多少价、销售。我刚才说的小心是在买地这块，你要特别小心，你不能想着房价会上涨然后在买地的话有可能风险就很大。

至于你说我们在其他的文旅的业务、文化版集团，这些业务都是一个长期的，我们希望逐步地培养它，让它在5年以后、10年以后有一个特别好的规模。现在我们主要还是要把地产业务做好，这个行业空间还很大的，大城市一线城市包括二线城市，人口的聚集还会有一个很长的过程，其实我们还是特别看好房地产市场。我们就是说要小心，买地要小心。17年、18年有很多买的地，因为19年限价出不来，一出来要亏钱，所以我们19年买地肯定要小心。

Q：今天的主题是在坚实的优势平台上高质量增长，想问下融创现在涉及的业务比较多，未来这个集团的底部是什么？

A：（汪孟德）确实我想每一个企业都有不同的阶段，但是融创整个集团现在的结构还是非常健康均衡的，未来就是具备非常大的成长的潜力。刚才提到我们在未来坚持房地产开发业务为主营业务的核心地位，同时也在培育未来3年、5年、10年后的文化等成长中的业务板块。

包括我们的房地产开发主业有非常具优势的土地储备，有非常好的产品品牌及竞争力，这构成了我们未来继续非常强的增长的基础。其实我们管理层没有特别的要求要做到怎么样，我们希望到每一个阶段我们这个企业仍然有成长性、有潜力、有竞争力，这是我们的一个想法。

Q：分红总金额仅占净利润22%，这个比例在同等规模房企中应该不算高的，未来会不会提高？

A：（汪孟德）确实我们这些年分红还是在稳定地增长，不管我们分红的比例还是分红的绝对额也好都在稳定地增长。我想未来依然会保持这样一个方向，保持稳定增长的分红的绝对值，我想分红是一个长期的政策，我们是希望分红是长期持续、稳定地增长，这样一个整体的思维方向。

第二个对于融创来说，我们这几年还会持续释放我们的利润，因为在上一阶段融创也在快速成长，我们在这个阶段要快速地能够增加公司的净资产等来让我们的财务结构持续地优化这是我们这个阶段的要求。

Q：想问下孙总您更看重规模还是效益？现在公司排名已经进了前五，你们希望进前三或者哪一天能当老大？

A：（孙宏斌）你不太了解我们，我们不想做第一已经很多年了。规模和效益，肯定是效益好啊，没有效益光有规模能干嘛，但是没有规模的话你效益也（上不去），规模和效益应该都要，又要规模又要效益。但是刚开始的时候，我觉得规模（可能重要一点）没有规模的话效益也不行，到了我们现在这个规模的时候效益变成了第一位，这是肯定的，不同的阶段做不同的事儿。在我们这个阶段效益更重要。

那么，对现在融创的排名还满意吗？

孙宏斌：我觉得排名其实对我们已经不太重要了。我们觉得，现在前面这几个我们也赶不上，后面的也赶不上我们，我们在这个位置挺好的。

Q：碧桂园的归母净利润是融创的两倍，但是碧桂园的市值只是融创的1.5倍，请问孙宏斌先生您觉得是碧桂园的股票被低估了还是融创的股票被高估了？

A：（孙宏斌）因为我不太关注股价，我们也不卖，我觉得一般都是别人看我们，我们不看别人。其实别人我不知道，我们肯定是便宜。肯定是被低估的（是碧桂园被低估还是融创被低估？），别人我不知道，我们不怎么看别人。我们肯定被低估，因为我们这种成长性、这种基础都特别好，我们肯定是低估的。其他公司，我们自己的股票我都不太关注，其他的更不太关注，但我们肯定是低估的。

就在孙宏斌“吐槽”公司股票被低估后，29日融创的股价就非常“配合”地涨了——

即日市场方面，29日公布业绩后，融创股价在后半日发力，最高曾见39.95港元，涨幅6%；截至29日收盘，融创终报39.1港元，全日升幅3.71%。

港股百强

过去的2016年及2017年，融创中国连续两年进入[港股100强]评选榜单。2016年融创挤进港股百强，获评第89名；2017年融创在港股百强的排名蹿升至第28位，一如其销售规模及业绩增速表现的那般强势亮眼。

如今融创2018年度业绩新鲜出炉，又逢新一年的[港股100强]评选活动火热进行中，融创能否在此次港股百强榜单中更进一步再创佳绩？我们期待将于2019年5月24日（星期五）在深圳中洲万豪酒店举行的[港股100强]颁奖典礼为我们揭晓答案。