【現場直擊】萬科郁亮：指望新業務賺大錢是癡心妄想

原創

今年年初，隨著各大房企去年銷售業績放榜，萬科（02202-HK）以全年6069.5億元人民幣的銷售金額一騎絕塵再度登頂，重奪業内售樓「一哥」的寶座，同時其也成為首個也是目前唯一一個銷售規模突破6000億元的中國房企。

儘管去年3月，萬科董事會主席郁亮曾公開表示，萬科開始更傾向於把「美好生活」放在心中，關於規模擴張的「比賽」可以放一放了，但過去一年下來，萬科無疑仍是這場參與者眾多的較量中最為閃耀的赢家。

6000億銷售規模打底，萬科業績穩步增長

有這逾6000億元銷售規模打底，3月25日萬科終於公佈了其2018年全年業績。公告顯示，去年萬科實現營業收入2970.8億元（人民幣，下同），同比增長25.2%；綜合毛利率37%，較上年32.3%提升4.7個百分點；年内實現公司股東應佔淨利潤337.7億元，同比增長20.4%；每股基本盈利3.06元。

2018年萬科全部營業收入中，來自房地產業務的結算收入比例為95.6%，地產業務仍是其不可撼動的絕對核心主業。

雖然地產主業仍是絕對主角，但萬科近幾年在多元化業務發展方面也可以說是遍地開花。物業服務板塊，2018年萬科物業實現營業收入98億元，同比增長36.1%；在新增簽約飽和收入中，住宅業務佔比65%，非住宅業務佔比35%。租賃住宅方面，去年萬科長租公寓業務覆蓋35個主要城市，累計開業超過6萬間，開業6個月以上項目的平均出租率約92%。

商業方面，截至2018年底萬科管理商業項目共計210餘個，總建築面積超過1300萬平方米。此外還有物流倉儲以及冰雪旅遊等業務亦在有序推進。

而回顧近三年來萬科的綜合業績表現可知，作為國内一線大型房企，萬科前進的每一步都還是相當踏實穩固的。

萬科郁亮：這就是一個白銀時代

儘管2018年萬科交出的成績單依舊亮眼，但正如萬科董事會主席郁亮在緻股東報告書中所言：

【如果隻看數據，2018年中國房地產市場似乎很完美。銷售面積、銷售金額、投資、開工等各項指標，幾乎都創出了歷史新高。這還是一個白銀時代嗎？ 

我們的回答很清晰：是的，這就是一個白銀時代。 

當我們把白銀和黃金進行對比的時候，不要忘記，白銀也是貴金屬。中國的城市化過程併沒有結束，城市對於空間的需求，無論從數量還是質量上來看，都依然龐大。但是，那個市場單邊快速上漲的時代已經結束了，那個行業整體快速擴張的時代已經結束了。】

站在高處的目之所及，風景自然是不一樣的。隨著房地產行業的集中度上升從一個趨勢轉變成事實，行業的競爭日趨激烈而殘酷，且主要落在重量級選手之間。在這樣的競爭氛圍之中，要在市場赢得客戶的青睐，對於房企的考驗更加嚴峻。在郁亮的眼中，所謂「白銀時代」是一個更多變的時代，一個更細膩的時代，也是一個競爭更激烈、需要更高技術含量的時代。

基於這樣的時代嗅覺，萬科在去年中明確提出了要「收斂聚焦、鞏固提升基本盤」，強調認清併順應大勢，明確及聚焦力量，以確保其能夠「活下去、活得好、活得久」。

3月26日下午，萬科在港舉行集團2018年全年業績發佈會，董事會主席郁亮攜執行副總裁兼首席財務官孫嘉、執行副總裁兼首席運營官張旭、總裁兼首席執行官祝九勝以及副總裁兼董事會秘書朱旭出席併答記者問。

關於「活下去」：堅定轉型，收斂聚焦鞏固提升基本盤

談及萬科「活下去」的話題，郁亮就指，很多人擔心萬科「活不下去」，也有很多人擔心萬科想讓别人「活不下去」，然而對於萬科而言也不過是想讓自己活下去、活得好且活得久罷了。

這或許還要基於萬科的轉型之路來展開。

郁亮直言，萬科從2012年開始判斷行業進入白銀時代，時至今日這個判斷也沒有改變，但他指，如果在行業尚好的時候不做轉型，到了青銅時代就沒有機會做了。因此他表示儘管轉型之路艱難，但萬科對於轉型的堅定性亦從來沒有改變過。

在郁亮看來，近幾年萬科的長租公寓、物流、冰雪事業以及商業板塊等都在各自的領域做到了領先，因此轉型還是取得了不錯的成效，但他直言路還很長，未來需要更多時間繼續走下去。

他提到萬科轉型的標桿——其戰略合作商微軟，表示任何一家主要公司在行業達到領導地位的時候，若不能借用其基本盤的核心優勢來為轉型業務做探索，提供更多的空間、資源以及犯錯成本，那麽這家公司便是沒有未來的。他又指，過去幾年萬科不斷將視角放到更大的領域去做嘗試和探索，因此萬科其實是個危機感驅動的公司，而不是一個危機驅動的公司。

按郁亮的話來說，萬科「始終如履薄冰地對待我們每一項業務」，至今日才出言要好好地「活下去」，而為此萬科提出的路徑就是要收斂聚焦，鞏固提升基本盤，意在把内功練好之後更好地支持其他各個業務的發展，這也是為了其能夠更好地推進轉型。

郁亮：指望新業務賺大錢是癡心妄想

不過郁亮也直言，未來併不指望多元化的新業務賺大錢，稱其地產業務已經「足夠賺錢」，再找一個更賺錢的業務也不可能。但他強調基本盤鞏固的重要性，表示基本盤不鞏固的話萬科也不敢做更多的嘗試，而正是因為基本盤鞏固之後集團財務表現也很強勁，萬科才得以在未來轉型道路上更加堅定。

以下是在被問及提出收斂聚焦的原因是否有關多元化業務利潤貢獻不明顯時，郁亮的回應原話： 

【如果說我們指望新業務要賺大錢，那是癡心妄想。我們地產業務這麽賺錢，還能找一個更賺錢的業務？我覺得大家不要指望，我們從來不抱希望，所以我們在緻股東信里面說得很清楚了，我們未來賺小錢。所以這點上大家在規模、速度和利潤等來衡量這個事情我覺得可能是不充分的，大家不要想說我們是不是要找到一個業務比這個更賺錢，剛才說了不可能。我們這些業務在財務報表上來說目前體現的還很小，是因為基本盤比較鞏固，我們才能夠放心做這些事情。基本盤不鞏固的話我們也不敢做更多的嘗試，所以從這個角度來講，正是因為基本盤鞏固之後，我們財務表現也很強勁，我們才能夠讓萬科在未來轉型道路上更加堅定。】

更多現場精彩請見以下採訪實錄： 

Q：公司對每個業務資源的投入比例是否有所調整？

A：（郁亮）這次新聞發佈會讓我覺得粵港澳大灣區真是融合成一片（笑）。其實大家很關心投資有比例的問題、資源配置的問題，是吧？這是僞命題。一個業務做得好，從來沒缺過錢；一個業務做得好肯定給你錢，怎麽可能缺錢呢？所以我們要求但求做好，而不是首先研究資源怎麽配置的問題。一個扶不起的阿鬥扶它幹嘛？所以說先要基本盤做得好，每個業務做得好之後，我們從來不擔心錢，所以我們從來不研究這件事情。

Q：問祝總做總裁這一年有何感受，工作中最難的是哪一方面？

A：（祝九勝）謝謝你的問題，讓我有機會回顧一下這一年工作做得怎麽樣，也提醒我永遠不能忘記這個初心，牢記奮鬥。這一年我們這家公司是合夥人製度，所以個人的感受也更多的是與合夥人相互之間的協同，一起面對一些事情。一定要圍繞我個人感受而言的話，一年前主席帶著我進入管理層面對大家的時候，是介紹了一點說我會在客戶服務這一塊發揮我個人的特長。

想一下這一年也做了一些事情，也把服務做成一種標準，強化在我們的經營邏輯要求里面，也把服務推行到我們的16種場景之中，也跟一係列機構在服務的深化方面做了很多的探討，也和我們的合夥人不斷地提要求，我們要不斷地見客戶，要下工地，我們每一個合夥人每年要自己賣一套房，要在交付等實際場景中做一些體驗。

做了很多，效果也有值得回顧總結的地方，也有被人吐槽令客戶不滿意的地方，總而言之還有很長的路要走。不過我們對客戶服務的問題，我們永遠都是真心誠意的，是我們的問題我們就去解決，我們不推诿，主動擔責。

第二個感受就是在這個團隊里面我感覺工作很充實，其實工作很強的一個意義是看跟誰一起，我能夠跟這麽優秀的合夥人團隊一起工作，這一年内心感到非常愉悅。謝謝。

Q：「收斂聚焦，鞏固提升基本盤」是一年就夠還是要多長時間？

A：（孫嘉）「收斂聚焦，鞏固提升基本盤」是我們業務發展過程中間基於過去幾年業務發展的狀況，也根據外部市場的變化，也根據商業的基本規律做出的階段性重點工作。收斂相對會是對前一段時間一些投資及業務做一些整合，相對會是短期的；聚焦會是長期的選擇，我們的年報里面也講到了，聚焦主業，做強我們的核心主業應該是所有成功企業共同的規律吧。

Q：長租公寓新增樓房數目會有多少？這塊應該還沒有盈利未來規劃如何？

A：（張旭）我們去年已經有6萬間開業，今年總開業數可以達到10萬間。其實我們每一個業務都有它的基本盤，包括租賃住宅；今年的基本盤要把已經獲得資源的收益率要提高，把它與客戶的粘度做得更好，把自己的基本盤做得更好。所以今年我們開業的數會到10萬間，但我們獲取資源的數遠遠多於這個。

Q：今年回款目標定到6000億，是純住宅的，為什麽非住宅的業務不定回款目標了？提高住宅回款目標的原因是什麽？

A：（張旭）首先我們每年銷售的時候不完全是住宅，有的時候也有零星的涉商，也有一些辦公樓也是有銷售的。所以去年的6300億里面，含了所有的銷售回款，還有一些物業和租賃型的收入。

其實我們每年不定銷售計劃，所以今年6000隻是說不能比去年差，所以我們希望能做得更好，我們每年都是把每一天當成賣樓的好日子，隻要能把房子賣掉就應該抓緊時間把它賣掉。然後我們也控製我們的庫存，去庫存，把所有庫存控製在合理的比例也是我們所有經營指標的一個最重要的要求。所以我們每天都要把房子賣好，每天都是賣房最好的時候。我們更多關註好產品和好服務，這樣才能夠不落後於市場，跟市場同步吧，要跟市場同步，保證每年比去年做得好，這是我們的一個銷售策略。

Q：今年年初的銷售狀況如何？

A：（張旭）今年1-2月的情況也如實匯報，1到2月份的情況，3月份還沒結束不好說。1-2月份我們跟去年同比略有一點點下降，比如我們的認購額下降了3.5%，但3月份大家認為會有一個反彈，但我如實說如果環比有一個反彈，同比（不好判斷）你們去看去年的3月份市場非常旺，所以我們不好判斷。所以我們想不對市場做任何預測，隻是每天努力去把樓賣好，謝謝。

Q：長租公寓剛才提到目標是開業開到10萬間，因為2017年的時候提到今年的目標是開到15萬間，想知道現在放緩的原因是什麽？

A：（祝九勝）我們一貫的風格是低承諾高實現。我們說做到10萬間做到的可能就不止這個數。我們手上現在的房源是足夠的，我們重資產、輕資產兩個模式加起來接近40萬間。

我們在這個過程當中確實對青年公寓這個客群有了更深入的了解，也用更好的方式、更好的服務來與他們的需求相適配。我們公寓的組織方式也做了一些調試，最近成立了專門的泊寓事業部，相信會更聚焦，找到更合適的方式、人才，能夠把已經獲取的資源開出來更多。

港股百強

作為實力超群的内房企業排頭兵，萬科在過去三年（2015-2017）連續三次進入[港股100強]榜單的前列，當中2015年及2016年萬科兩度奪魁，排名港股百強主榜第一位，2017年萬科則名列百強榜單第23位。

如今去年業績新鮮出爐，又逢2018年度港股百強評選活動火熱進行中，萬科能否更進一步在港股百強再攀高峰？我們期待將於2019年5月24日（星期五）在深圳中洲萬豪酒店舉行的[港股100強]頒獎典禮為我們揭曉答案。