2019樓市「頭炮」：重慶上調房產稅起徵點，樓市或已鬆綁

原創

前言：

2018年是房地產行業「熊市」嗎？

碧桂園(02007-HK)全年銷售額7286.9億元，相當於寧夏、青海、西藏三地2017年GDP的總和。同時，超過烏克蘭等國2017年全年GDP，排名世界前60位。碧桂園、萬科(02202-HK)(000002-CN)、恒大(03333-HK)合計銷售額為18867億元，超過吉林、山西等10個省市2017年的GDP，煤炭大省山西該反思了。

如果這也叫「熊市」，那房地產行業的泡沫該有多大？

新年首日，重慶上調房產稅起徵點

新年的第一天，重慶樓市開了「頭炮」：

2019年1月1日，重慶市住房和城鄉建設委員會發佈公告，從2019年1月1日起，重慶市主城個人新購高檔住房房產稅起徵點將由2018年的15455元/平方米調整為17630元/平方米。

按照這份公告，如果你選擇在重慶「主城九區」内買房，隻有單價達到17630元，才需要按照相關徵繳標準，繳納房產稅。

提高房產稅繳納，對於購房者而言減輕了負擔，是對地方樓市調控的一次「鬆綁」。

事實上，自2011年起，為了便於計稅管理，重慶房地產主管部門每年都會公佈「高檔住房」房產稅徵收標準：

2011年為9941元/平方米。

2012年為12152元/平方米，漲幅22.2%。

2013年為12779元/平方米，漲幅5.2%。

2014年為13192元/平方米，漲幅3.2%。

2017年為13941元/平方米，漲幅5.7%。

2018年為15455元/平方米，漲幅10.9%。

2019年為17630元/平方米，漲幅14.1%。

截至2019年，重慶市「高檔住房」房產稅起徵點共上調6次，累積漲幅為77.3%，而按照年度來算，平均每年上調9.5%以上。

也就是說，重慶市主城區房價的平均漲幅，在過去的幾年（2011年-2019年）里達到或超過9.5%，而這個速度高於全國GDP增速。

此次房產稅起徵點上浮接近14.1%，創下了近七年來最高。儘管有專家解釋為「年度例行性調整」，但無疑「為眼下嚴格的樓市調控政策鬆綁」。

12月份，多地樓市出現「鬆綁」

過去一個多月，内地多個城市出台的諸多「新政」都充滿爭議。

先是菏澤市率先宣佈「取消樓市住房限售」。此後的一週，廣州、杭州、珠海以及佛山先後出台了樓市調控新政策，釋放「放鬆限售，放鬆限購」的信號。

其中，爭議較大的當屬湖南衡陽的「放鬆限價政策」。

在政策發佈一天後，衡陽市便宣佈政策撤回。理由是「對穩控房價的復雜性判斷不精準，對穩定預期的持續性認識不充分，文件出台引發了市場的誤解和網上的炒作，其影響有悖於部門出台文件的初衷」。

「鬆綁」之外，樓市無法回避的另一個關鍵詞是「搶人大戰」。

自2017年以來，各地紛紛出台諸多人才引進政策優惠。戶口入籍，子女就地上學，特别是在買房時提供一係列優惠。到2018年10月，天津、西安、武漢、南京、成都等20多個城市加入到這場「搶人大戰」中來。

表面看起來，這是各地之間的「人才之爭」，但在樓市調控高壓之下，吸引更多高淨值，置業需求旺盛的「人才群體」，無疑有助於刺激樓市，保證購買力。

數據顯示，2017年30.1萬名大學畢業生留在武漢創業就業，全年新增落戶大學生14.2萬人，是2016年的7倍多。而日均約390名新增大學生落戶的人口流入量，也帶火了武漢「樓市」。在樓市調控高壓下，「搶人才」已經成為了樓市解綁的跳板。

「後樓市調整期」，「因地製宜」是個大難題

2018年12月24日，新一輪樓市調控會議強調「因城施策、分類指導，夯實地方政府主體責任」。内地樓市在總體趨穩的大背景下，強調各地根據自身實際情況「因地制宜」地出台樓市調控政策。

這其中，「因地製宜」地製定調控政策是個大難題。畢竟，對於樓市而言，每一項政策的出台，都挑動著買房者和賣房者的敏感神經。

有房地產資深觀察人士表示，諸多熱點城市，特别是北上廣深等一線大城市，樓市處於「僵持」狀態，甚至是有所下滑。限購限售，提高首付比例以及公積金貸款政策調整等措施，已經實施了近兩年。剛需一族希望房價趨於合理，能夠付得起首付，平穩購房；投資者希望能夠適度放鬆，儘快解套；開放商則希望降低庫存，加快資金回籠……因此，一旦出台樓市新政策，各方都會密集解讀，從中找到適合自身利益的信號。

2019年，熱點城市的「僵持」狀態或將持續。沒有找到新的均衡點之前，「僵持」將會是一種政策調控的常態。

相比之下，部分二線城市，特别是三四線城市樓市調控變動可能較大。

隨著新一輪「減稅降費」政策推進，地方財政收入勢必受到影響。未來兩三年，地方債對拉動中國經濟將發揮重大作用。

而地方債的構成，一半是專項債，其中很多是棚改債、土地整備債、地鐵債，這些都與土地價格掛鈎。如果地價長期不漲，過多的土地流拍事件發生，這些地方債券將很難發行，即便發行了也必須要面對「還款難」的問題。

因此，至少在中長期來看，土地價格，房產價格都需要保持穩中有漲，最好是跑赢當地GDP增幅，實現地區整個產業鏈條的良性運轉。

此外，隨著一線樓市進入「僵持」狀態，大量資本從一二線城市外溢，回流到三四線城市。流入地城市剛需購房資本富餘，勢必要求對樓市調控政策進行相應調整。

隨著菏澤等城市相繼「鬆綁」，2019年或將有更多城市跟進。而根據一份數據顯示，如果按照菏澤的城市標準，起碼還有30多個城市有取消限售的可能性。

當然，適度鬆綁是否會造成市場大幅動蕩？如果變動過快，是否不利於樓市穩定？各地在樓市調控過程中，如何處理好「因地制宜」的力度是個大難題。

結語

2019年，樓市調控「鬆綁」會是一個大概率事件，或者說，一些三四線城市已經在考慮樓市新政策的製定了。

可以肯定的是，「鬆綁」不等於放開，樓市調控短期内也不會退出，「房住不炒」仍是長期定位。隻不過，在各地「因地製宜」調整樓市調控政策的時候，購房者是否也需要「因時製宜」地改變購房策略呢？