【大行报告】仲量联行：首季楼市气氛回暖 唯租售价格续跌

【财华社讯】4月27日，仲量联行24日发表的《2025年第一季市场概览》报告指出，受到市场需求减弱及新供应庞大等因素影响，大部分香港商业及住宅物业的资本价格及租金于今年第一季持续下跌，仅豪宅租金于过去三个月录得升幅。然而，商厦及商舖租赁活动及住宅买卖交投则保持活跃。

仲量联行研究部资深董事钟楚如指出，美国关税对宏观经济将造成一定影响，但其影响程度将取决于政策如何实施。由于事件仍然处于发展阶段，暂难以预测对香港地产市场的直接影响。短期而言，关税事件及息口走势未明等因素，将令普遍投资者对物业投资抱观望态度，工厦及物流市场在此期间会面对较大的压力。

写字楼市场

2025年第一季，香港整体写字楼市场录得负143,400平方呎的净吸纳量，主要由于早前企业完成整合及搬迁后释出大型楼面所致。此外，受新项目落成影响，整体写字楼空置率于3月底升至13.7%。在各分区市场中，九龙东的空置率由2024年第四季的18.6%上升至21.3%。另一方面，中环的空置率由11.6%下降至11.5%，而湾仔/铜锣湾及尖沙咀的空置率亦分別改善至9.5%及8.3%。

2025年第一季，整体写字楼租金按季下跌1.3%，所有分区市场均见租金回落。其中，中环租金按季下跌0.7%，而港岛东跌幅最为显着，达3.4%。

仲量联行港岛商业部主管郭礼言(SamGourlay)表示：“今年首季，写字楼租赁市场续受大量新供应压力影响，导致录得负吸纳量及空置率上升。虽然核心区出现多宗金融机构扩租个案，市场气氛有所改善，但预计今年甲级写字楼租金仍将下跌5%至10%。”

商舖市场

截至2025年3月底，核心区街舖空置率由2024年底的10.5%轻微上升至10.6%；优质商场空置率则由上一季的9.1%上升至9.2%。

仲量联行香港商舖部资深董事陈永慧表示：“尽管如此，核心区租赁势头仍见活跃，尤其是大众化品牌、健身中心及证券行。然而，在零售市道面临挑战下，业主普遍提供租金优惠吸引及挽留租户，导致商舖租金持续下滑。2025年第一季，核心区街舖租金按季下跌0.8%，整体优质商场及高端优质商场租金则分別下跌0.3%及0.2%。”

她预计，全年核心区街舖及优质商场的租金将录得0至5%的跌幅。

住宅市场

2025年第一季，中小型住宅资本价格基本持平，按季仅略跌0.1%。

今年首季，一手住宅交投为3,897宗，二手市场成交量为8,296宗，整体住宅交投量按季减少19.2%，按年则上升24.1%。不过，政府已将100港元名义印花税的适用门槛，由物业价值300万港元上调至400万港元。此举可望刺激低价住宅需求，并为3月份楼价带来支撑。

今年首两个月，约有14,200人才透过优才计划联同约9,300名家属获批来港。外来人才流入持续推动豪宅需求。2025年第一季，豪宅租金按季上升0.8%，租赁成交量亦保持稳定。

仲量联行香港主席曾焕平表示：“美国关税政策及中美贸易摩擦持续变化，其全面影响仍有待观察，毕竟相关经济效应需时显现，且整体局势尚未明朗。但此形势有可能触发人民币贬值趋势，或将吸引內地资金流入香港住宅市场。我们维持原先的市场预测，预计今年中小型住宅及豪宅的资本价格将下跌约5%。”

工业市场

租赁市场仍以续租活动为主，而投资市场则受多宗一手新型工厦成交带动。整体货仓空置率由2024年底的7.9%上升至2025年第一季的8.9%。优质货仓的租金在2024年第四季按季下跌0.9%。

仲量联行工业部主管刘毅强表示：“优质货仓于疫情期间的空置率低至少于2%，今年3月底空置率已升至逾8%，按香港优质货仓的总存量逾6,000万平方呎计算，空置的楼面已超过500万平方呎。加上，过去数年持续的中美贸易战及全球经济疲弱等因素影响下，无论出入口业及针对本地消费需求的企业，近年对香港的货仓需求均减少，预期未来优质货仓的空置率将会持续上升，对租金造成下调压力。”

他补充：“美国关税政策仍存变数，现阶段难以估计对香港货仓及工业市场的影响。但毫无疑问，全球经济结构性变化正促使香港进出口贸易等相关行业在中长线发展上审视转型的可能性，过程需时及难免要面对挑战。”