【大行報告】仲量聯行：首季樓市氣氛回暖 唯租售價格續跌

【財華社訊】4月27日，仲量聯行24日發表的《2025年第一季市場概覽》報告指出，受到市場需求減弱及新供應龐大等因素影響，大部分香港商業及住宅物業的資本價格及租金於今年第一季持續下跌，僅豪宅租金於過去三個月錄得升幅。然而，商廈及商舖租賃活動及住宅買賣交投則保持活躍。

仲量聯行研究部資深董事鍾楚如指出，美國關稅對宏觀經濟將造成一定影響，但其影響程度將取決於政策如何實施。由於事件仍然處於發展階段，暫難以預測對香港地產市場的直接影響。短期而言，關稅事件及息口走勢未明等因素，將令普遍投資者對物業投資抱觀望態度，工廈及物流市場在此期間會面對較大的壓力。

寫字樓市場

2025年第一季，香港整體寫字樓市場錄得負143,400平方呎的淨吸納量，主要由於早前企業完成整合及搬遷後釋出大型樓面所致。此外，受新項目落成影響，整體寫字樓空置率於3月底升至13.7%。在各分區市場中，九龍東的空置率由2024年第四季的18.6%上升至21.3%。另一方面，中環的空置率由11.6%下降至11.5%，而灣仔/銅鑼灣及尖沙咀的空置率亦分別改善至9.5%及8.3%。

2025年第一季，整體寫字樓租金按季下跌1.3%，所有分區市場均見租金回落。其中，中環租金按季下跌0.7%，而港島東跌幅最為顯著，達3.4%。

仲量聯行港島商業部主管郭禮言(SamGourlay)表示：「今年首季，寫字樓租賃市場續受大量新供應壓力影響，導致錄得負吸納量及空置率上升。雖然核心區出現多宗金融機構擴租個案，市場氣氛有所改善，但預計今年甲級寫字樓租金仍將下跌5%至10%。」

商舖市場

截至2025年3月底，核心區街舖空置率由2024年底的10.5%輕微上升至10.6%；優質商場空置率則由上一季的9.1%上升至9.2%。

仲量聯行香港商舖部資深董事陳永慧表示：「儘管如此，核心區租賃勢頭仍見活躍，尤其是大眾化品牌、健身中心及證券行。然而，在零售市道面臨挑戰下，業主普遍提供租金優惠吸引及挽留租戶，導致商舖租金持續下滑。2025年第一季，核心區街舖租金按季下跌0.8%，整體優質商場及高端優質商場租金則分別下跌0.3%及0.2%。」

她預計，全年核心區街舖及優質商場的租金將錄得0至5%的跌幅。

住宅市場

2025年第一季，中小型住宅資本價格基本持平，按季僅略跌0.1%。

今年首季，一手住宅交投為3,897宗，二手市場成交量為8,296宗，整體住宅交投量按季減少19.2%，按年則上升24.1%。不過，政府已將100港元名義印花稅的適用門檻，由物業價值300萬港元上調至400萬港元。此舉可望刺激低價住宅需求，並為3月份樓價帶來支撐。

今年首兩個月，約有14,200人才透過優才計劃聯同約9,300名家屬獲批來港。外來人才流入持續推動豪宅需求。2025年第一季，豪宅租金按季上升0.8%，租賃成交量亦保持穩定。

仲量聯行香港主席曾煥平表示：「美國關稅政策及中美貿易摩擦持續變化，其全面影響仍有待觀察，畢竟相關經濟效應需時顯現，且整體局勢尚未明朗。但此形勢有可能觸發人民幣貶值趨勢，或將吸引內地資金流入香港住宅市場。我們維持原先的市場預測，預計今年中小型住宅及豪宅的資本價格將下跌約5%。」

工業市場

租賃市場仍以續租活動為主，而投資市場則受多宗一手新型工廈成交帶動。整體貨倉空置率由2024年底的7.9%上升至2025年第一季的8.9%。優質貨倉的租金在2024年第四季按季下跌0.9%。

仲量聯行工業部主管劉毅強表示：「優質貨倉於疫情期間的空置率低至少於2%，今年3月底空置率已升至逾8%，按香港優質貨倉的總存量逾6,000萬平方呎計算，空置的樓面已超過500萬平方呎。加上，過去數年持續的中美貿易戰及全球經濟疲弱等因素影響下，無論出入口業及針對本地消費需求的企業，近年對香港的貨倉需求均減少，預期未來優質貨倉的空置率將會持續上升，對租金造成下調壓力。」

他補充：「美國關稅政策仍存變數，現階段難以估計對香港貨倉及工業市場的影響。但毫無疑問，全球經濟結構性變化正促使香港進出口貿易等相關行業在中長線發展上審視轉型的可能性，過程需時及難免要面對挑戰。」