世邦魏理仕：《施政報告》提出多項政策措施，加強香港的長遠競爭力

財華社訊，10月16日，世邦魏理仕發文表示歡迎香港特區行政長官李家超今日發表2024年《施政報告》。

世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平認為：「整體而言，這是一份全面的施政報告，政府提出多項政策措施以加強香港的長遠競爭力，包括但不限於擴闊香港的行業基礎、豐富香港的人才儲備、提高香港的整體吸引力和宜居性等計劃。雖然報告未太多關於商業房地產直接政策措施，但有一些計劃有利行業發展。」

陳錦平認為，成立委員會及工作小組將有助加快教育、創科、入境旅遊及養老行業的發展，亦加快香港低空經濟發展，並增強香港的長期競爭力；多項促進香港人民幣金融業務的措施將鞏固香港作為國際金融中心的地位，並支持財富管理服務的需求；將外籍人士多次入境香港簽證的有效期延長至5年，預計可增強香港作為跨國公司和海外人才目的地的吸引力。

另外，對於施政報告中提及樓市相關的内容，陳錦平認為，整體而言，預計將有更多國際及内地科技公司及醫療企業在香港設立研發部門，有利於下遊業務及商業房地產需求。

此外，陳錦平指出，施政報告中，增加在港IPO的計劃可為投資銀行及專業服務公司創造商機，有利於寫字樓需求；鼓勵全球及内地企業在香港設立國際及地區總部，將支援長期的寫字樓需求，有助於解決寫字樓市場長期空置率偏高的情況。促進香港創科發展的各種投資將加強香港作為創科中心的作用，有利於對適合科技相關研發活動的專用和商業房地產的需求；成立國際大宗商品交易所及優化香港商品貿易稅務優惠制度，將支持香港專業倉庫及相關寫字樓的需求。

 陳錦平表示，再推「還息不還本」及金管局計劃為銀行的資本要求提供靈活性以便利向中小企業提供貸款，將改善中小企業的財務負擔，降低企業倒閉的風險，並有助於穩定商業房地產的入住率；物業LTV和DTI比率放寬將逐漸轉化為投資需求，加上預期息口下降，整體物業需求可望改善。

世邦魏理仕估值及咨詢服務部主管鄭亥延女士(Hannah Jeong)表示：「政府優化「新資本投資者入境計劃」，預計此會立即反映於豪宅市場的交投量。政府在9月撤辣後，我們留意到住宅交投逐步復甦。2024年首三個季度的超級豪宅成交量創三年新高。預計此將進一步刺激高端住宅的需求，並穩定相關樓價。」

另外，鄭亥延認為，推動現實世界資產代幣化及數碼貨幣生態系統將協助發展商及投資者解決流動性問題。將房地產代幣化可提高買家的負擔能力，同時增加市場的流動性。在2024年第三季度，由於高息環境及租戶需求疲軟，55%市場交易是基於財務壓力下進行。代幣化對投資者而言或為良好退出市場的策略之一，這或能最大限度地減少商業資產資本價值的進一步下降。

吸納人才來港方面，鄭亥延認為，鑒於人才、家庭及非本地學生人數上升，預期香港人口將持續增長。優秀人才入境計劃會帶來人才，他們會攜同家人抵港，從而增加住屋需求，特别是租住市場的需求。 2024 年初至今，租金上升 6.2%。預計2025年住宅租金將繼續增加至10%，並超過2019年8月的歷史高峰。

最後，鄭亥延指出，將所有住宅物業的 LTV 放寬至 70% 將有助於穩定樓價，因為更多買家可以入市。鑒於市場預期進一步減息及發展商提供有吸引力的措施，買家將熱衷於尋找更優質的單位。然而，2025 年額外 25,000個單位的供應高峰及 20,000個未售出單位將需時消化。因此，2025 年將會出現略為正面的變化。

文：一枝