越秀房產基金伺機收購廣州超甲級商廈 獲大行看好調升目標價至5.6港元

香港上市的內地商業物業房託基金公司越秀房產基金(405.HK)看準時機，於近日宣佈擬以78億元人民幣收購越秀地產(123.HK)旗下位於廣州珠江新城CBD核心區的越秀金融大廈。若收購獲獨立基金持有人通過，截止2021年上半年備考DPU將增厚3.4%至人民幣0.1055元，備考分派收益率由6.68%提升至7.16%；倘若成功收購後，越秀房產基金將對現有股東進行8500萬元人民幣的特殊分派，相等於每個基金單位0.0255元人民幣。這項廣州超甲級商廈的收購正好趕上「十四五」和「金融30條」等利好政策方案的落地，預計作為大灣區引擎的廣州將擁有良好的發展勢頭。與此同時，在疫情期間商廈有延遲交付的情況，導致區內寫字樓存在稀缺性，此情況在三大國家級中央商務區之一的廣州天河區珠江新城尤其顯著，因此珠江新城商廈市道一直穩中有漲。

越秀房產基金的組合估值和收入將增加 23%和24%

是次收購的越秀金融大廈樓高約309米，是廣州十大摩天大廈之一。按今年8月31日的估值，完成收購後，越秀金融大廈將擴大越秀房產基金資產估值約23%，促使該基金成為香港和新加坡上市房產基金所持有中國資產組合中規模最大的房地產信託基金。根據備考越秀金融大廈截至今年 6 月 30 日止 6 個月產生的收入，完成收購後將使越秀房產基金的收入增加約24%。

於今年9月30日，越秀金融大廈的寫字樓出租率高達93.8%，租戶包括金融、商業服務、房地產、信息技術及製造等各行業的眾多優質國內及跨國企業，以及如華潤集團、聯想控股、光大集團、平安保險、大眾汽車及安聯保險等14個世界500強企業。今年9月該大廈的平均租金約為人民幣199.3元/月/平方米（不含稅），與同區可比的國際甲級寫字樓於今年二季度的平均租金為人民幣218元/月/平方米（含稅）相比，明顯有很大潛在增幅。根據戴德梁行的報告，預期在2022年至2025年期間，受該區寫字樓面積稀缺的帶動，珠江新城核心區國際甲級寫字樓的租金將達3.2%至4.4%的穩步增長。預期未來數年，珠江新城將會是金融企業和高端服務業企業選址的首選。由於2015年完工的越秀金融大廈目前正進入第二個租賃周期，故其單位租金具向上調整空間。

收購具資本增值及估值提升的潛力

預料在收購完成後，越秀金融大廈將是越秀房產基金位於珠江新城CBD核心區的第二棟優質物業。該收購將使越秀房產基金的營運成本分攤至更大的組合中，越秀金融大廈並可與毗鄰同屬越秀房產基金的廣州國金中心產生協同效應，同時，廣州國金中心對越秀房產基金總組合的物業估值佔比，將從約54%減少至收購後約 44%，而越秀金融大廈將會佔收購後總估值佔比19%，有利分散投資風險。

是次收購越秀金融大廈的成交價僅為每平方米45,829元人民幣，顯著低於去年珠江新城可比交易「珠光譚村寫字樓項目」每平方米61,500元人民幣的成交價，可見對越秀房產基金組合資本增值具備相當潛力。收購完成後，寫字樓的建築面積佔比將從收購前的68%提高至73%，組合中物業的平均樓齡亦會由14.2年降低至13.4年。

综合融資方式符合基金單位持有人的最佳利益

越秀房產基金對是次收購採取了包含債和股的综合融資方式，以符合基金單位持有人的利益。它一方面可有效控制收購後的基金借貸比率，另一方面供股將使基金持有人可擁有平等參與基金發展的機會，同時增加市值及提高基金單位整體流動性。

是次收購事項，越秀房產基金擬透過三種方式融資：i﹞使用內部資源撥付約9.92億港元；ii﹞將使用供股所得款項淨額支付約39.19億港元；iii﹞由新銀行融資所得的款項支付最多46億港元。就有關供股計劃，越秀房產基金建議每持有100個現有基金單位獲發37個供股基金單位，每個供股基金單位作價3.20港元，發行最多12.344億個供股基金單位，籌集約39.19億港元。

與越秀地產達致雙贏

越秀地產與越秀房產基金之間一向實施「雙平台互動」的長期策略以促進雙方增長、達致雙贏。越秀地產是一個開發及培育優質商業投資物業的平台，越秀房產基金在作出擬收購決定前，會先評估有關投資物業可帶來的裨益如擴大和優化其物業投資組合，租金收入增長潛力和出租率等。透過此雙贏商業模式，越秀房產基金曾先後收購多個越秀地產開發的優質商業項目如廣州國金中心、武漢物業和杭州物業等。

多家大行及評級機構指 收購有利公司發展

本次收購消息一出，大和及瑞銀分別發表報告作出評價。瑞銀維持越秀房產基金「買入」評級，一年目標價5.6港元。大和認為收購越秀金融大廈時機恰當，有利促進明年開始的每基金單位分派(DPU)增長。大和又指，是次交易能夠增加公司收益，又認為作價合理，故將其一年目標價由4.2港元上調至4.5港元，評級由「跑贏大市」提升至「買入」。

參考網站：

1. 珠江新城
2. 《大行報告》大和升越秀房託(00405.HK)評級至「買入」 目標價上調至4.5元
3. 【大行评级 | 瑞银：越秀房产信托基金收购广州越秀金融大廈属中性 维持买入评级】
4. 惠誉授予越秀房产基金'BBB-'的首次发行人违约评级；撤销对越秀房产基金管理人的评级