服務業務發力，2023龍湖高質量發展韌性凸顯

前言

2023年，是龍湖集團（00960.HK）創業三十周年，亦是中國房地產市場足以載入史冊的一年。

2023年上半年，中國房地產市場風起雲湧、風高浪急，信用風險高壓，銷售情緒捉摸不定，房地產市場正面臨前所未有的挑戰。

面對三十周年里程碑及風起雲湧的市場環境，龍湖集團不驕不躁繼續踐行穩字當道，在瞬息萬變樓市中把握市場機遇，積極推進地產開發、商業投資、長租公寓、物業管理、智慧營造五大航道的協同效應，尤其是非開發業務的第二、第三增長曲線齊發力之下，高質量發展的韌性凸顯。

物業管理盈利穩增，不斷拓展服務半徑

8月18日，龍湖集團發佈了2023年上半年成績單。

據中期財報顯示，龍湖集團2023年上半年營業額620.44億元，歸屬股東淨利潤80.6億元，同比增長7.73%；毛利率為22.4%，核心稅後利潤率為12.6%，核心權益後利潤率為10.6%。

面對房地產行業大變局，房企虧損及利潤下滑普遍存在情況之下，龍湖集團盈利能力再上台階，實則不易，凸顯公司增長韌性。

而盈利提升的背後，與龍湖集團近些年踐行的高質量發展理念及推出「一個龍湖」生態體系有關。

2023年上半年，在「一個龍湖」生態體系之下，龍湖集團持續聚焦開發、運營、服務三大業務，發揮地產開發、商業投資、長租公寓、物業管理、智慧營造五大航道的協同效應，由運營及服務業務組成的經營性收入實現122億元，同比增長10.4%，經營性利潤佔比過半，利潤結構更加優化。

以第三增長曲線中，物業管理航道為例，2022年初，龍湖集團有機融合原物業管理、商業運營等業務的核心能力，推出了全新生活服務品牌——龍湖智創生活。步入2023年，在「一個龍湖」生態體系優勢加持之下，龍湖智創生活的商業運營、物業管理等多元化經營性業務呈現出高效協同的特點，維持高質量增長趨勢，並貢獻穩定的收入和利潤。

2023年上半年，龍湖智創生活在管面積繼續增長，達到3.5億平方米。運營服務的購物中心達81個，商業運營在管面積762萬方。

業績層面，2023年上半年，龍湖智創生活實現營業收入66.7億元（合並抵消前），毛利率提升至34.7%，是龍湖集團2023年上半年盈利能力提升重要的驅動力之一。

龍湖智創生活毛利率水平高於頭部物管股的背後，除了「一個龍湖」生態體系帶來協同效應外，強勁的數字化、智能化能力亦是龍湖智創生活保持高質量增長的關鍵。

早在2014年，龍湖集團即開始通過科技賦能方式持續為旗下物管業務智慧發展謀求更加廣闊增長空間。

時至今日，通過數年的實踐與叠代，以及在AI、AloT、大數據等新技術加持，龍湖智創生活擁有自主研發智慧科技平台和高效運營平台的能力，成功推出蒼鸾智慧樓宇管理系統、明鳥智慧能源管理系統、燭龍智慧安品管理系統、天馬智慧通行管理系統等數字化產品，全面實現了城市、園區、社區、建築的全方位智慧運營與服務。

全方位智慧運營與服務帶來經濟效益非常可觀，不僅極大提升服務質量及運營效率，還極大保障了安全品質，實現資源利用最大化。

基於此，龍湖智創生活的智慧運營與服務場景不再局限於傳統住宅，公司業務觸角逐步向商業、寫字樓、產業園、企業總部、城市服務、醫院、公建場館、學校、交通場站、養老、文旅、酒店等業態覆蓋。

例如，近些年增速較高商企服務領域，龍湖智創生活成功為小米產業園、阿里旗下辦公空間、網易遊戲等企業提供全方位智慧運營與服務。

展望後市，在「一個龍湖」生態體系中，龍湖智創生活高質量發展已勢不可擋。

據龍湖集團表示，截至2023年6月30日，龍湖智創生活已與141個購物中心項目訂立商業運營服務合約，這意味著未來五年龍湖智創生活將服務更多購物中心。屆時，龍湖集團的五大航道協同共進及資源互補將迎更高質量的增長。

智慧營造快速發展，成長可期

在龍湖集團三大業務板塊中，服務板塊除了物業管理航道，還孕育出另一大數字科技傍身的增長引擎——智慧營造。

目前，智慧營造與物業管理成為龍湖集團穿越市場周期及實現高質量發展的第三大增長曲線。

具體而言，隨著輕資產開發模式的代建行業迎來加速發展，逆周期特徵愈發明顯。2022年，我國房地產代建新增簽約面積再創新高突破1億平方米。2023年上半年，代建行業保持穩健增長，龍湖龍智造成為代建行業的黑馬，新簽約建管項目規模突破300萬平方米。

2023年上半年，智慧營造業務（龍湖龍智造）新增建管項目20個，總建築面積335萬平方米。據中指院數據顯示，2023年上半年，龍湖龍智造位居「2023年上半年中國房地產代建企業新簽規模排行榜」第五名。

龍湖龍智造成長速度是非常驚人的。龍湖集團於2022年首次對外亮相的智慧營造品牌——「龍湖龍智造」不到1年時間，累計獲取建管項目就超過50個，總建築面積超900萬平方米。這些項目中約92%是來自一、二線城市，包括北京、成都、重慶等高量級城市，項目委託方不乏大家投控、中鐵城投集團、清華大學、中國東方等央國企、地方平台公司、AMC及保險集團等。

龍湖龍智造之所以能在這麽短時間里斬獲數十個優質代建項目，與其強勁的數字科技實力和一站式全業態服務有關。

據龍湖集團介紹，龍湖龍智造深度契合未來城市高品質、數字化、強運營的發展趨勢，在「一個龍湖」生態體系内生長出的智慧營造品牌。龍湖龍智造集成龍湖集團全業態開發經驗及行業領先的數字科技能力，以「龍湖智造未來城市」為理念，面向未來城市發展提供全業態、全周期、數字化的「一站式解決方案」，致力於成為「智慧營造領航者」。

目前，受益於龍湖集團在數字科技領域超百億的長期投入，龍湖龍智造構建起行業領先的GIS、BIM、AIoT、大數據、圖形算法引擎、XR（VR+AR+MR）等地產數字科技集群，截至目前，龍湖集團已申請13件國際專利、超1000件中國專利(其中包含700餘件中國發明專利)，每年持續申報的專利數超過200件，擁有高新技術企業13家、專精特新企業4家，成為行業數字科技高地。

基於強勁的數字科技實力，龍湖龍智造通過龍智研策、龍智設計、龍智建管、龍智精工、千丁數科五大業務飛輪協同驅動，實現一站式全業態服務，構建完整戰略生態，這不僅成功攻克策劃難落地、產品難研判、開發難管控、資源難協同、後期難運營等五大行業痛點，同時助力客戶科技賦能，實現項目管理在線化、數字化，提高業務協同與管理效率。

以大家投控與蘇州市高新區聯手打造的蘇州雙子金融廣場項目為例，龍湖龍智造為蘇州雙子金融廣場項目提供高品質的開發管理服務，助力總貨值提升超20%，整體成本降低約20%，工期縮短達25%，得到大家投控的高度評價。

2023年上半年，大家投控再度攜手龍湖龍智造。就浙江溫州濱江商務區金融廣場項目與龍湖龍智造達成開發管理合作。該項目總建築面積約40萬平方米，預計總投資額高達40億元。

更為重要一點是，龍湖龍智造代建項目均獲得市場極高的評價。例如，2023年2月進行首次開盤的成都中鐵卓著項目，實現開盤即罄，3、4月份再開再罄，累計銷售額超10億元，該項目為天府新區高品質住宅標桿，作為其代建方的龍湖龍智造獲得市場極高評價。

展望下半年，智能建造、綠色轉型已經成為房地產行業探索高質量發展的内驅動力，代建賽道將迎來增量機遇。龍湖龍智造有望保持行業黑馬之姿，在持續交付高品質、高標準、高效率的代建項目的同時，憑借豐富、成熟的全業態營造經驗和領先的數字科技實力，在更多高量級城市斬獲更多優質項目。

尾語:

8月14日，龍湖集團提前償還17億元境内債，同時公司按計劃有序提前歸還海外債務。財務盤面穩健，債務結構安全。而這背後正是基於第二、第三增長曲線等非開發業務的發力，不僅盤活了五大航道的協同效應，亦為提升了龍湖集團盈利能力及造血能力，使得公司在面對債務方面擁有更多操作空間，同時持續優化提升公司的資產質量及財務功底。

截至2023年6月底，龍湖集團的綜合借貸總額為2070.9億元，規模穩中有降；平均借貸成本為4.26%，保持行業低位；負債結構亦保持合理，平均貸款年限為7.19年，進一步拉長；在手現金高達724.3億元，淨負債率為57.2%，現金短債比為1.96，剔除預收款的資產負債率61.9%，創近五年新低，連續七年滿足「三道紅線」的要求。

持續穩健財務功底及安全債務結構，也讓龍湖集團回饋股東方面更加積極。2023年上半年，龍湖集團宣佈派發中期股息每股人民幣0.32元。這在2023年上半年房地產下行周期及上市公司分紅派息銳減的情況之下，龍湖穩健派息足以證明其財務穩健，以及未來發展持積極態度。

對於龍湖集團中期財報，券商及投行紛紛對的第二、第三增長曲線為代表非開發業務持看好態度，並給予公司「增持」或「買入」評級。

據Wind數據顯示，截至2023年8月22日收盤，自18日發佈財報至今，龍湖集團共獲得包括花旗、中金、中信、申萬宏源等在内12家券商及投行的業績點評，評級均持正面。其中，給予龍湖集團「買入」評級共8家，「推薦」、「持有」、「優於大市」、「跑赢行業」的評級各1家。

申萬宏源在研究報告中指，龍湖集團作為行業龍頭之一，近30載穩健發展歷程樹立了公司守信笃行的市場形象，而且多元成長，助力業績穩健。該行還認為，後續龍湖集團將繼續憑借戰略前瞻、精細運營、財務穩健和城市深耕四大特色穩健前行，同時公司計劃商場、長租和物管的多元業務也將換擋加速，經常性收入也將相應更快速提升。