二手房掛牌激增，5年期以上LPR下降，新一輪寬松開啓？

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6月以來，港、A股房地產板塊政策預期更加強化，坊間有點風吹草動，板塊或大幅上漲，或沉重下挫，猶如坐上過山車。

Wind數據顯示，房地產（SW港股）板塊6月以來漲勢普遍不錯，其中，正榮地產（06158.HK）累計漲幅超一倍；合景泰富集團（01813.HK）、中梁控股（02772.HK）、時代中國控股（01233.HK）漲幅均超40%；龍湖集團（00960.HK）、碧桂園（02007.HK）等龍頭企業普遍錄得上漲。

在房地產行業發展趨弱、行業對政策預期加強下，降息落地，5年期以上LPR下調10個基點，再次對板塊形成利好。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，隨著LPR利率的下調，這也意味著新一輪寬松的房貸政策也會開啓。

此次降息之後，後續還會有房地產利好政策出台嗎？

對此，國金證券認為，二季度以來樓市再度轉弱，本次5年期以上LPR調降或旨在通過引導居民房貸利率下調來降低購房成本，扭轉市場預期，但下調幅度略低於市場預期，後續或有其他穩樓市措施進一步出台。

二手房掛牌量激增

當前房地產市場復蘇進程放緩，引發各界擔憂。

統計局數據顯示，2023年1-5月，房地產開發投資額同比跌幅擴大至7.2%，商品房銷售面積46440萬平方米，同比下降0.9%，商品房銷售額增速放緩。

另一方面，二手房市場掛牌量激增。

據上海易居房地產研究院統計數據顯示，在其選取的全國13個重點城市，今年6月初13城二手住宅掛牌量為199萬套，相比今年年初159萬套增長了25%。

數據表明，今年上半年二手房出售意願很強，但由於市場交易遇阻，進而產生了房源激增的問題。

從絕對規模看，重慶、成都和上海的二手房掛牌量規模相對大，6月初分别為22萬套、20萬套和18萬套；

而與年初掛牌規模相比，今年6月份上海、武漢和西安的增速最大，分别為82%、72%和40%。

較快的增速說明，當前二手房供求關系出現了非常重大的變化，即供大於求的矛盾持續凸顯。

通俗來講，這也可以解釋為什麽當前二手房「越賣越多」的現象。上海易居房地產研究院認為，觀察2023年上半年二手房市場，其最大的熱點問題就是掛牌量激增現象，反映了供求矛盾惡化、交易堵塞的新情況。

同時，該機構認為，從歷史長周期角度看，過去二手房總體處於「不愁賣」階段，而現在二手房開始步入「愁賣」階段，這意味著二手房市場已經從賣方市場開始悄然變為買方市場。

對於當前房地產發展情況，行業及相關人士表現出較大擔憂。

日前，曾擔任中央財經委員會辦公室副主任的尹豔林在清華大學中國與世界經濟論壇上稱，房地產是國民經濟的支柱產業，但也是近年來受到調控最多，市場信心最差的行業。

他建議，支持住房改善等消費、因城施策放寬購房條件、降低首付比例等，加大「保交樓」的政策力度，增強保交樓貸款支持計劃、房企纾困專項再貸款。

中郵證券認為，5月房地產數據偏弱，政策端發力預期強化；市場信心有望迎來修復，新房與二手房市場銷售端有望繼續好轉。

5年期以上LPR調降,預期向好！

在前期強烈的政策預期下，與房地產直接相關的降息落地。

6月20日，央行發佈降息公告，1年期LPR（中國貸款市場報價利率）報3.55%，5年期以上品種報4.2%，均較上次下調10個基點。時隔10個月LPR再度迎來下調。

此次LPR下調與MLF保持同步，6月15日，中期借貸便利（MLF）已由2.75%下調10基點至2.65%，在MLF等工具下調利率的情況下，LPR下調總體符合預期。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，此次下調積極響應了最近國務院常務會議的精神，是一攬子提振計劃的首張牌，也意味著經濟提振的序幕已經開啓，具有風向標意義。

中泰證券研報認為，從歷次調整看，1年期LPR下調幅度大於5年期以上LPR下調幅度。2022年以來，兩次LPR調降均為非對稱下調，且5年期降幅大於1年期降幅，一定程度上傳遞出穩樓市的信號。

從房地產貸款的角度來看，五年期以上LPR與房地產市場緊密相關，對購房者、開發商和投資人都有著重要的影響。

首先，它是我國房貸利率調控的主要參考基準，如果5年期以上LPR上升，房貸利率也相應上升，將會推高貸款成本，並進而推升購房成本。反之，下降則借款成本也會減少。

其次，5年期以上LPR還將影響房價。房地產市場的價格很大程度上取決於房貸利率水平。

當5年期以上LPR上升，房貸成本上漲，市場購買力將可能隨之下降；而五年期LPR下降時，購買力增強，房價也可能隨之上漲。因此，五年期以上LPR水平對房地產市場的發展和價格有著重要的影響。

最後，5年期以上LPR變化也將影響融資環境。例如，以房地產為例，在五年利率上升的情況下，房企融資成本可能會增加，對房地產行業的投資和開發會造成影響。

因此，隨著新一期5年期以上LPR下降，全國首套住房貸款利率下限相應調整為4%（LPR-20bp），預計最近兩周各大銀行會紛紛下調房貸利率，即普遍會下降10個基點。

據東海期貨報告，目前，北京、深圳、蘇州等地多家銀行已下調房貸利率。其中，蘇州首套房貸款利率已低至4%；鄭州首套房貸款利率在此前已降至3.8%，此後有望降至3.7%。

有市場人士認為，隨著各地下調房貸利率，有助於降低房貸成本，或能否催化更多購房需求，提振房地產需求端。

能否催化購房需求？

通常5年期以上LPR下降不僅會帶動新房購置成本下降，還會帶動存量房貸利率下行，從而使購房者的還款壓力減輕，更利於購房需求的釋放。

嚴躍進表示，從減負效應看，此次下降10個基點，對於「100萬貸款本金、30年期、等額本息」房貸而言，降息後首套房和二套房月供可以減少57元和60元。若是把過去三年LPR降息以及房貸利率下限下調等考慮，實際上最近幾年房貸月供每個月差不多可以少還10%。

嚴躍進認為，降息後首套房貸進一步下調，對於首套房的認購有積極的作用。預計後續各地認定首套房的標準會進一步下調，這對於購房者更好享受首套房貸利率具有積極的作用。

值得一提的是，首套住房貸款利率還有動態調整機制。

今年年初，央行和銀保監會建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，對於新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率下限，進一步因城施策對行業進行引導。

今年以來的連環利好政策，有助於提升房地產市場人氣和穩定預期，對於促進購房需求具有相對積極的影響。