通脹降溫，但風險在醞釀？

原創

美國新鮮出爐的通脹數據顯示，2023年4月份年化通脹率跌至4.9%，這是2021年4月以來的最低，也低於市場普遍預期的5%。其中食品價格的增長有所放緩，能源價格甚至進一步下降，汽油和燃料油價格指數分别下滑12.2%和20.2%。

在通脹率測量標的中佔比超過30%的住屋成本增速兩年來首次放緩，由3月時的漲幅8.2%稍微回落至8.1%，而二手車和卡車價格均繼續下跌。

扣除波動較大的食品和能源價格後，美國2023年4月份的核心通脹率由上個月的5.6%下降至5.5%，或主要得益於房屋租金增幅稍微回落，這個數值與2023年2月的水平相若。

從上邊兩張圖可以看出，在2020年3月中旬美聯儲開始無限制放開流動性後，美國的通脹數據到2021年上半年才開始擡頭，這中間或隔了半年到一年的時間，反映政策傳導的時間。

從第一張圖可以看出，包括食品和能源價格在内的通脹率大約在2022年中突破高位，當時的油價上漲、供應鏈問題或是推動全社會物價上漲的導火線，但無限寬松流動性推動了經濟活動和消費需求的擴張，才是背後的主導因素。

有見於通脹率在2022年高企，美聯儲從2022年3月17日開啓加息周期，2022年6月、7月、9月和11月，美聯儲均加息75個基點，下猛藥以遏制通脹。

從第一張圖可以看出，名義通脹率在2022年中見頂後回落，或與油價的走勢一致，而後者主要受短期供求預期所影響。見下圖，WTI原油價格在2022年中到達階段高位水平。

而扣除能源和食品價格的核心通脹數據，則在2022年9月到達階段高位，或主要反映強勁就業以及需求增長所帶來的社會整體物價上漲。

不過在美聯儲11月加息75個基點以及隨後接連加息之後，核心通脹也終於回落至6%以下。

2023年4月份的核心通脹數據距離美聯儲的通脹目標2%仍有很大距離，但已較上月稍微回落，而沒有頑固上升，或多少緩解市場的焦慮，因為市場期望美聯儲在接下來會更加謹慎地考慮加息決定，並儘快扭轉政策方向。

最新通脹率受控，或反映加息影響在發揮作用，如果接下來的通脹率持續受控，美聯儲調整貨幣政策的可能性將提高，有望穩定市場情緒。

在接連加息的壓力下，市場資金成本上漲，在早幾年放寬監管下蓬勃發展的中小型銀行開始出現危機。

商業地產也開始吸引了市場的目光。

巴菲特和芒格在伯克希爾的股東大會上也提到了加息環境下，對商業地產的擔憂。

通脹降溫，意味著消費需求下降，收入增長放緩以及消費意願受到壓抑，是主要的原因。

商用物業主要用於投資，而由於商用物業交易資金龐大，背後通常都與金融服務密切相關——融資、抵押、金融租賃等，而且商用物業一般用於抵押品，但其固定資產的實質決定了流動性欠佳的缺點——在急需資金周轉的時候，其流動性欠佳的特點會成為價值的絆腳石，這也是其估值過程通常存在流動性折讓的原因。

在經濟環境好的時候，商用物業使用率上升，租金上漲，其產生的定期現金流也較為充裕，並具有升值潛力。

在過去兩年的資金無限寬松周期，活躍的商業活動帶動了發達市場商用物業價值的上升，也促成了其在投資市場的水漲船高。

一旦資金收縮，影響到商業活動，商用物業的估值將承壓。

另一方面，由於利率高漲，商用物業的估算價值也在下降——預期現金流降低，加上市場利率上升，其過去的高估值將受到挑戰。

正是因為商業地產估值與利率變動以及經濟活動活躍程度存在較高的相關性，加息周期後續影響的釋放，將影響到商業地產自身的估值。

由於許多貸款和融資的抵押品是商業地產，一旦商業地產的價格崩潰，被追繳保證金的借款人抛售這些資產，將令危機進一步加劇並擴散。由於金融機構，尤其商業銀行，持有大量商用物業作為抵押品，這些物業價值下降，而借款人無力償還貸款，將令商業銀行的風險急升。

2020年大撒錢帶動全球資產泡沫的膨脹，資產的狂歡帶來的暴利終究是要還的，任性的後果，也許正醞釀著一場危機。