物管股2022年業績分化明顯，有人歡喜有人憂！

原創

近期，港股上市的物業管理公司2022年成績單也相繼發佈。

3月27日，物管頭部企業萬物雲（02602.HK）公佈上市後的首份年報。2022年，公司實現營業收入301.06億元，同比增長27.0%，其中，住宅物業服務收入148.11億元，同比增長30.3%。不過公司2022年度淨利潤為15.9億元，同比下滑7.5%。萬物雲指出，開發商行業的低景氣度，使地產交付項目數量出現下滑，由此帶來相關業務（包括案場、前介）收入下降。

市場曾經質疑萬物雲的業務來源過度依賴母公司萬科，但財報顯示，目前萬物雲來自非萬科的第三方項目比例已高達67.7%，董事長朱保全透露，為尋求業務多元化，發展「蝶城」業務成為萬物雲今年最重要的事情。業績出爐之後，萬物雲股價延續此前的下跌趨勢，近兩日跌幅已超過10%。

Wind數據顯示，截至2023年3月29日，共有10家港股物管公司（以SW港股的物管行業數據為準）已披露2022年業績數據，筆者梳理如下：

碧桂園服務（06098.HK）以413.67億元的總營收排在首位，相比去年同期大幅增長43.42%，但與此同時，公司歸母淨利潤為19.43億元，同比大幅下滑51.82%，公司表示，除額外防疫成本及新冠疫情期間部分業務無法正常開展外，收並購公司帶來的商譽及其他無形資產減值也是淨利潤下降的因素之一。

共有八家公司去年營業收入錄得同比增長，其中，金茂服務（00816.HK）以60.74%的增幅拔得頭籌。公司表示，相關增長主要由於集團在管物業總建築面積增加以及增值服務收入上升。

不過也有六家公司去年歸母淨利潤同比下滑，其中融創服務2022年歸母淨利潤約為-4.82億元，而2021年淨利潤約為13.59億元，下滑幅度較大。對於虧損原因，公司解釋稱主要由於集團對關聯方應收款項計提的減值準備大幅增加所致。若剔除非業主增值業務，公司其他核心業務毛利額不低於去年同期。

整體看來，去年物管板塊的業績分化較為明顯，背後的股價也漲跌不一。資料顯示，雅生活服務（03319.HK）今日股價大跌8.91%，或因業績表現低於市場預期；華潤萬象生活（01209.HK）公佈營收及淨利潤雙增長的業績之後，今日股價一度漲至8.59%，收盤仍漲5.00%。

過去幾年，房企大規模分拆物業上市屢見不鮮，2022年算是對物業行業是一次「洗禮」，在房地產下行的大背景下，物業股估值的持續下跌，疊加物管的商業模式缺乏想象空間，資本市場的股價整體表現不給力。

不過，從去年年末以來，我國高層對房地產行業的支持態度愈發明顯，房地產市場銷售逐漸走向復蘇，房企和居民信心重築。有機構認為，進入2023年，隨著房地產下行趨勢收窄及房企信用風險緩釋，以及疫情衝擊的大概率結束，對物業的外部影響因素逐漸淡化。

樂觀的看，相關物管公司可能迎來佈局的良機，整個行業也更加走向市場化，通過獨立性外拓、拓寬非住宅領域佈局等，去實現規模與營收的有質增長。