當高鐵闖入商場,一個新的商業時代開啓了

日期:2021年1月6日 下午2:16

近段時間,房地產、交通、城市規劃、建築等領域的人都特别關注一個商業項目。

這個項目就是於2020年12月30日開業的龍湖重慶金沙天街。

備受關注的原因,在於這個項目是:中國全國首個商圈高鐵TOD項目。

近些年來,由於粗放的傳統房地產開發模式不可持續,不少開發商開始在存量市場中尋找新的增長點,而隨著國内城市軌交發展,周圍可開發土地增加,使得TOD項目可持續發展能力持續顯現。

TOD是什麽?在我國,TOD概念泛指以火車站、地鐵站、汽車公交站、機場等交通樞紐為中心,步行5-10分鍾的距離為半徑,建立起的集居住、辦公、商業、文化、教育等為一體的生活中心。

此前,國内也誕生過不少成功的TOD項目,但龍湖重慶金沙天街所屬的光年項目與其他的高鐵TOD不同卻不儘相同:它是全國首個商圈高鐵TOD城市綜合體、重慶唯一「五軌合一」購物中心。

金沙天街背靠TOD城市綜合體,公共屬性強、服務人就多。據預計,金沙天街一天服務的人口數量,有可能達到:30萬。

數據顯示,龍湖重慶金沙天街開業前三天接待的客流量高達近90萬人次,總營業額突破一個億。

高鐵商圈TOD代表著城市發展最時興的概念,也代表著開發商未來的新賽道。當然,在高鐵之上建造一個大型綜合體的難度可想而知。

所以,龍湖重慶金沙天街其背後代表的意義非凡,甚至行業内眾多專業人士還把重慶金沙天街與許多世界級别的TOD類比,包括日本大阪Grand Front、紐約曼哈頓新世貿中心、東京澀谷站—未來之光、香港九龍站等。

龍湖重慶光年實景圖

意義非凡

龍湖集團旗下商業項目並不少,但龍湖重慶金沙天街的意義的確是與眾不同。

在2017年龍湖獲取這個項目時,與其競爭該地塊的企業並不多,因為在這個項目的規劃里,並沒有配套住宅,大多企業算不過來賬。

龍湖集團總規劃師胡劍回憶說,「龍湖的資金成本低,像這種大規模持有型物業,龍湖可以回報率做到超過6%,大於我們的資金成本,這樣就形成一個正向的剪刀。」

據龍湖2017年的財報數據顯示,當年龍湖的平均融資成本為:4.5%。

同時,長期的持有剛好符合了龍湖要和城市一起生長的戰略,項目所配備的商業、租賃住房、辦公的業態與龍湖的產品方向完全相符,同時龍湖起家重慶,更了解重慶百姓的生活需要。

就此,龍湖拿下該地塊,並將該命名:重慶龍湖光年,商業部分命名:重慶龍湖金沙天街。

出人意料的是,本來規劃里支持商業只有15萬平方米,但龍湖希望能加到:21萬。

2017年這一年,僅在商業方面,龍湖在重慶的天街年總客流量都已突破1億人次,受到市場充分認可。

對此有人說,「這個項目由龍湖操盤是實至名歸。」

當然,全國的商業、公寓、寫字樓綜合體那麽多,龍湖偏為此大花心血,也與這個項目自身的優質有關。

在龍湖看來,該項目周邊配套完善,擁有成熟商圈,是重慶市近年來少有的市區内核心優質地塊,同時在復雜的市場環境下,龍湖一貫堅持理性拿地,重慶市作為西部區域中心城市,發展潛力優厚,一直是龍湖業務佈局的戰略要地。此番落子,標志著西部區域佈局進一步深化。

更為重要的是,這個項目是全國首個高鐵商圈綜合體。有業内人士認為,龍湖有機會憑借此項目一戰成名,對其TOD領域的行業地位及未來在再做其他高量級TOD項目,將產生極大的幫助。

據了解,光年作為五軌合一的TOD項目,不僅涵蓋成渝高鐵專線,還鏈接了4條軌道線(1號+9號+軌道環線+都市快軌)以及27條城市公交線路,可實現高鐵、軌道、公交、出租車、社會車輛等多種交通方式零距離換乘。

同時,不用出站就可以通過軌道進樓、穿樓、上樓、下樓,公交站、出租車停靠點、地下通道、高鐵站進出口也與商業中心實現無縫連接。

可以想象,這個項目通過交通的鏈接在無形中盤活去往其他消費點的客群,還能攔截跨區消費,從而帶動沙坪壩商圈的整體流量。

這無疑將有效地組織城市的生活,減少城市的擁堵,提高城市的運營效率。

披荊斬棘

當然,開發這樣一個具有時代意義的項目,並非易事。關於項目的難點,胡劍將其總結為土地共用產權、建設協調、以及運營。

土地共用產權只要溝通總能解決。

而在建設上,項目未來是有日均超過30萬人流穿行的,如何確保施工安全、如何進行交通組織、如何進行施工策劃,都是擺在項目建設者們眼前的研究課題。

當時中建八局西南公司沙坪壩項目負責人還歎息說,「做了幾十年工程,這是難度最大的項目之一。」

為了順利完成修建、加大項目的安全性,他們還不惜提高成本。據了解,項目順利修建的最重要措施之一,就是搭建堅固的安全防護,項目安全防護鋼結構總用量超過1000餘噸,其中站前廣場巨型防護大棚高16米、寬20米、長150米,用鋼量達200噸,由32根圓鋼巨柱為防護棚承力構件。

同時,為保證公交站結構安全、防止滲漏風險,每一根巨柱均直接放置於一層結構主梁上且不與結構剛性連接。據悉,保證鋼結構巨柱獨立屹立16米高而不受周邊風荷載、振動荷載的影響發生傾覆,是站前廣場巨型防護大棚施工的關鍵。

而胡劍認為最困難的一點還是運營,他自己也抛出了前期項目的疑問:彼此之間的安防怎麽管?鐵路軌道不同的主體怎麽分工?設備維護怎麽管?消防疏散的應急演練怎麽管?

最後解決的辦法是:形成一個管理中心,不同的主體變成一家人。

胡劍說,「因為是全國首個,大家都是摸著石頭過河,只要有著共同的目標,就一定能克服困難。」

長算遠略

光年項目由裙房及塔樓組成,其中雙子塔塔樓為辦公SOHO樓,層數為40層,而金沙天街分為A、B館,佔地21萬平方米,體量超過現有沙坪壩商圈商業的總和。目前,已匯聚500個品牌入駐,入駐品牌可滿足各個群體的需求。

這是一個共赢的項目,無論是居民、企業、政府都能從中受益,無論是在微觀和還是中觀層面上看,高鐵TOD開發都能為城市和區域帶來眾多利好。隨著一線與新一線高鐵佈局的進一步加強,城市級TOD項目還會陸續出現在這類大開發商的佈局之中。

值得一提的是,光年項目還讓成渝兩地的產業可以更近。

隨著CR400AF復興號動車組12月24日從重慶沙坪壩站和成都東站雙向對開始發,提質改造完成的成渝高鐵有了全程僅1小時左右的直達動車,成渝地區雙城經濟圈兩大核心城市重慶與成都也由此步入1小時高鐵時代。而光年項目的綜合體項目屬性,會讓成渝城市群之間的人員、經濟、產業的往來更加密切。

在《TOD 在中國》一書里,新城市主義代表人物彼得·卡爾索普提到:全世界的城市都面臨著經濟、生態和社會等方面深刻的危機,而這危機正是由產生過度碳排放的生活方式造成的。倘若我們任由現有的發展模式繼續泛濫,我們對於環境的負面影響將會不可逆轉,從而傷害地球上的每一個生物。因此,對於碳的依賴必須縮減,而城市設計能夠從中起到核心作用。

而從龍湖對於光年項目的打造不難看出,其一直秉承城市空間與生活服務的匠心精神,從拿地選址之時,便站在消費者需求和城市持續發展的角度,思考交通和空間的一體化規劃和開發,參與城市空間、服務重構。

相信依託光年項目的成功經驗,未來將出現更多、更為復雜的高鐵TOD項目,為建設現代化都市圈、推進以人為核心的新型城鎮化貢獻更大力量

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