【會議直擊】佳源服務今年大概落地50個項目 堅守住宅服務大本營

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佳源國際(02768-HK)分拆的物管公司佳源服務(01153-HK)正在招股。公司以每股3.15元至4.05元招股，發售1.5億股，其中90%國際配售，10%公開發售。一手1000股，入場4090.81元。股份預期12月9日掛牌。海通國際和國泰君安國際是保薦人。

佳源服務集資最多6.075億元，集資所得約70%用於尋求選擇性戰略投資及收購機會；約8%用於豐富公司的服務產品；約12%用於投資於智能化運營及内部管理系統；約10用於運營資金及其他一般公司目的。

佳源服務為浙江省領先的綜合物業管理服務供應商。集團總部位於嘉興，並深深植根於長江叁角洲地區，通過逾15年的運營，集團已從領先的地區物業管理供應商成長為具有全國性業務的成熟綜合物業管理服務供應商。

截至2020年6月30日，集團在管總建築面積約84.5%位於長江叁角洲地區。憑藉其在長江叁角洲地區的成功，集團已率先實施全國擴張戰略，並成功地從一家區域性物業管理服務供應商發展為一家全國性的成熟綜合物業管理服務供應商。截至2020年6月30日，集團的合約總建築面積約為4030萬平方米，涵蓋中國42個城市及16個省份；共有154個在管項目，在管總建築面積約2760萬平方米，涵蓋中國28個城市及十個省份。

昨日，該公司管理層在記者會上表示，未來戰略上的話主要是圍繞4個方面，第一是通過戰略性的收併購來擴大公司的業務規模，提升市場份額。 第二是繼續提供多元化的增值服務，來擴大公司物業的一個組合，共同打造社區的這樣的一個生態圈，圍繞業主的生活需求，提供定製化的服務。第三的話是增加公司信息系統的投資，來進一步的提高公司的客戶的質量和客戶的體驗。第四就是未來人才梯隊的打造，建立一支優秀的員工的隊伍，以更好的為公司的廣大業主來提供優質的服務。

財務方面，管理層表示公司營業收入保持了長期增長，三年複合增長率為47.2%。2019年度實現了營業收入4.5億元。2020年上半年收入達到2.8億元，同比增長大概33%。集團的收入主要是來自三大板塊，物業管理服務，非業主增值服務和社區增值服務。物業管理服務是我們主要的收入來源。2020年上半年三大業務板塊的收入都有所增加，主要是由於在管面積的增加以及整體平均物業管理費的增加。

該公司管理層於昨日舉行發佈會並答記者提問，節錄如下：

Q:公司上市之後，除了加大長三角地區的戰略佈局，是否還會選擇其他的這些經濟圈，比如說大灣區。第二，與碧桂園服務恒大物業為首的大營大型物業管理公司相比，佳源服務核心競爭力還有優勢在哪里？

A:作為佳源服務，在發展過程中肯定是有一個戰略。公司立足於長江三角洲大區，同時公司正加速拓展西南區、西北區和東北去這三個區。在發展過程中，我們肯定是隨著佳源房地產的發展角度，而進入到某一個區域或某一個城市。那麽隨著發展，我們也快速的佈點不同的層次及不同的區域。

實際上佳源房地產在大灣區有兩個集團，一個是深圳集團公司，一個是南方集團公司。那麽我們就通過佳源房地產的快速的落地和佈局進入了該地區，所以公司的擴展的腳步會很快，今年大概要落地50個項目左右。核心競爭力是一個企業需要長久發展的，佳源服務的核心競爭力在於自身的品質的管控和成本的節約化。

Q:公司計劃收購不超過10個潛在目標，現在進展如何？公司如何增加第三方相關項目的佔比？ 未來公司覺得是會達到一個什麽樣的水平？

A:基於現在物業整體的市場，相對來講我們對併購的業務也是有一定要求。在全國的一些目標標的的篩選過程中，那也是圍繞公司目前整個團隊的落地水平和市場成熟的程度，現在在儲備收購的標的過程中，通過一輪又一輪個溝通，其實已經達成了一定的初步的合作意向，後續我們也會根據市場一些變化，逐步的進行落地。

關於未來的第三方佔比的水平，我們會逐步的進行調整結構。目前30%以上已經是我們的市場化承接的項目，每一年還是會穩步的提升。在未來的兩年，我們要提升佳源地產之外的佔比，要超越佳源地產的佔比額，這是我們大的一個原則和目標。

Q:公司整體毛利率是從24.9%快速上漲到30%，這個背後的原因是什麽？未來可否有進一步的上漲空間？

A:關於整體的毛利率提升上漲的一些原因，我們現把毛利率的三個業務板塊向媒體朋友進行一個分析，首先物業管理毛利率從原有的22.9%提升到了29.84%，主要還是由於我們現在交付的一些項目的物業費的整體的這樣的一個提升。

第二非業主增值服務毛利率從19年底的25.61%提升到了32.74%這樣的一個水平。非業主增值方面，我們現在是進一步的擴大了一些服務的内容，包括前期的咨詢和定位，通過我們服務内容的提升，也擴大了我們非業主增值服務這一塊的收入。

第三是關於我們的業主增值服務，是從35.06%提升到百分之是40.44%，增值服務的板塊是從2017年才開始正式的起步和探索.

那麽在過往的過程中，實際上公司也是跟隨著這個行業，也是在不同的增值服務的一些領域進行了一些試錯，在今年的話我們也是來穩定了增值服務的一些板塊的結構，所以在毛利率的水平上會有所提升。

Q:不少的物業公司都把自己的目光放在非住宅物業發展上，比如說商辦服務，公司在這方面未來是有什麽一個計劃？

A:業態佈局佔比方面，我們還會堅守我們住宅服務的這樣一個大本營，住宅是我們現在管理的一個基礎，同時我們在非住宅和其他的一些業務的佈局上，我們也會去選一些中高端的這樣的一些業態。在整體的佈局上，我們會按照每一年的收入結構，按照10%至15%這樣的一個比例，來同步的去實現增長。

Q:公司這一次招股是有包括跟恒大物業，華潤萬象撞期，這兩家都是百億市值的物管公司的IPO標的，公司覺得在哪些方面可以抗衡，去吸引到投資者？此外公司過去每年都有比較大的一個同行收購，請問公司在募資基金之後，對於規模是怎麽樣的一個想法？

A:我們和恒大物業和華潤萬象確實是在同一個時期，我們深耕於長三角，並且目前中國的物業市場其實是非常大的，行業的集中度其實並不高，所以佳源服務會依託於過往15年在不同的這樣的地域的建立的一些基礎，來進一步的去更好的發展。我們的管理層也相信通過後續一些市場的佈局，也能夠提不斷的去提升我們的業績，來回報我們的投資人。

Q:佳源服務屬於佳源國際的一個子公司，在業務上對於母公司的依賴程度是怎麽樣？以後業務拓展上有什麽計劃？

A:佳源國際不是佳源服務的母公司，但佳源國際也是一直非常支持佳源服務的，比方說他們新加坡的商鋪，最主要也是想佳源服務去做託管。從2017年到2019年，我們對佳源國際是依賴的程度逐漸減小，最主要的原因是我們從第三方收購項目的比例也提高了。

我們的第三方比例提升到30%，佳源國際也會支持我們的發展，佳源服務的後續的發展方向也跟戰略模式是比較緊密的。