恒大物業：物管時代的引領者上市倒計時，港股大牛股即將降臨

原創

近兩年，物業管理行業較高的市場抗風險能力、穩定的現金流和巨大的市場存量，吸引越來越多的投資目光。特别是疫情爆發及黑天鵝事件頻發的2020年，投資者對物業管理行業頭部企業十分的青睐及熱衷，助推了包括碧桂園服務、綠城服務等排頭兵股價實現了倍增。這導致近些年港股IPO市場每當有物業管理行業企業上市，不管是在全球發售階段、還是上市首日表現均受到投資者瘋狂的追捧。

恒大物業已通過了港交所的聆訊，11月23-26日招股，這標準著港股市場將迎來我國物業管理行業引領者的加入，投資者長期投資組合中多了一只優質標的股可選擇，更有機會見證物管板塊另一只翻倍的大牛股誕生。

基石已認購近一半 深入科技合作拓業務

此次恒大物業擬發售合共1,621,622,000 股股份，集資規模達148億元。據招股書顯示，恒大物業這次引入23位基石投資者，此等基石投資者將認購的發售股份總數為789,471,000股股份，相等於發售股份約48.68％。而這些基石當中包括人工智能「獨角獸」商湯科技、中國燃氣、招商局資本，可見他們對公司前景十分有信心。早前8月，恒大物業獲紅杉資本、中信資本控股有限公司、雲峰基金及騰訊控股等互聯網巨頭及科技行業巨頭在内的一批戰略投資者購入28.06%的股權。兩次引入的投資者覆蓋多個行業領域，且在各自領域都有卓越表現。據招股書顯示，恒大物業希望通過與戰略投資者互聯網巨頭深入科技合作，全面提升物業服務的科技水平。公司正與其洽談在智能服務系統、智能設備應用及智慧企業決策方面深入合作，打造最前端的企業管理平台和高科技社區生活平台，進一步減少對人力的依賴，同時全面提升社區經營增值能力，有助提升毛利率。

恒大物業：多項經營指標領跑全行業

按9.75港元的發售價計算，恒大物業市值最高為1,050億元，相較其可比同業為碧桂園服務，恒大物業2020年上半年的淨利潤上升了182% ，而碧桂園服務則上升了61.6%，恒大物業無論是從其增速，或是相較碧桂園服務1,281億元的市值來看，估值吸引，上市後股價仍有相當上升空間。

與現階段港股内地其他物管股比較，恒大物業各項經營指標都是領跑全行業。截至2017年至2019年底，恒大物業營收復合年增長率為29.1%，高於同期中國物業服務百強平均收入復合年增速的18.4%；淨利潤復合年增長率為195.5%，增速在中國物業服務20強企業中獨享一檔，而且遠高於中國物業服務百強企業平均增速的26.4%和10強企業的平均增速52.3%。

按照與港股内地物管企業2019年營收及淨利潤比較（如下兩張圖表所示），恒大物業上市後，將毫無懸念的進入前三甲。

除此之外，盈利能力及股東帶來投資回報方面，恒大物業同樣處於行業前列，而且處於港股物管板塊CR3（前三名）的首位。

盈利能力指標方面，據Wind數據顯示，2020年中期，恒大物業毛利率為38.1%，分别高於港股物管板塊的毛利率平均值的30.8%、碧桂園服務毛利率的37.19%及綠城服務毛利率的20.57%；2020年中期恒大物業的淨利率為25.1%，分别高於港股物管板塊淨利率平均值的19.04%、碧桂園服務淨利率的21.3%及綠城服務淨利率的8.22%。

股本回報率方面，據Wind數據顯示，2019年全年，恒大物業的ROE為52.4%，分别高於港務物管板塊ROE平均值的40.03%、碧桂園服務ROE的43.77%、綠城服務ROE的18.79%。

上市後股價之憧憬

從港股物管板塊市場熱度來看，内地物管板塊依舊是今年港股市場熱門的題材。據富途數據顯示，年初至今港股内地物管板塊平均漲幅為41.13%，其中營收暫時排在恒大物業之前的碧桂園服務累計漲幅為78.09%。由此可見，目前港股資本市場對物管板塊仍持樂觀態度，特别是看好處於行業頭部的企業，這點也可以從近日剛上市的融創服務進一步佐證。2020年11月19日，融創服務上市首日股價漲幅為21.9%。

因此，基於今年港股物管板塊較高投資熱度及融創服務上市首日表現來看，作為我國物業管理行業引領者的恒大物業上市首日是非常值得我們期待的。

長遠股價走勢來看，按照目前恒大物業的成長速度，上市之後大概會走出碧桂園服務和綠城服務大牛股的走勢。截至2020年11月20日收盤，上市至今碧桂園服務及綠城服務股價累計漲幅分别為377.08%及417.8%。