​華遠地産前置分解債務 保障企業穩健發展

還債高峰期疊加疫情影響，在搶收「金九銀十」加快回籠資金之余，近期不少上市房企加強與債券持有人之間的溝通，意在積極尋求資金壓力下的最優解。

相較動作較遲的房企，今年年初華遠地産（600743）就提早部署了調整債務結構和長短債比的策略，更多保留美元債以及長期債券等融資品種，使公司的負債結構更趨于健康。

「去庫存、降負債、增利潤」是華遠地産今年年初定下的經營方針，「全年165億元銷售目標及150億元回款目標基本上是可以完成的，内部正在向更大的銷售規模發起挑戰。」華遠地産相關負責人表示，去庫存戰略之下，公司上半年銷售回款率達到99%，經營性現金流回正，極大提高了自身造血能力。

前置分解 短期債務償付無壓力

衆所周知，「三條紅線」之下，房企下半年最緊要的工作之一就是為年内到期債務做好安排，多種舉措籌集資金確保不産生債務違約。

華遠地産自年初起便提出「去庫存、降負債、增利潤」九字經營方針，積極應對市場變化。其中，圍繞「降負債」進行了内部債務結構調整，更多選擇中期或中長期融資産品，進而優化整體債務結構，充分保障公司資金鏈安全。

早在「810三條紅線」限制融資之前的數月，華遠地産就進一步加強現金流管控，對融資端已經做好安排和部署，對于外界指出的178.88億元年内到期債務償付事宜，公司已提前考慮並做了充分准備。

分析人士指出，從債務類型來看，華遠即將到期的債務中，大部分並非為到期日就必須兌付的債券，即使在投資者全部行權的情況下，亦可以通過發行新券置換舊債。從公司目前可用資金來看，預計年底現金流較為充足。加之年初獲批的中票余額、已經獲批的美元債額度和銀行授信額度，公司在資金安排上有很大空間。

現行政策之下，傳統融資出現債務違約壓力是所有企業當下都要面對的問題。據華遠地産介紹，年初時公司内部已進行壓力測試，並在經營過程中對資金指標嚴格管控。針對標准融資出現風險的情況，華遠已提前演練，及時化解風險。同時，為避免出現單月或者單季度債務集中到期的現象，公司正依據投資者需求和企業自身情況調整發債周期及相關利率等安排。

收縮投資 伺機「重拳出擊」

打通多個融資渠道，確保短期債務順利償還之外，華遠地産同步制定了長期債務管理目標，而降負債已成為内部重要戰略方針之一。

在華遠地産看來，企業的負債水平要根據企業發展進行適度動態調整，「三條紅線」政策對整個行業的發展來說是好事情，公司受到的影響也是積極的。過去兩年多，華遠在規模提速的同時負債率有所上升，動態調整戰略投資成為降低杠杆的抓手之一。

華遠地産介紹稱，2018年公司土地投資達93億，2019年逾80億，受今年疫情及市場影響，公司及時制定了縮減拿地計劃。同時，華遠表示，即使拿地相對較高的年份，公司也會將其嚴格控制在銷售回款率的40%以内。目前，公司土地儲備貨值達600億元，可滿足未來兩三年的開發需求。

值得一提的是，近兩年來，不少頭部房企都在試圖尋找不靠債務杠杆而是靠經營驅動發展的商業模式，比如加大合作杠杆。在不確性或者市場低迷之際，即使權益收益降低，但可提高全口徑的發展規模。

在這方面，華遠地産已與多家頭部房企，包括碧桂園、旭輝、景瑞、平安不動産等企業建立合作，尋找開發規模發展新動能。有分析指出，今年大量縮減投資後，預計明後年土地市場或將出現性價比高的投資標的，屆時華遠地産或會重拳出擊。

由此可見，隨著後疫情時代經濟的複蘇，華遠未來在土地市場還將有更多的可能性。但就下半年來看，華遠的重點工作仍是加快銷售，搶收業績。

國企基因 具備強大内生動力

除了與優質房企加大合作，尋求規模突破外，華遠地産本身的國企基因，也將為企業發展帶來更多的内驅力。「市場好的時候，國企的優勢或許還不那麽明顯。當市場調整並回歸理性之際，國企的優勢便凸顯出來。」一名業内人士表示。以華遠地産為例，母公司華遠集團作為北京市西城區國資委旗下的核心骨幹企業，擁有強大的資金實力。在過去近四十年的發展曆程中，華遠地産不僅得到北京市西城區委區政府、區國資委的鼎力扶持，同時還得到華遠集團提供的全方位支持，包括提供融資和資本支持、戰略規劃指引、協調與國資委和其他主管部門的溝通等。

據了解，為更好協助西城區政府部門推進「示範區」整體規劃建設和專業化服務各項工作，華遠集團及旗下子公司切實承擔相應職責，高效推進北京金融科技中心産業升級工作，體現了華遠的責任擔當。而華遠地産作為集團唯一房地産開發公司，是金融科技中心産業升級的中堅力量，成為有效執行國家和地方政策的企業平台。也正因如此，華遠的發展有著強大的國企内生動力作為保障。

提升銷售 抓回款「囤足糧草」

據悉，華遠的銷售回款率一直高于行業平均水平，多年維持在85%以上，今年上半年更是達到了99%。數據背後是華遠鼓勵多回款、快回款，激勵制度和大運營體系的建立，從而實現了經營效率的提升。

對此，有業内分析人士表示，自從2018年華遠地産新任管理層上任以來，給外界明顯的印象是周轉速度加快了，「規模與效益並舉」發展戰略落地有聲。

經過兩三年的内部優化，華遠地産練就了自身的營銷實力，以「整合營銷」策略，靈活根據市場變動，整合全國各項目資源，調整、優化項目入市時間，搶收回款。同時，通過應收款精細化管理，促進存量應收款的回款進度。

據了解，華遠地産已對全年銷售回款指標進行科學分解，並制定了有效的激勵政策保障目標實現。從近期來看，9月12日，華遠·海藍和光（銀川）首度開盤，當日推出595套房源全部售罄，簽約金額達5.5億元。據悉，下半年除華遠·海藍和光（銀川）外，石油·海藍城（任丘）等華遠地産新項目即將入市，有望保障公司全年銷售目標的完成。

總體來看，年初以來，在「去庫存、降負債、增利潤」的九字方針指導下，華遠地産圍繞「開源節流、提質增效」展開多項工作，並取得了良好成效。對此，華遠地産表示，2020年下半場將聚焦全年目標，提升營銷去化能力和經營性現金流，同時優化債務結構，確保公司平穩健康發展。

來源：發布易