【排雷】千億房企泰禾要易主 黃其森為房企敲響警鍾

日期:2020年7月9日 上午8:23作者:李瑩
【排雷】千億房企泰禾要易主 黃其森為房企敲響警鍾

千億房企,一手打造了「運河邊上的院子」的泰禾集團(000732-SZ)深陷債務囫囵。

截止2020年7月7日,公司已經到期卻無償付的債務270.65億元,年内還有555億元到期債務在路上。

這家龍頭房企怎麽了?手握優質資產,泰禾卻為何不能自救?只能坐等「白衣騎士」?

千億級房企接連「暴雷」

2020年7月6日,泰禾集團公告,公司短期流動性出現困難,經多方努力籌資,仍未能完成本次「17泰禾MTN001」本息的按時兌付。

「17泰禾MTN001」為泰禾集團2017年度第一期中期票據,發行總額15億元,期限為3年,票面年利率7.5%,本期應還本息金額16.125億元。

到2020年7月5日本期本息兌付日,泰禾集團儘管多方嘗試籌款,仍無力償還,造成實質性違約。

此前的2020年7月3日,東方金誠將泰禾集團主體信用等級由AA-下調為BB,評級展望為負面,並將「16泰禾02」、「16泰禾03」信用等級由AA-下調為BB。

鑒於公司未能兌付「17泰禾MTN001」本息,東方金誠將泰禾集團主體信用等級由BB下調至C,同時將「16泰禾02」、「16泰禾03」信用等級由BB下調至C。

事實上,2020年以來,泰禾集團已經深陷債務囫囵。

早在2020年4月,泰禾集團和失控人黃其森就因為子公司東莞金澤置業8億元債務提供擔保,而承擔連帶責任,被列為失信被執行人。

堂堂泰禾集團竟連一個子公司的「窟窿」都填不上。黃其森淪為老賴,也正式向外界揭開泰禾的窘境,以及黃其森的「皇帝新裝」。

2020年以來的債務違約只是泰禾負債的「冰山一隅」。

根據泰禾集團回復深交所問詢函内容,截至7月7日,泰禾集團已到期未償付的債務高達270.65億元,而2020年内公司還面臨555.11億元到期債務。

泰禾集團表示,前兩季的短期債務已經還款48.10億元,已完成貸款置換和展期續貸61.80億元,置換和展期續貸後還款期限均在一年以上。

曾是千億級龍頭房企,為何淪落至如此境地?

泰禾「原罪」,逆勢加槓桿

長期以來,激進是黃奇森和泰禾集團的「人設」,這點可以從泰禾集團財報可窺一斑。

Wind數據顯示,泰禾集團淨資產負債率近六年一直高居不下,遠高於同為A股上市的民營房企陽光城、華夏幸福、新城控股。

以2017-2019年為例,公司淨負債率分别約為473%、385%、248%,而同時期,新城控股淨負債率僅為67%、35%、16.36%。

即使與近年槓桿加得有點大的華夏幸福相比,泰禾集團依然過於激進。近三年華夏幸福淨負債率分别約為59%、166%、183%。

在房地產蒙眼狂奔的年代,泰禾集團這種敢幹敢為的加槓桿模式確實吃香,也有利於規模擴張。但一遇到急流淺灘,高槓桿企業抵禦風險能力也最為脆弱,也最容易擱淺。

槓桿加的太大,遲早要還的,哪怕黃其森比其他房地產大佬要更懂金融,更會秀「財伎」。他曾在銀行工作近十年,嘴邊常掛「不懂金融就搞不好房地產」。

泰禾的激進,或也源於其創始人的性格。創辦泰禾那一年,黃其森31歲,「鮮衣怒馬正少年」。

2002年,泰禾揮師北上,黃其森以對三坊七巷式院子文化的崇拜,開發了北京通州一幅地塊,打造成「運河岸上的院子」,一戰成名。

2013年泰禾開始瘋狂拿地,僅當年就花逾195億元在北京、福建拿地。直到2017年,泰禾依舊在狂熱的收併購。

也正是在2017年,泰禾集團實現1007億元銷售額,晉級千億房企行列。

彼時黃其森非常樂觀,揚言要在2018年邁上2000億元,引得泰禾股價連續漲停兩天,最終僅錄得1300億的銷售額。

毫無節制的規模擴張,將公司負債從2014年的557億元,推升到2019年末的1906億元,極高的槓桿最終將公司推入流動性危機。

而且,泰禾集團眼下的困難也是因為去化難造成的。錯也是錯在泰禾做了高端房產,北京孫河動辄10萬一平的房子,是龐大剛需人群望而生畏的。

泰禾高端房地產投入大,價格高,使得銷售群體相對狹小,項目去化比剛需產品要難度大很多,這也造成公司「高週轉」存在困難。

誠如泰禾集團在債務違約公告中所說,受地產整體環境下行、新冠肺炎疫情等疊加因素影響,公司現有項目的去化率短期内有所下降,銷售預期存在波動。

等待白衣騎士,泰禾終將易主

曾經孫宏斌哭訴賈躍亭不知道斷臂求生。

恰恰相反,黃其森是一個舍得斷臂求生的人。為求生存,2019年以來,泰禾集團一直在賣股權回籠資金,將很多項目變賣給同為閩係房企的世茂集團。

2019年公司處置子公司及其他營業單位收到的現金淨額約為99.5億元,比2018年1.2億元增加約98.3億元。

「刹車」踩得太急也太晚,泰禾巨額債務已經在崩潰邊緣。終於在2020年5月,公司正式公開「計劃引入戰投」,同時黃其森也有意讓出第一大股東席位。

市場嘩然,沒有想到頭部房企也等來這樣的命運。

業内有一種說法,你可以質疑泰禾的資金鏈,但不可能質疑泰禾院子。這一IP的影響力是被整個行業肯定的。

不可否認,院子係已經成為泰禾集團鮮明的產品特色,也成為其最大的IP和「護城河」。

根據泰禾集團在2020年7月7日回復深交所問詢函,泰禾尚有中國院子、長陽半島中央城、華大泰禾廣場等二十餘個項目尚處於施工階段。

截至2020年5月底,公司所開發房地產項目總剩餘可售貨值約3650億元。其中預計銷售回款10億元以上的22個項目集中分佈在深圳、杭州、南京、蘇州、福州等一二線核心城市,主要業態為院子係、府係、園係、大院係等。

這些優質資產也正是行業公司都想伺機拿到手的。

據悉泰禾戰投的「绯聞」對象很多,有福建「老鄉」金茂建發、廈門國貿。此後又傳出萬科,此前萬科曾接手過華夏幸福甩賣資產。

5月末的一天,55歲的泰禾老總黃其森衣著樸素,還在馬不停蹄帶著投資方參觀北京泰禾·金府大院。

泰禾已經走到命運十字路口。

財華網所刊載內容之知識產權為財華網及相關權利人專屬所有或持有。未經許可,禁止進行轉載、摘編、複製及建立鏡像等任何使用。

如有意願轉載,請發郵件至content@finet.com.hk,獲得書面確認及授權後,方可轉載。

更多精彩內容,請登陸
財華香港網 (https://www.finet.hk)
現代電視 (http://www.fintv.com)

相關文章

7月8日
A股強勢滬指七連陽重上3400點 兩市成交額連續三日破1.5萬億
7月8日
通過兩家企業,辯證奧來德光電投資價值
7月8日
去產能疊加環保限產升級影響 低估值鋼鐵板塊繼續大漲
7月8日
【窺業績】半年賺百億 牧原股份「身價」接連擊退順豐、比亞迪和洋河!
7月7日
A股分化創指衝高回落漲2.44% 金融休整科技股開始活躍走強
7月7日
特斯拉大漲逾13%股價再創新高 A股汽車產業鏈受益集體走強
7月7日
【排雷】10億資金被佔用!金貴銀業成「提款機」?
7月6日
資金跑步入場滬指勁升5.7% A股時隔5年市值再破10萬億美元
7月6日
本週兩大芯片明星股IPO重磅來襲 芯片相關概念股強勢大漲
7月3日
券商繼續暴漲滬指勁升2%創年内新高 資金跑步進場成交再破萬億