萬科:首季業績維穩,手有餘糧
原創

日期:2020年4月28日 下午2:20作者:毛婷 編輯:彭尚京
萬科:首季業績維穩,手有餘糧

矢志腳踏實地的萬科(02202-HK, 000002-CN)公佈了截至3月31日止的2020年第一季業績。

客觀來說,在疫情之下,市場已經不預期房地產企業在2020年首季能有驚豔表現,萬科也不例外。在整體市場表現疲弱之際,萬科的一季度業績(扣非歸母淨利潤)雖見下跌,但下跌幅度仍屬可控,業務表現也較為穩定,復工情況尚可,且財務狀況十分穩健。

市場對這份季度業績的評價是正面的,業績公佈後第二日,萬科H股高開2.22%,相較同日恒指高開0.5%;A股高開1.04%,相較同日深指高開0.24%,滬指高開0.16%。

按中國會計準則編制的2020年第一季業績顯示,萬科今年首季收入同比下降1.24%,至477.74億元(單位人民幣,下同);歸母淨利潤同比增長11.49%,至12.49億元;扣非歸母淨利潤同比下降9.86%,至10.17億元。

來自經營活動的淨現金流出同比下降88.94%,至29.54億元,相較上年同期為淨流出267.13億元。

從這份業績來看,收入輕微下降,毛利率同比下降3.7個百分點,至31.3%(財華社估算),萬科總裁及首席執行官祝九勝在2019年年度業績發佈會上曾經提到,整個行業毛利率的下降是一個長期趨勢,但並不代表股本回報率(ROE)下降,表示會努力提升整體回報。一季度的扣非歸母淨利潤降幅未達雙位數,還好。

財華社留意到,2020年第一季萬科的銷售費用、管理費用同比分别下降9.5%和5.6%,不過財務費用增加了22.7%。整體來看,萬科在控制經營開支方面還是不錯的。

在二月份全國大部分地區停擺之時,萬科部分地區的線下銷售也停止了一段時間,而且疫情對其交付構成壓力,復工方面也比往年晚了四十天,與此同時,萬科為應對疫情增加作出防禦開支,在這些因素的共同影響下,其第一季的經營現金流出量對比於上年同期仍有較大的降幅,顯示該公司在控成本、努力創收方面有成效。

復工進度看似不錯

在3月17日的年度業績發佈會上,萬科管理層提到截至當日,其復工率已至八成,返崗人數達到72%,且正不斷上升。從下圖的單月銷售數據可見,三月份的銷售數據雖然同比仍有所下降,但確實較上個月有較大幅度的回升。以此來看,萬科的復工進度不錯。

2020年第1季,萬科的房地產業務實現合同銷售面積884.8萬平方米,同比下降4.3%,合同銷售額同比下降7.7%,至1378.8億元。季度銷售表現下降,主要受二月份疫情最嚴重時停工不外出措施影響,二月份其合同銷售面積同比下降29.79%,至173.2萬平方米,合同銷售額同比下滑35.1%,至280.3億元。

受疫情影響,萬科的第一季新開工面積同比下降了30.5%,至708.8萬平方米,佔全年開工計劃的24.3%,而2019年同期為28.2%;實現竣工面積242.6萬平方米,同比增長8.9%,佔全年竣工計劃額7.3%,相較2019年同期為7.2%。

當前在建項目或可應付未來兩年銷售

截至第一季度末,有4580.1萬平方米已售資源未竣工結算,較2019年末增長6.8%;合同金額為6598.9億元,較年底增長8.3%。已售資源未竣工結算金額相當於2020年第一季實現結算收入的16.77倍,或2019年全年已實現結算收入的1.98倍。

2020年第1季,萬科新增開發項目11個,總規劃建築面積為239.7萬平方米,權益規劃建築面積187.6萬平方米,因此截至今年3月末,其在建項目總建築面積達到10765.8萬平方米,權益建築面積約6489.2萬平方米。

在建項目總建面相當於2020年第1季實現銷售面積的12.17倍,相當於2019年全年實現銷售面積的2.62倍,或意味著其目前的在建項目應可滿足未來兩年的銷售。此外,萬科參與的舊城改造項目權益建面或約為613.1萬平方米。

財務狀況維持穩健

萬科繼續秉持現金為王,手有餘糧之法,維持良好的財務狀況。截至2020年3月末,該公司持有現金1732.72億元,較去年年末增加了4.26%;附息債務為2697.66億元,較去年年末增加了3.77%。根據萬科的季報,短期借款和一年内到期的有息負債總和為897.8億元,目前的現金足以應付這些短期債務。

2020年3月末的淨負債率為34.3%,稍微高於2019年末的33.9%,仍處於健康水平。

钜盛華持股進一步下降

萬科2020年首季業績還有一個看點,前幾年被稱謂以「野蠻人」姿態進入的股東钜盛華於萬科的持股進一步下降至1.29億股(相當於1.14%),且全部質押,相較2019年末的持股4.03億股(相當於3.57%,全部抵押)又減少了2.74億股。

從2015年舉牌萬科高調介入,到如今低調淡出,寶能系這一波操作背後的邏輯和動機市傳有許多個版本,評價也各有說法,回過頭來看,對於散戶來說,最大的得著可能是A股萬年不漲的萬科終於有被炒起的機會,從較H股折價到如今溢價,也算是合理的市場操作。

無論如何,從2020年第1季的業績來看,萬科依然腳踏實地,股東的進出對其長遠的業務表現影響或不大。

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