万科：首季业绩维稳，手有余粮

原創

矢志脚踏实地的万科(02202-HK, 000002-CN)公布了截至3月31日止的2020年第一季业绩。

客观来说，在疫情之下，市场已经不预期房地产企业在2020年首季能有惊艳表现，万科也不例外。在整体市场表现疲弱之际，万科的一季度业绩（扣非归母净利润）虽见下跌，但下跌幅度仍属可控，业务表现也较为稳定，复工情况尚可，且财务状况十分稳健。

市场对这份季度业绩的评价是正面的，业绩公布后第二日，万科H股高开2.22%，相较同日恒指高开0.5%；A股高开1.04%，相较同日深指高开0.24%，沪指高开0.16%。

按中国会计准则编制的2020年第一季业绩显示，万科今年首季收入同比下降1.24%，至477.74亿元（单位人民币，下同）；归母净利润同比增长11.49%，至12.49亿元；扣非归母净利润同比下降9.86%，至10.17亿元。

来自经营活动的净现金流出同比下降88.94%，至29.54亿元，相较上年同期为净流出267.13亿元。

从这份业绩来看，收入轻微下降，毛利率同比下降3.7个百分点，至31.3%（财华社估算），万科总裁及首席执行官祝九胜在2019年年度业绩发布会上曾经提到，整个行业毛利率的下降是一个长期趋势，但并不代表股本回报率（ROE）下降，表示会努力提升整体回报。一季度的扣非归母净利润降幅未达双位数，还好。

财华社留意到，2020年第一季万科的销售费用、管理费用同比分别下降9.5%和5.6%，不过财务费用增加了22.7%。整体来看，万科在控制经营开支方面还是不错的。

在二月份全国大部分地区停摆之时，万科部分地区的线下销售也停止了一段时间，而且疫情对其交付构成压力，复工方面也比往年晚了四十天，与此同时，万科为应对疫情增加作出防御开支，在这些因素的共同影响下，其第一季的经营现金流出量对比於上年同期仍有较大的降幅，显示该公司在控成本、努力创收方面有成效。

复工进度看似不错

在3月17日的年度业绩发布会上，万科管理层提到截至当日，其复工率已至八成，返岗人数达到72%，且正不断上升。从下图的单月销售数据可见，三月份的销售数据虽然同比仍有所下降，但确实较上个月有较大幅度的回升。以此来看，万科的复工进度不错。

2020年第1季，万科的房地产业务实现合同销售面积884.8万平方米，同比下降4.3%，合同销售额同比下降7.7%，至1378.8亿元。季度销售表现下降，主要受二月份疫情最严重时停工不外出措施影响，二月份其合同销售面积同比下降29.79%，至173.2万平方米，合同销售额同比下滑35.1%，至280.3亿元。

受疫情影响，万科的第一季新开工面积同比下降了30.5%，至708.8万平方米，占全年开工计划的24.3%，而2019年同期为28.2%；实现竣工面积242.6万平方米，同比增长8.9%，占全年竣工计划额7.3%，相较2019年同期为7.2%。

当前在建项目或可应付未来两年销售

截至第一季度末，有4580.1万平方米已售资源未竣工结算，较2019年末增长6.8%；合同金额为6598.9亿元，较年底增长8.3%。已售资源未竣工结算金额相当於2020年第一季实现结算收入的16.77倍，或2019年全年已实现结算收入的1.98倍。

2020年第1季，万科新增开发项目11个，总规划建筑面积为239.7万平方米，权益规划建筑面积187.6万平方米，因此截至今年3月末，其在建项目总建筑面积达到10765.8万平方米，权益建筑面积约6489.2万平方米。

在建项目总建面相当於2020年第1季实现销售面积的12.17倍，相当於2019年全年实现销售面积的2.62倍，或意味著其目前的在建项目应可满足未来两年的销售。此外，万科参与的旧城改造项目权益建面或约为613.1万平方米。

财务状况维持稳健

万科继续秉持现金为王，手有余粮之法，维持良好的财务状况。截至2020年3月末，该公司持有现金1732.72亿元，较去年年末增加了4.26%；附息债务为2697.66亿元，较去年年末增加了3.77%。根据万科的季报，短期借款和一年内到期的有息负债总和为897.8亿元，目前的现金足以应付这些短期债务。

2020年3月末的净负债率为34.3%，稍微高於2019年末的33.9%，仍处於健康水平。

钜盛华持股进一步下降

万科2020年首季业绩还有一个看点，前几年被称谓以「野蛮人」姿态进入的股东钜盛华於万科的持股进一步下降至1.29亿股（相当於1.14%），且全部质押，相较2019年末的持股4.03亿股（相当於3.57%，全部抵押）又减少了2.74亿股。

从2015年举牌万科高调介入，到如今低调淡出，宝能系这一波操作背后的逻辑和动机市传有许多个版本，评价也各有说法，回过头来看，对於散户来说，最大的得著可能是A股万年不涨的万科终於有被炒起的机会，从较H股折价到如今溢价，也算是合理的市场操作。

无论如何，从2020年第1季的业绩来看，万科依然脚踏实地，股东的进出对其长远的业务表现影响或不大。