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万科:首季业绩维稳,手有余粮
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日期:2020年4月28日 下午2:20作者:毛婷 編輯:彭尚京
万科:首季业绩维稳,手有余粮

矢志脚踏实地的万科(02202-HK, 000002-CN)公布了截至3月31日止的2020年第一季业绩。

客观来说,在疫情之下,市场已经不预期房地产企业在2020年首季能有惊艳表现,万科也不例外。在整体市场表现疲弱之际,万科的一季度业绩(扣非归母净利润)虽见下跌,但下跌幅度仍属可控,业务表现也较为稳定,复工情况尚可,且财务状况十分稳健。

市场对这份季度业绩的评价是正面的,业绩公布后第二日,万科H股高开2.22%,相较同日恒指高开0.5%;A股高开1.04%,相较同日深指高开0.24%,沪指高开0.16%。

按中国会计准则编制的2020年第一季业绩显示,万科今年首季收入同比下降1.24%,至477.74亿元(单位人民币,下同);归母净利润同比增长11.49%,至12.49亿元;扣非归母净利润同比下降9.86%,至10.17亿元。

来自经营活动的净现金流出同比下降88.94%,至29.54亿元,相较上年同期为净流出267.13亿元。

从这份业绩来看,收入轻微下降,毛利率同比下降3.7个百分点,至31.3%(财华社估算),万科总裁及首席执行官祝九胜在2019年年度业绩发布会上曾经提到,整个行业毛利率的下降是一个长期趋势,但并不代表股本回报率(ROE)下降,表示会努力提升整体回报。一季度的扣非归母净利润降幅未达双位数,还好。

财华社留意到,2020年第一季万科的销售费用、管理费用同比分别下降9.5%和5.6%,不过财务费用增加了22.7%。整体来看,万科在控制经营开支方面还是不错的。

在二月份全国大部分地区停摆之时,万科部分地区的线下销售也停止了一段时间,而且疫情对其交付构成压力,复工方面也比往年晚了四十天,与此同时,万科为应对疫情增加作出防御开支,在这些因素的共同影响下,其第一季的经营现金流出量对比于上年同期仍有较大的降幅,显示该公司在控成本、努力创收方面有成效。

复工进度看似不错

在3月17日的年度业绩发布会上,万科管理层提到截至当日,其复工率已至八成,返岗人数达到72%,且正不断上升。从下图的单月销售数据可见,三月份的销售数据虽然同比仍有所下降,但确实较上个月有较大幅度的回升。以此来看,万科的复工进度不错。

万科:首季业绩维稳,手有余粮

2020年第1季,万科的房地产业务实现合同销售面积884.8万平方米,同比下降4.3%,合同销售额同比下降7.7%,至1378.8亿元。季度销售表现下降,主要受二月份疫情最严重时停工不外出措施影响,二月份其合同销售面积同比下降29.79%,至173.2万平方米,合同销售额同比下滑35.1%,至280.3亿元。

受疫情影响,万科的第一季新开工面积同比下降了30.5%,至708.8万平方米,占全年开工计划的24.3%,而2019年同期为28.2%;实现竣工面积242.6万平方米,同比增长8.9%,占全年竣工计划额7.3%,相较2019年同期为7.2%。

当前在建项目或可应付未来两年销售

截至第一季度末,有4580.1万平方米已售资源未竣工结算,较2019年末增长6.8%;合同金额为6598.9亿元,较年底增长8.3%。已售资源未竣工结算金额相当于2020年第一季实现结算收入的16.77倍,或2019年全年已实现结算收入的1.98倍。

2020年第1季,万科新增开发项目11个,总规划建筑面积为239.7万平方米,权益规划建筑面积187.6万平方米,因此截至今年3月末,其在建项目总建筑面积达到10765.8万平方米,权益建筑面积约6489.2万平方米。

在建项目总建面相当于2020年第1季实现销售面积的12.17倍,相当于2019年全年实现销售面积的2.62倍,或意味着其目前的在建项目应可满足未来两年的销售。此外,万科参与的旧城改造项目权益建面或约为613.1万平方米。

万科:首季业绩维稳,手有余粮

财务状况维持稳健

万科继续秉持现金为王,手有余粮之法,维持良好的财务状况。截至2020年3月末,该公司持有现金1732.72亿元,较去年年末增加了4.26%;附息债务为2697.66亿元,较去年年末增加了3.77%。根据万科的季报,短期借款和一年内到期的有息负债总和为897.8亿元,目前的现金足以应付这些短期债务。

2020年3月末的净负债率为34.3%,稍微高于2019年末的33.9%,仍处于健康水平。

钜盛华持股进一步下降

万科2020年首季业绩还有一个看点,前几年被称谓以“野蛮人”姿态进入的股东钜盛华于万科的持股进一步下降至1.29亿股(相当于1.14%),且全部质押,相较2019年末的持股4.03亿股(相当于3.57%,全部抵押)又减少了2.74亿股。

从2015年举牌万科高调介入,到如今低调淡出,宝能系这一波操作背后的逻辑和动机市传有许多个版本,评价也各有说法,回过头来看,对于散户来说,最大的得着可能是A股万年不涨的万科终于有被炒起的机会,从较H股折价到如今溢价,也算是合理的市场操作。

无论如何,从2020年第1季的业绩来看,万科依然脚踏实地,股东的进出对其长远的业务表现影响或不大。

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