萬科：首季業績維穩，手有餘糧

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矢志腳踏實地的萬科(02202-HK, 000002-CN)公佈了截至3月31日止的2020年第一季業績。

客觀來說，在疫情之下，市場已經不預期房地產企業在2020年首季能有驚豔表現，萬科也不例外。在整體市場表現疲弱之際，萬科的一季度業績（扣非歸母淨利潤）雖見下跌，但下跌幅度仍屬可控，業務表現也較為穩定，復工情況尚可，且財務狀況十分穩健。

市場對這份季度業績的評價是正面的，業績公佈後第二日，萬科H股高開2.22%，相較同日恒指高開0.5%；A股高開1.04%，相較同日深指高開0.24%，滬指高開0.16%。

按中國會計準則編制的2020年第一季業績顯示，萬科今年首季收入同比下降1.24%，至477.74億元（單位人民幣，下同）；歸母淨利潤同比增長11.49%，至12.49億元；扣非歸母淨利潤同比下降9.86%，至10.17億元。

來自經營活動的淨現金流出同比下降88.94%，至29.54億元，相較上年同期為淨流出267.13億元。

從這份業績來看，收入輕微下降，毛利率同比下降3.7個百分點，至31.3%（財華社估算），萬科總裁及首席執行官祝九勝在2019年年度業績發佈會上曾經提到，整個行業毛利率的下降是一個長期趨勢，但並不代表股本回報率（ROE）下降，表示會努力提升整體回報。一季度的扣非歸母淨利潤降幅未達雙位數，還好。

財華社留意到，2020年第一季萬科的銷售費用、管理費用同比分别下降9.5%和5.6%，不過財務費用增加了22.7%。整體來看，萬科在控制經營開支方面還是不錯的。

在二月份全國大部分地區停擺之時，萬科部分地區的線下銷售也停止了一段時間，而且疫情對其交付構成壓力，復工方面也比往年晚了四十天，與此同時，萬科為應對疫情增加作出防禦開支，在這些因素的共同影響下，其第一季的經營現金流出量對比於上年同期仍有較大的降幅，顯示該公司在控成本、努力創收方面有成效。

復工進度看似不錯

在3月17日的年度業績發佈會上，萬科管理層提到截至當日，其復工率已至八成，返崗人數達到72%，且正不斷上升。從下圖的單月銷售數據可見，三月份的銷售數據雖然同比仍有所下降，但確實較上個月有較大幅度的回升。以此來看，萬科的復工進度不錯。

2020年第1季，萬科的房地產業務實現合同銷售面積884.8萬平方米，同比下降4.3%，合同銷售額同比下降7.7%，至1378.8億元。季度銷售表現下降，主要受二月份疫情最嚴重時停工不外出措施影響，二月份其合同銷售面積同比下降29.79%，至173.2萬平方米，合同銷售額同比下滑35.1%，至280.3億元。

受疫情影響，萬科的第一季新開工面積同比下降了30.5%，至708.8萬平方米，佔全年開工計劃的24.3%，而2019年同期為28.2%；實現竣工面積242.6萬平方米，同比增長8.9%，佔全年竣工計劃額7.3%，相較2019年同期為7.2%。

當前在建項目或可應付未來兩年銷售

截至第一季度末，有4580.1萬平方米已售資源未竣工結算，較2019年末增長6.8%；合同金額為6598.9億元，較年底增長8.3%。已售資源未竣工結算金額相當於2020年第一季實現結算收入的16.77倍，或2019年全年已實現結算收入的1.98倍。

2020年第1季，萬科新增開發項目11個，總規劃建築面積為239.7萬平方米，權益規劃建築面積187.6萬平方米，因此截至今年3月末，其在建項目總建築面積達到10765.8萬平方米，權益建築面積約6489.2萬平方米。

在建項目總建面相當於2020年第1季實現銷售面積的12.17倍，相當於2019年全年實現銷售面積的2.62倍，或意味著其目前的在建項目應可滿足未來兩年的銷售。此外，萬科參與的舊城改造項目權益建面或約為613.1萬平方米。

財務狀況維持穩健

萬科繼續秉持現金為王，手有餘糧之法，維持良好的財務狀況。截至2020年3月末，該公司持有現金1732.72億元，較去年年末增加了4.26%；附息債務為2697.66億元，較去年年末增加了3.77%。根據萬科的季報，短期借款和一年内到期的有息負債總和為897.8億元，目前的現金足以應付這些短期債務。

2020年3月末的淨負債率為34.3%，稍微高於2019年末的33.9%，仍處於健康水平。

钜盛華持股進一步下降

萬科2020年首季業績還有一個看點，前幾年被稱謂以「野蠻人」姿態進入的股東钜盛華於萬科的持股進一步下降至1.29億股（相當於1.14%），且全部質押，相較2019年末的持股4.03億股（相當於3.57%，全部抵押）又減少了2.74億股。

從2015年舉牌萬科高調介入，到如今低調淡出，寶能系這一波操作背後的邏輯和動機市傳有許多個版本，評價也各有說法，回過頭來看，對於散戶來說，最大的得著可能是A股萬年不漲的萬科終於有被炒起的機會，從較H股折價到如今溢價，也算是合理的市場操作。

無論如何，從2020年第1季的業績來看，萬科依然腳踏實地，股東的進出對其長遠的業務表現影響或不大。