【會議直擊】佳兆業美好：物管毛利下滑受包幹制的影響

原創

3月26日，佳兆業美好(02168-HK)提交了上市後第二份年度成績單。2019年，對於佳兆業美好來講，是收獲滿滿的一年，亦是其成立至今第一個二十週年。經營業績在過去的一年里取得不俗的表現，每股盈利是出現了倍增。

淨利同增203%，每股盈利134%

2019年，佳兆業美好營收為12.62億元，同比增長40.9%；歸屬股東淨利潤為1.64億元，同比增長203.0%；經調整淨利潤為1.71億元，同比增長61.5%；毛利率為30.0%，同比下滑0.9個百分點；每股基本盈利為人民幣1.17元，較2018年增長約134.0%；2019年每股派息為52港仙/股，同比增長188.9%。佳兆業美好表示，經營業績增長主要的得益於物業管理服務及其他業務服務收入增長所致。

業務分部方面，2019年，佳兆業美好物業管理服務為5.59億元，同比增長48.8%，毛利率為27.3%，同比下滑5.7個百分點； 交付前及顧問服務收入為4.67億元，同比增長31.5%，毛利率為28.7%，基本與去年同期持平； 社區增值服務收入為1.21億元，同比增長48.7%，毛利率為47.1%，同比上升11.4個百分點； 智能解決方案服務收入為1.13億元，同比增長37.4%，毛利率為30.0%，同比上升4.2個百分點。

截至2019年12月31日，佳兆業美好物業管理服務覆蓋我國13個省份、直轄及自治區的42個城市，總在管建築面積達4620萬平方米，總物業管理數量為304個，當中包括164個住宅社區及140項非住宅物業。

值得注意的是，在經營業績大幅增長之際，佳兆業美好的銷售及市場推廣開支也從2018年的520萬元增至2019年的920萬元，同比增長76.9%，對此，佳兆業美好表示，銷售及市場推廣開支增加的主要原因是市場拓展力度增加所致。

會議直擊：加大非住宅項目投資力度

3月27日，佳兆業美好在線舉行「2019年全年業績電話會議」，公司董事會主席廖傳強攜執行董事郭麗、計劃財務部總經理易學忠及計劃財務部總經理助理裴一鳴出席會議，並答記者問。

會上董事會主席廖傳強表示，公司未來將繼續優化資產結構及強化品牌優勢，提升客戶認可度及滿意度；繼續借助公司長久來的發展沉澱，提升社區增值服務和智能解決方案兩大品牌，進而獲取更多的市場份額，打造出新的業務增長點。此外，後續公司將加大在非住宅領域的收購及合作的力度。

以下是管理層答記者問(問答經整理) ：

Q: 現階段現金較為充裕，今年公司是否更多的收購操作？

A: （管理層）公司未來會繼續推進併購等股權合作類的運作。相關合作目前仍在洽談中，最終是否簽署協議，公司將以公告的形式對外披露。

Q: 如何看待今年物管行業收併購機會？

A: （管理層）基於物管行業拓展機會較多，行業多家物管公司都在積極拓展自身的在管面積，我也會與志同道合的公司去合作，我們會聚焦在經濟較為發達的地區，如珠三角、長三角、粵港澳大灣區、京津冀等。

Q: 今年在管面積上有沒有一個拓展目標？

A：（管理層）根據之前指引，公司併購目標在1000~1500萬平，市場招投標在200~250萬平，控股股東給我們的大概300~350萬平左右。

Q: 非住宅及住宅的佔比，後續如何平衡？

A: （管理層）雖然公司未來將加大非住宅投入，但住宅及非住宅的佔比，我們沒有特定的去衡量。因非住宅及住宅的單價收費及管理模式存在些許的差異。加大非住宅投入是因為其單價較住宅高，及所衍生的增值服務利潤及收入空間也是不錯的。

Q：2019年，物管業務毛利率較去年同期出現了下滑，這是否行業整體毛利率下滑影響還是另有他因？

A: (管理層)實際上，物業管理的項目盈利方式分為包幹制及酬金制。從會計核算而言，酬金制及包幹制存在收入及成本入賬方面的差異，這也影響了毛利表現情況，與包幹制不同，酬金制的毛利的表現是100%。因此，公司物業管理的毛利率表現受到了盈利方式的影響。截至2019年底，佳兆業美好物業管理服務92.1%的收入來自於包幹制。

Q: 2019年，公司應收貿易賬款虧損撥備同比增速要高於營收及應收賬款增速，這背後的影響因素是什麽，未來公司如何規劃應收賬款管理？

A：(管理層)2019年公司應收賬款虧損撥備的增加，主要是公司根據過往應收賬款的賬齡、收繳情況等進行了一個合理的撥備所致。未來公司在應收賬款方面的管理將以謹慎態度進行。

Q: 疫情對公司經營業績有何影響？

A: （管理層）實際上，本次疫情基本沒有給公司產生任何影響，公司租金收入照常進行。防疫期間，我們主要產生的費用是來自於防疫相關的支出，但是這方面的影響被地方政府給予的補貼（如公積金、社保、失業保險等）有所抵消。截至今日來講，政府給予的補貼總額約為590多萬元，基本抵消了防疫期間所產生的費用。